Коротко
- Иностранцам в здании может принадлежать до 49 % продаваемой площади. Считают площадь, а не число квартир (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19; по состоянию на 06.10.2026).
- Свободную квоту подтверждают письмо юридического лица кондоминиума и проверка в Земельном департаменте. Между проверкой и регистрацией она может измениться (terms.law, февраль 2026).
- Деньги идут из-за рубежа и меняются на баты через тайский банк. Без банковского документа, где вы значитесь отправителем или получателем перевода, сделку не зарегистрируют (Montmari Asia, 25.11.2025).
- Квота 75 % и аренда на 99 лет остаются предложениями, не законом (Thaiger, 03.07.2026 и 31.07.2026).
- Сбор за передачу 0,01 % только для тайских физлиц, иностранцы платят 2 % (Nation Thailand, 02.07.2026).
Как проверить квоту 49 % до внесения депозита
Квоту проверяют тремя документами: письмом юридического лица кондоминиума о свободной площади, поиском в Земельном департаменте и письменным подтверждением застройщика. Одного письма мало. По состоянию на 06.10.2026 квота считается по площади и меняется, пока сделка не зарегистрирована: другой покупатель может занять свободные метры раньше вас (terms.law, февраль 2026).
Закон не разрешает иностранцам больше 49 % всей продаваемой площади здания или проекта (ст. 19 Закона о кондоминиумах; terms.law, февраль 2026). Поэтому нужна не цифра из рекламы застройщика, а актуальные данные: сколько площади уже зарегистрировано на иностранцев и сколько осталось. Юрист запрашивает письмо, сверяет его с реестром и записывает остаток на дату проверки.
| Что проверяем | У кого | Что получаем |
|---|---|---|
| Свободная квота | Юридическое лицо кондоминиума | Письмо о площади, доступной иностранцам |
| Зарегистрированная площадь | Земельный департамент, поиск через юриста | Данные реестра на дату проверки |
| Обещания продавца | Застройщик | Письменное подтверждение, что юнит укладывается в квоту |
Что проверить в застройщике, титуле и договоре
Застройщика проверяют по реестру DBD DataWarehouse+, землю под проектом по заверенной копии чанота (chanote) из Земельного департамента, а разрешения по документам проекта. У крупных проектов нужна оценка воздействия на окружающую среду (EIA). Платежи привязывают к этапам стройки или к эскроу (ananasinsider, 21.08.2026; Palmora, 28.03.2026).
По чаноту проверяем ипотеку, обременения, споры и арест имущества, у юридического лица кондоминиума смотрим долги. С 31.01.2025 резервацию регулирует уведомление Управления по защите прав потребителей (OCPB, B.E. 2567): форма стандартная, на тайском, а запрещены условия, по которым застройщик оставляет деньги брони при отсутствии вины покупателя, берёт плату за переуступку брони или меняет условия в одностороннем порядке (Palmora, 28.03.2026). Допустимый размер депозита и порядок возврата в наших источниках не подтверждены, поэтому читаем их в тексте вашей формы.
Эскроу по закону B.E. 2551 необязателен. Большинство застройщиков берут платежи напрямую, эскроу предлагают лишь некоторые банки, и об эскроу или оплате по этапам покупателю приходится договариваться самому (ThaiLawOnline; Palmora, 28.03.2026).
Деньги и сборы: что платит покупатель
Деньги идут из-за рубежа и конвертируются в баты через тайский банк. Земельный департамент не зарегистрирует сделку без банковского документа: вы значитесь отправителем или получателем, в назначении платежа названа покупка конкретного юнита. При перепродаже сбор за передачу права, 2 % от оценочной стоимости, по обычаю делят пополам, а SBT или гербовый сбор и налог у источника несёт продавец (ThaiLawOnline, 04.10.2026).
| Платёж | Размер | Кто платит при перепродаже |
|---|---|---|
| Сбор за передачу права | 2 % оценочной стоимости | Обычно пополам, иначе по договору |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3 % | Продавец; у физлица зависит от срока владения (меньше 5 лет) и прописки, у компании применяется всегда |
| Гербовый сбор | 0,5 % вместо SBT, не вместе с ним | Продавец |
| Налог у источника | 1 % у компании, у физлица считает Земельный департамент | Продавец |
Если продаёт компания, ставки складываются в 6,3 %: 2 %, 3,3 % и 1 %. Это нагрузка на сделку целиком, ваша часть зависит от договора. Первичные продажи застройщика в таблицу не входят: налоги по ним мы подтверждаем по документам сделки.
Деньги и документы из России
Банковский документ выдают по вашему переводу, поэтому платите со своего счёта и заранее решите, откуда и в какой валюте пойдут деньги. Для документов из другой страны действует общая цепочка легализации: нотариальное заверение, проверка МИД страны выдачи, легализация посольством Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Для российских документов цепочка подтверждена страницей посольства Таиланда в Москве (16.12.2024): перевод на английский, российский нотариус, Минюст, консульский департамент МИД России, затем печать посольства (15 USD, 3 рабочих дня). Подробно: апостиль и легализация документов для Таиланда. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но окно для возражений открыто примерно до 30.12.2026 (Federal Apostille, 29.09.2026). На 06.10.2026 возражений в таблице HCCH нет, позицию России проверим после этой даты. Сроки сделки на апостиль не закладывайте.
Что мы делаем
- Вы присылаете договор или бронь, за 48 часов получаете письменную экспресс-оценку: до пяти рискованных пунктов и вопросы застройщику. Это бесплатно.
- Проверяем квоту (письмо юридического лица и реестр), застройщика (DBD DataWarehouse+, EIA, разрешения), чанот и обременения.
- Читаем договор и резервацию целиком, сверяем с правилами OCPB, привязываем платежи к этапам или к эскроу.
- До отправки денег объясняем вам и банку, какой документ нужен Земельному департаменту, и сверяем его после перевода.
- В день регистрации юрист с лицензией Совета адвокатов сопровождает вас в Земельном департаменте.
Цена пакета и состав работ указаны в карточке услуги, смету согласуем до начала работы.
