Юрист по недвижимости на Пхукете проверяет титул, застройщика и договор до оплаты, считает налоги и сборы, сопровождает платежи и идёт с вами на регистрацию в Земельном департаменте. В Lex Estate это юристы с лицензией Совета адвокатов Таиланда, команда работает на русском, английском и тайском. На заявку отвечаем в течение 24 часов, экспресс-оценка договора за 48 часов бесплатна.
Коротко
- Титул, обременения, застройщика и квоту проверяем до платежа, а не после (ThaiLawOnline; Lawyers for Expats Thailand, 2026; Palmora, 28.03.2026; по состоянию на 06.10.2026).
- Ответ на заявку в течение 24 часов. Смета фиксированная, её согласуем до начала работы, госпошлины платятся отдельно.
- По нашей оценке, сделка с кондо занимает 2–6 недель, с виллой 4–8 недель.
- Юристы с лицензией Совета адвокатов Таиланда, работаем на русском, английском и тайском. Договор готовим на тайском.
- Номинальных структур не делаем и результат не обещаем: если сделка небезопасна, говорим об этом письменно.
С какими сделками мы работаем
Мы сопровождаем покупку кондо, вилл и земли на Пхукете, проверку новостроек и сдачу недвижимости в аренду. У каждого типа сделки свой главный риск. Он указан в таблице вместе со страницей, где мы разбираем тему подробно. Ограничения и сроки в таблице актуальны на 06.10.2026.
| Сделка | Главный риск | Подробнее |
|---|---|---|
| Кондо во фрихолд | Квота 49 % закончилась между проверкой и регистрацией | Кондо во фрихолд |
| Кондо в лизхолд | Срок не больше 30 лет, заранее оговорённые продления 30+30+30 недействительны | Кондо в лизхолд |
| Вилла | Аренда и суперфиций вместо земли, номинальные структуры недопустимы | Вилла в лизхолд, вилла во фрихолд |
| Земля | Тип титула, источник средств, запрет на владение | Купить землю |
| Новостройка | Застройщик без проверки, платежи без привязки к этапам | Проверка застройщика и объекта |
| Сдача в аренду | Сдача меньше чем на 30 дней требует гостиничной лицензии | Сдача в аренду легально |
Что проверяет юрист по недвижимости в сделке
Состав проверки зависит от объекта. Для кондо это квота 49 %, юридическое лицо кондоминиума и банковский документ о переводе. Для виллы и земли титул, обременения и законность структуры. Для строящегося объекта застройщик, разрешения и график платежей. Сводка по документам и реестрам приведена на 06.10.2026.
| Объект | Что проверяем | Документ или реестр |
|---|---|---|
| Кондо | Свободная квота 49 % по площади, долги юрлица кондоминиума, резервационный договор | Письмо юрлица кондоминиума, Земельный департамент, уведомление OCPB B.E. 2567 (с 31.01.2025) |
| Вилла и земля | Тип титула, ипотеки, обременения, споры, арест, зонирование, подъезд, структура владения | Заверенная копия чанота |
| Строящийся объект | Регистрация и отчётность застройщика, разрешение на строительство, EIA у крупных проектов, платежи по этапам или через эскроу | DBD DataWarehouse+ (реестр Департамента развития бизнеса), документы проекта |
| Деньги | Банковский документ по каждому переводу, источник средств | Банк; для земли и вилл циркуляры Земельного департамента от 15.05.2026 |
Резервацию кондо с 31.01.2025 регулирует уведомление OCPB: форма стандартная, на тайском, а оговорки об удержании депозита при отсутствии вины покупателя и о плате за переуступку брони запрещены (Palmora, 28.03.2026). Допустимый размер депозита и порядок возврата в наших источниках не подтверждены, поэтому читаем их в тексте вашей формы. Чек-лист покупателя кондо: что проверить до оплаты.
Как идёт сделка: этапы и сроки
Работа идёт в четыре этапа. В день обращения вы описываете ситуацию, через 24 часа получаете разбор и смету, затем 2–8 недель идут проверка, договор и регистрация с отчётом на каждом этапе. После сделки остаётся сопровождение. Кондо обычно занимает 2–6 недель, вилла 4–8.
- День 0. Вы описываете ситуацию в форме, Telegram или WhatsApp на русском или английском.
- 24 часа. Присылаем разбор: что делать, сколько это стоит и сколько займёт. Если у вас есть договор или бронь, за 48 часов даём письменную экспресс-оценку бесплатно.
- 2–8 недель. Проверяем объект и продавца, готовим договор на тайском, сопровождаем платежи, регистрируем права в Земельном департаменте. Отчёт на каждом этапе.
- После сделки. Зарегистрированные документы и поддержка дальше.
Смета фиксированная и согласуется до начала работы, скрытых сборов нет. Госпошлины и сборы ведомств платятся отдельно, актуальные цены на странице цен. Пример хода работы: «Квота 49 % закончилась за неделю до сделки» (типовая ситуация, собранная из практики).
Языки, лицензия и офис
Юристы с лицензией Совета адвокатов Таиланда, команда работает на русском, английском и тайском. Договор готовим на тайском, а выводы и риски объясняем письменно на вашем языке. Офис на Пхукете, ориентир: Чернгталай, район Таланг. Адрес, мессенджеры и время ответа указаны на странице контактов.
Если вы платите и подписываете из России
Платите со своего счёта и сохраняйте банковский документ по каждому переводу. Доверенность и договор, подписанные в России, проходят цепочку легализации: нотариус, МИД, посольство Таиланда, перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Порядок для российских документов уточняем у посольства Таиланда в Москве. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но не между Таиландом и государством, которое возразит: окно возражений открыто примерно до 30.12.2026 (HCCH, 06.10.2026; Federal Apostille, 29.09.2026). Подробнее: апостиль и легализация документов для Таиланда.
Что мы говорим прямо
Мы не строим схем с номинальными акционерами, не обещаем результат и не называем законом то, что остаётся предложением. Если сделка небезопасна, говорим об этом письменно до платежа, с датой нормы и источником. Три примера на 06.10.2026: земля, аренда на 99 лет и посуточная сдача.
Иностранец не владеет землёй; узкое исключение, ст. 96 bis, разобрано на странице «Купить землю». Номинальные акционеры нарушают ст. 36 Закона об иностранном бизнесе: до трёх лет лишения свободы и/или штраф THB 100 000–1 000 000 (ThaiLawOnline; Lex Bangkok, 2026). Аренда на 99 лет и квота 75 % остаются предложениями, а заранее оговорённые продления 30+30+30 недействительны (Thaiger, 03.07.2026 и 31.07.2026; Addleshaw Goddard, 2025).
Сдача меньше чем на 30 дней без гостиничной лицензии незаконна, хотя источники расходятся, действует ли облегчённый порядок для малых объектов (ThaiLawOnline; FOSR, 10.04.2026). Законопроекты о реформе приняты в первом чтении 08.07.2026 и пока не действуют (ThaiLawOnline; Explera, 27.09.2026). Сбор за передачу права 0,01 % только для тайских физлиц при цене и оценке до THB 7 млн, иностранцы платят 2 % (Nation Thailand, 02.07.2026).
Что проверить самому, выбирая юриста
Выбирая юриста по недвижимости, проверьте пять вещей: лицензию, письменную смету, язык документов, счёт для платежей и независимость от продавца. Это касается любой фирмы, включая нашу. Просите ответы письменно до подписания договора услуг и сравнивайте их у нескольких юристов (по состоянию на 06.10.2026).
Узнайте имя юриста, который будет вести дело, и номер его лицензии Совета адвокатов. В смете должно быть видно, что входит и что оплачивается отдельно. Уточните, кто читает договор на тайском и на каком языке вы получите выводы письменно. Платёж должен идти продавцу или застройщику банковским переводом либо на эскроу банка, а не на личный счёт юриста или агента. Если юриста оплачивает продавец или агент, его интересы могут не совпадать с вашими.
Опишите ситуацию в форме ниже: за 24 часа ответим, что нужно проверить, сколько это стоит и сколько займёт. Договор или бронь приложите сразу, экспресс-оценка за 48 часов бесплатна.
