Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете в 2026

Да, иностранец может купить недвижимость на Пхукете. Какие права он получит, зависит от вида объекта. Квартиру в кондоминиуме — многоквартирном доме, где квартиры продаются в собственность, — можно оформить на своё имя, если покупатель соответствует требованиям закона, а сделка укладывается в иностранную квоту 49 % по площади. Землю иностранец по общему правилу купить не может, поэтому виллу обычно покупают в лизхолд: долгосрочную аренду участка регистрируют на срок до 30 лет, а право на сам дом оформляют отдельно. Квота 75 % и аренда на 99 лет пока остаются предложениями и законом не стали. Условие «30+30+30» тоже не даёт зарегистрированных прав на 90 лет.

Содержание

• Коротко о покупке
• Что проверить до депозита
• Рублёвый бюджет и банковские документы
• Какие права можно оформить
• Аренда на 30 лет и обещания продления
• Земля и тайская компания
• Сборы и расходы
• Помощь юриста

Коротко о покупке

• Квартиру в кондоминиуме можно оформить на иностранца, если он соответствует требованиям к покупателю и в квоте 49 % хватает свободной площади. Квоту рассчитывают по площади квартир, их количество для расчёта не используют.
• Виллу иностранцу обычно продают в лизхолд: аренду участка регистрируют на срок до 30 лет, а право на дом оформляют отдельно. Сама покупка дома не делает иностранца собственником земли.
• Продлить аренду после первых 30 лет можно только новым договором. Поэтому ещё до подписания мы проверяем, как в договоре сформулировано условие о продлении.
• Номинальная структура, в которой тайские акционеры лишь формально владеют компанией, чтобы иностранец мог владеть землёй через неё, незаконна.
• До оплаты проверяют объект, продавца, договор, банковские документы и распределение расходов между сторонами. Сведения, которые могут измениться, обновляют перед регистрацией.

Покупка недвижимости на Пхукете: что проверить до депозита

Проверка начинается с документов на конкретную квартиру или участок. Попросите у продавца документ на объект (титул), проект договора, форму бронирования, график платежей и подтверждение его права продавать объект. Сохраните вместе с договором рекламные материалы и письменные обещания о сроке владения, продлении, возврате денег и составе покупки. Так вы сможете сравнить обещанное с условиями договора, который вам предлагают подписать.

Сразу уточните, какое право, на какой объект и на какой срок будет зарегистрировано на ваше имя. Ответа «вы покупаете недвижимость» здесь недостаточно. При покупке кондо можно оформить собственность или аренду, а при покупке виллы — несколько отдельных прав на землю и дом. От этого зависит дальнейшая проверка.

Титул, обременения и доступ к объекту

Сделки с недвижимостью регистрирует Земельный департамент Таиланда через местные земельные управления (Land Office). Заверенную копию титула сверяют со сведениями земельного управления и проверяют, нет ли ипотеки, других обременений, споров и арестов. Адрес, описание и границы объекта в документах должны совпадать с тем, что вам показали и что указано в договоре. На фотографии документа не будет записей, внесённых после съёмки.

Документы, которые продавцы называют свидетельствами на землю, подтверждают разные права. Разница между ними объяснена в статье о чаноте и других титулах на землю в Таиланде. Перед сделкой важно выяснить, какое право подтверждает документ продавца, что на его основании можно оформить на вас и какие проблемы нужно устранить до оплаты.

Отдельно проверяют законный доступ к участку. Наличие дороги к дому ещё не означает, что у вас будет право ею пользоваться. Также проверяют зонирование, разрешения на строительство и экологическую оценку, если она нужна для проекта. Если объект ещё строится, особенно важно сопоставить разрешительные документы с обещаниями продавца.

Продавец, застройщик и документы кондоминиума

Выясните, с кем вы заключаете договор и кто вправе его подписать. Сведения о застройщике проверяют в DBD DataWarehouse+ — базе Департамента развития бизнеса (DBD), который регистрирует компании. Затем их сверяют с документами проекта. Если название в рекламе отличается от названия стороны договора, попросите объяснить разницу и показать подтверждающие документы.

При покупке кондо нужны сведения о квоте и задолженности по квартире перед юридическим лицом кондоминиума. Наличие свободной квоты не подтверждает отсутствие долгов, поэтому проверяют и то и другое. Заранее договоритесь, кто получит документы к регистрации и кто отвечает за устранение обнаруженных проблем.

Даже если квоту проверили до бронирования, перед переходом права её нужно проверить снова. Пока вы готовите перевод и согласуете договор, свободная площадь в квоте может уменьшиться из-за других сделок. Почему это важно, показано в типовой ситуации, в которой квота закончилась перед сделкой. Это условный пример для объяснения, а не описание конкретной сделки клиента. Мы советуем заранее записать в договоре, что произойдёт с вашими деньгами в таком случае.

Условия депозита и следующего платежа

Форму бронирования стоит прочитать до отправки денег, даже если основной договор обещают прислать позже. Проверьте, кто получает платёж, как описан объект, на какой срок его резервируют и в каких случаях сумму вернут или удержат. Слово «депозит» само по себе не объясняет, какие обязательства вы принимаете и что будет, если вы откажетесь от покупки.

Попросите прямо записать в договоре, что произойдёт, если проверка выявит проблему с титулом, квотой или разрешениями. Из текста должно быть понятно, что станет с внесёнными деньгами, если оформить собственность на иностранца не получится. До оплаты закрепите условие о возврате денег в письменном договоре: одного устного обещания продавца недостаточно.

Если жильё строится, проверьте дату завершения строительства, основания для её переноса, условия передачи объекта и последствия задержки, предусмотренные договором. При покупке в лизхолд уточните срок, который будет зарегистрирован. Обещания будущих продлений оценивайте отдельно от права, которое вы получаете сейчас.

Удобно вести короткий список нерешённых вопросов: какой документ нужен, кто и к какой дате его предоставит, что произойдёт, если документа не будет. Такой список поможет решить, можно ли вносить следующий платёж. Для работы с документами пригодится чек-лист покупки кондо до депозита.

Если бюджет в рублях, а расчёт в батах

Русскоязычный покупатель обычно планирует оплату исходя из рублёвых сбережений. При этом условия договора, банковское подтверждение и требования к регистрации должны быть согласованы независимо от валюты, в которой вы считаете расходы. Поэтому сначала выясните, на каком основании вы покупаете кондо и какие документы для этого нужны, а затем согласуйте перевод с банком.

Если основание покупки — ввоз иностранной валюты, деньги должны поступить из-за рубежа и быть конвертированы в баты через тайский банк. Для регистрации понадобится банковское подтверждение: форма Foreign Exchange Transaction (FET) или иной документ банка о переводе. В нём вы должны быть указаны отправителем или получателем, а назначением платежа должна быть покупка конкретной квартиры. До перевода уточните в принимающем банке и в земельном управлении, какой документ примут по вашей сделке.

Скриншот списания со счёта показывает только движение денег у отправителя. Для оформления квартиры нужен документ, который соответствует выбранному основанию покупки. Сохраняйте подтверждения по каждому переводу и сверяйте их со сведениями о покупателе, объекте и графике платежей.

Как сопоставить рублёвые накопления с обязательством по договору

Предположим, семья сравнивает две квартиры и ведёт бюджет в рублях. В одном предложении указана цена самого объекта, в другом — ориентировочная сумма «со всеми расходами». Для сравнения попросите у обоих продавцов расчёты в батах с одинаковой детализацией. В них должны быть указаны платежи за объект, регистрационные расходы и доля покупателя по договору. Иначе разница в рублёвых итогах может объясняться тем, что продавцы учли разные расходы.

В рабочей таблице удобно сопоставлять три величины: сумму обязательства в батах, её рублёвый эквивалент по вашему расчёту и расходы на перевод и конвертацию. Рублёвую оценку обновляйте перед каждым платежом. Она помогает планировать бюджет, но не показывает, сколько батов фактически получит продавец.

Ниже, в разделе о сборах, разобран пример с регистрационным сбором 100 000 батов, из которых при равном распределении на покупателя приходится 50 000. В рублёвом бюджете учитывайте свою согласованную долю сбора, а комиссии и конвертацию рассчитывайте отдельно. Если использовать один приблизительный курс для всех платежей, можно не заметить расхождения между расчётом и фактическими расходами.

Если деньги находятся в России, попросите отправляющий и принимающий банки подтвердить условия именно вашего платежа. Способ, которым воспользовались знакомые, может вам не подойти. Прежде чем соглашаться на жёсткий срок оплаты по договору, выясните, доступен ли выбранный способ перевода, сколько времени займёт зачисление и какие банковские документы вы получите. Нельзя заранее утверждать, что определённый банк или способ перевода подойдёт любому покупателю.

Какие права на кондо, виллу и землю может получить иностранец

Слова «фрихолд» и «лизхолд» обозначают разные права. Фрихолд в кондоминиуме — это собственность на квартиру. Лизхолд — долгосрочная аренда, зарегистрированная в земельном управлении; для покупателя на Пхукете это обычная форма покупки виллы или дома. Если в предложении о продаже виллы написано «собственность», уточните, к чему это относится: к дому, к земле или к долям компании, на которую оформлен участок.

Вариант	Что получает покупатель	Основное ограничение	Что проверяют
Кондо во фрихолд	Собственность на квартиру	Требования к покупателю и квота 49 % по площади	Титул квартиры, квоту, полномочия продавца и банковские документы
Лизхолд (зарегистрированная аренда)	Право пользоваться объектом в течение зарегистрированного срока	Один срок — до 30 лет; продление оформляют новым договором	Срок регистрации, описание объекта, условия о продлении, передаче и продаже
Суперфиций	Право владеть постройкой на чужой земле	До 30 лет или на всю жизнь обладателя; нужна регистрация	Документы на землю и дом, связь с арендой участка
Узуфрукт	Право владеть чужим имуществом, пользоваться им и получать доход	Срок до 30 лет или пожизненно; пожизненное право прекращается со смертью обладателя	Срок, содержание права и запись в титуле
Собственность на землю	Право собственности на участок	Как правило, недоступна иностранцу; исключения требуют отдельной проверки и разрешения	Законное основание и необходимые разрешения

Таблица поможет определить, какие документы запрашивать. Оформлять все перечисленные права одновременно не требуется. Возможность зарегистрировать каждое из них зависит от конкретного объекта, поэтому документы на участок и дом, сведения о сторонах и условия договоров рассматривают вместе. Сравнивать цены предложений имеет смысл после того, как станет ясно, какие права вы получаете.

Можно ли купить кондо на своё имя

Статья 19 Закона о кондоминиумах разрешает покупать квартиры иностранцам, которые соответствуют установленным требованиям. Одно из оснований — ввоз денег на покупку в иностранной валюте. Законные постоянные резиденты относятся к другой категории иностранцев, которым разрешена покупка. При этом покупатель должен одновременно соответствовать требованиям закона, а приобретаемая площадь — укладываться в свободную квоту. Это два самостоятельных условия.

Квоту 49 % рассчитывают как долю общей площади квартир, принадлежащих иностранцам, в общей продаваемой площади квартир зарегистрированного кондоминиума. Количество квартир или их владельцев для этого расчёта не подходит. Поэтому слова «иностранцам продано меньше половины квартир» ещё не означают, что собственность удастся зарегистрировать на вас.

Квоту подтверждают письмом юридического лица кондоминиума, сведениями земельного управления и, когда это уместно, письмом застройщика. Каждый такой документ отражает сведения на указанную в нём дату. В статье о проверке квоты 49 % до оплаты подробно разобрано, что делать, если свободной площади для иностранного фрихолда нет.

Как купить виллу в лизхолд

Для иностранного покупателя лизхолд — обычный способ купить виллу на Пхукете. Земля остаётся за тайским собственником, а аренду участка регистрируют в земельном управлении на срок до 30 лет. Право собственности на сам дом можно оформить отдельно: по статьям 1410–1416 Гражданского и торгового кодекса зарегистрированный суперфиций позволяет владеть постройкой на чужой земле. В сочетании эти права позволяют владеть домом и пользоваться участком под ним в течение зарегистрированного срока.

Чаще всего покупатели спрашивают о продлении. Продлить аренду после первых 30 лет можно только новым договором, и заранее этого никто не гарантирует. Поэтому наши юристы смотрят, как условие о продлении записано в договоре сейчас: от этой формулировки зависит, на что вы сможете опереться через 30 лет.

Ценность лизхолда зависит и от других условий. До оплаты мы проверяем, можно ли продать или передать право аренды и на каких условиях. Также выясняем, что договор предусматривает на случай смерти арендатора и названы ли в нём наследники или правопреемники. Отдельно проверяем регистрацию обоих прав — на землю и на дом — и документ, подтверждающий право на участок. Если аренда земли рассчитана на 30 лет, сопоставляем с ней срок права на дом и проверяем, что договоры предусматривают по окончании этого срока.

Узуфрукт даёт другой набор прав. По статье 1417 и следующим статьям кодекса его обладатель может владеть чужим имуществом, пользоваться им и получать от него доход. Пожизненный узуфрукт прекращается со смертью обладателя. Если вы покупаете жильё для семьи и планируете передать его детям, обсудите наследование до выбора права. Сам по себе срок пользования не определяет, смогут ли наследники получить это право. Для сравнения предложений пригодится разбор фрихолда и лизхолда.

Можно ли оформить аренду на 90 или 99 лет

По статье 540 Гражданского и торгового кодекса зарегистрированная аренда ограничена 30 годами. Возможность аренды на 99 лет пока не закреплена в законе, в том числе через обсуждавшиеся изменения отдельного механизма Sap Ing Sith. Предложения увеличить квоту до 75 % также не изменили действующий предел в 49 % для кондо.

Если продавец обещает «99 лет», попросите назвать действующее правовое основание и показать, какое право можно зарегистрировать сейчас. Возможные будущие поправки не увеличивают срок сегодняшнего договора. Поэтому при решении об оплате не стоит полагаться на обещания скорого изменения закона.

К схеме «30+30+30» относится решение Верховного суда № 4655/2566, о котором стало известно в марте 2025 года. Суд признал недействительными заранее согласованные автоматические продления, если их цель — обойти 30-летний предел. Для продления потребуется новый договор, который стороны заключат ближе к окончанию срока аренды. Заранее гарантировать его заключение нельзя.

Сравнивая предложения, оценивайте зарегистрированный срок отдельно от ожидаемого продления. Хорошие отношения с собственником и его нынешнее намерение продлить договор не дают оформленного права на следующие десятилетия. Мы советуем оценить, подходит ли покупка вашему бюджету, если аренду не продлят. Такая оценка помогает принять решение о расходах без попытки предсказать будущие действия сторон.

Условия передачи, наследования и продления проверяют по отдельности: каждое из них регулирует свой вопрос. Подробнее о судебном решении и формулировке условия о продлении можно прочитать в статье о лизхолде «30+30+30».

Можно ли купить землю через тайскую компанию

По общему правилу иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Статья 86 Земельного кодекса допускает такую возможность на основании международного договора. Однако действующего договора, который давал бы иностранному покупателю это право, нет, в том числе с США. Гражданство другой страны само по себе не даёт права купить участок.

Статья 96 bis предусматривает исключение с особыми условиями: иностранец может приобрести до одного рая земли для проживания, если вложит не меньше 40 млн батов в одобренные активы и получит разрешение министра внутренних дел. Это не означает, что любую виллу за 40 млн батов можно купить вместе с землёй. Цена жилья и требуемая инвестиция — разные условия. Выясните, подходит ли вам это исключение, прежде чем принимать на себя обязательства перед продавцом.

Регистрация тайской компании тоже не снимает ограничений. Статья 36 Закона об иностранном бизнесе запрещает номинальные структуры, в которых тайские участники лишь формально выступают владельцами, а фактически всё принадлежит иностранцу. Поэтому проверяют, кто финансирует компанию и как акционеры участвуют в её делах. Такая проверка нужна и при покупке долей уже существующей компании.

В 2026 году проверки документов и источников денег стали строже. С 1 августа 2026 года действует приказ DBD № 2/2569. Он требует подтверждать, как тайские участники оплатили свои доли, при регистрации компаний с иностранной долей участия менее 50 % или тайских компаний с иностранным уполномоченным директором. Для уже работающих компаний такое подтверждение требуется при регистрации изменений в их составе. Мы отдельно проверяем, распространяется ли приказ на конкретную структуру и какие документы запросит DBD. Указания Земельного департамента, изданные с 15 мая 2026 года, касаются приобретения земли и проверки источников денег покупателя. Пхукет входит в число приоритетных провинций. Эти меры усиливают контроль, но не расширяют права иностранца на землю.

Поддержка BOI (Совета по инвестициям Таиланда) по Закону о поощрении инвестиций (Investment Promotion Act) может давать право на землю только для одобренной деятельности и на условиях конкретного разрешения. Общего права купить личную виллу она не даёт. Лицензия Foreign Business Licence разрешает вести бизнес и не подтверждает право собственности на жилой участок. Если продавец ссылается на эти механизмы, попросите уточнить, какое разрешение получено и как оно связано с предлагаемой покупкой.

Подробнее эти вопросы разобраны в статье о номинальном владении виллой и законных вариантах. При выборе объекта прежде всего выясните, какое право на него можно законно зарегистрировать на ваше имя.

Какие сборы учесть в бюджете покупки

Уведомления Министерства внутренних дел Таиланда предусматривают снижение сбора за переход права и регистрацию ипотеки до 0,01 % для подходящих объектов. Льгота доступна только покупателям — физическим лицам с тайским гражданством, поэтому иностранцу не стоит учитывать её при расчёте бюджета. Для предварительной оценки используйте обычную ставку — 2 % государственной оценочной стоимости. До оплаты подтвердите в земельном управлении ставку и итоговую сумму по вашей сделке.

Условный пример: если государственная оценочная стоимость квартиры составляет 5 млн батов, сбор за переход права по ставке 2 % составит 100 000 батов. Если в договоре прямо записано, что стороны делят этот сбор поровну, покупатель заплатит 50 000 батов. Пример показывает расчёт одного платежа и не отражает полную стоимость оформления. Сам по себе он также не означает, что покупатель обязан платить половину сбора.

Попросите расчёт по сделке, в котором отдельно указаны остаток цены объекта, сбор за переход права, другие налоги и регистрационные расходы, а также доля каждой стороны. В зависимости от сделки могут применяться специальный налог на бизнес или гербовый сбор и удерживаемый налог. Для каждого платежа покупателя должно быть понятное основание. Одного упоминания суммы в расчёте недостаточно, чтобы возложить её оплату на покупателя.

Налоговые последствия зависят от продавца и условий продажи. При покупке у застройщика или строящегося объекта нужен расчёт именно по вашей сделке. При покупке в лизхолд попросите отдельную смету: расходы из примера с переходом права собственности нельзя использовать для расчёта расходов на оформление аренды.

Подробный перечень вопросов приведён в статье о налогах и сборах при покупке кондо. Сверяйте расчёт с договором и сопоставляйте итоговую сумму в батах с рублёвым бюджетом. Так проще увидеть, какие расходы связаны с самой сделкой, а какие — с конвертацией и переводом денег.

Что может проверить юрист перед покупкой

Проверка договора показывает, соответствует ли предлагаемое право обещаниям продавца. При покупке кондо наши юристы проверяют требования к покупателю, условия сделки, связанные с квотой, и банковские документы. При покупке в лизхолд они проверяют срок аренды, условие о продлении и право на дом. В любой сделке отдельно разбирают условия депозита, график платежей и распределение расходов. Проверка титула, разрешений и компании требует отдельной работы и может потребовать дополнительных документов. Поэтому её объём обсуждают заранее.

Подготовьте проект договора, форму бронирования, имеющиеся документы на объект, график оплаты и письменные обещания продавца. Расскажите, зачем вы покупаете жильё: чтобы жить в нём, впоследствии продать или оставить семье. Ваша цель поможет нам определить вопросы для проверки. Ответы на них будут зависеть от самого объекта и прав, которые можно на него зарегистрировать.

Если у вас уже есть проект договора покупки или бронирования, пришлите его нам. Предварительная оценка бесплатна и занимает до 48 часов: мы отметим пункты, которые могут обернуться рисками, и объясним, какие вопросы задать застройщику. Как наша команда сопровождает сделку целиком, описано на страницах покупки кондо и покупки виллы. Объём и стоимость сопровождения мы согласуем и зафиксируем до начала работы. Стоимость сопровождения указана здесь: [прайс].