Квота 49 % в кондо: как проверить до оплаты и что делать, если её нет

Квота 49 % означает, что иностранцам в здании может принадлежать не больше 49 % продаваемой площади. Пока доля не исчерпана, иностранец покупает кондо в собственность. До оплаты квоту подтверждают тремя проверками: письмом юридического лица кондоминиума, поиском в Земельном департаменте и письменным подтверждением застройщика. Квота меняется до регистрации, и письмо запрашивают дважды. Если квота исчерпана, в этом здании остаются два законных пути: вторичный юнит у иностранного владельца или аренда до 30 лет. Нормы указаны по состоянию на 06.10.2026.

Коротко

• Иностранцам в здании может принадлежать до 49 % продаваемой площади. Считают площадь, а не число квартир (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19 bis).
• Квоту проверяют по письму юридического лица, поиском в Земельном департаменте и письменным подтверждением застройщика. Письмо запрашивают перед платежом и ещё раз перед регистрацией (terms.law, февраль 2026).
• Квота исчерпана: в этом здании остаются вторичный юнит у иностранного владельца и аренда до 30 лет. Номинальная компания незаконна (Thaiger, 03.07.2026).
• Квота 75 % остаётся идеей: в апреле 2024 года Кабинет одобрил только изучение вопроса (Thaiger, 03.07.2026).
• По правилам Управления по защите прав потребителей (OCPB) застройщик не вправе удерживать бронь, если покупатель не нарушал договор. Условия возврата читают в вашем договоре брони (Palmora, 28.03.2026).

Как считают квоту 49 %: площадь, а не квартиры

Иностранцам в здании может принадлежать не больше 49 % всей продаваемой площади. Считают квадратные метры, а не число квартир. Статья 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 определяет, какие иностранцы вправе владеть юнитом, статья 19 bis задаёт потолок в 49 % (Tilleke & Gibbins, 2013). Фраза «квартиры в продаже ещё есть» о квоте ничего не говорит.

Возьмём условные цифры: это иллюстрация, а не данные проекта. В здании 20 000 м² продаваемой площади, значит, иностранцам доступно 9 800 м². Если на иностранцев уже записано 9 770 м², остаётся 30 м². Студия в 35 м² в остаток не помещается, даже когда она свободна в продаже: тайскому покупателю её продадут, вам нет. Пентхаус в 200 м² занимает столько же квоты, сколько четыре студии по 50 м².

Показатель (условный пример)	Значение
Продаваемая площадь здания	20 000 м²
Потолок для иностранцев, 49 %	9 800 м²
Уже записано на иностранцев	9 770 м²
Остаток квоты	30 м²
Юнит, который вы выбрали	35 м², не проходит

Квота работает вместе со вторым условием: иностранец должен подходить под ст. 19. Чаще всего это значит, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте и конвертированы в баты через тайский банк (terms.law, февраль 2026). Без банковского документа, где вы указаны отправителем или получателем, Земельный департамент сделку не зарегистрирует (Montmari Asia, 25.11.2025).

Как проверить квоту до оплаты: три проверки

Квоту проверяют тремя способами: датированным письмом юридического лица кондоминиума о доле иностранцев, поиском в Земельном департаменте через юриста и письменным подтверждением застройщика. Письмо описывает только день выдачи, а квота меняется, пока сделка не зарегистрирована: за несколько дней до регистрации письмо запрашивают ещё раз (terms.law, февраль 2026; Thaiger, 03.07.2026).

Что проверяем	Кто даёт	Что смотрим	Когда
Письмо о квоте	Юридическое лицо кондоминиума	Дату, название проекта, площадь на иностранцах, остаток	Перед платежом и перед регистрацией
Реестр	Земельный департамент, поиск через юриста	Совпадают ли цифры с письмом	Перед платежом
Подтверждение застройщика	Застройщик, для новых проектов	Что юнит укладывается в остаток квоты	До подписания договора
Условие в договоре: гарантия квоты	Готовит ваш юрист	Условие «квота подтверждена» и возврат денег, если регистрация невозможна	До подписания

Остаток сравнивают с площадью вашего юнита, а не с общей фразой «квота есть». Если в письме остаток меньше площади юнита, вы не покупаете. Гарантию квоты и возврат депозита на случай, когда регистрация окажется невозможной, просят вписать в договор (Thaiger, 03.07.2026).

Платить рано, если верно хотя бы одно из этого:

• письма нет, а менеджер повторяет «квота есть»;
• письмо выдано до вашей брони и не обновлялось;
• цифры в письме и в реестре расходятся;
• застройщик отказывается подтвердить квоту письменно.

Сделки, поданные на регистрацию после выдачи письма, в нём не видны. Попросите застройщика письменно назвать, сколько иностранных сделок сейчас на регистрации. От ответа зависит, хватит ли остатка ко дню вашей регистрации в Земельном департаменте.

При покупке на стадии стройки между договором и регистрацией проходят месяцы, и за это время квота может измениться (terms.law, февраль 2026). В договор вписывают, что будет с вашими платежами, если к регистрации квоты не останется, и не принимают формулировку «риск квоты несёт покупатель» без возврата денег. Платежи привязывают к этапам стройки, а не к датам (Palmora, 28.03.2026).

Что делать, если квота закончилась

Когда квота здания исчерпана, в нём остаются два законных пути: купить вторичный юнит у иностранного владельца или зарегистрировать аренду до 30 лет. У вторичного юнита квота переходит вместе с ним, и доля иностранцев в здании не растёт. Третий путь, тайская компания-номинал, незаконен (Thaiger, 03.07.2026; terms.law, февраль 2026).

Путь	Что получаете	Ограничение
Вторичный юнит у иностранного владельца	Собственность, квота идёт вместе с юнитом	Письмом юридического лица подтвердите, что юнит учтён в иностранной доле; выбор ограничен тем, что продают
Аренда до 30 лет	Зарегистрированное право пользования на срок	Продление только новым соглашением; перепродажа и ипотека сложнее (terms.law)
Другой проект	Собственность	Квоту проверяют заново
Номинальная компания	Законного права нет	Уголовный риск и принудительная продажа

Когда квота закончилась, иностранцам предлагают аренду на 30 лет (Thaiger, 03.07.2026). По данным terms.law, у таких юнитов ниже цена перепродажи, а ипотека почти недоступна. Аренду считайте на 30 лет и ни на день больше: заранее оговорённые продления «30+30+30» Верховный суд признал недействительными (решение № 4655/2566). Подробности в статье «Лизхолд 30+30+30 после решения Верховного суда», а разницу между собственностью и арендой объясняет статья «Фрихолд или лизхолд в Таиланде».

Компания-номинал не выход и для кондо: такая схема нарушает Закон об иностранном бизнесе, а регистрацию компаний с иностранным участием Департамент развития бизнеса (DBD) в 2026 году проверяет всё строже. Что именно проверяют, описано в статье «Вилла на номинальной компании».

Что с бронью, если квоты не хватило

С 31.01.2025 продажу кондо по брони регулирует уведомление Управления по защите прав потребителей (OCPB, B.E. 2567): застройщику нельзя удерживать деньги брони, если покупатель не нарушал договор. Допустимый размер депозита и порядок возврата источники не называют, условия возврата читают в вашем договоре брони, а претензию подают письменно (Palmora, 28.03.2026).

Остановите платёж, который ещё не ушёл, и запросите свежее письмо о квоте. Спросите застройщика, что будет с бронью и платежами, если квоты не хватит к регистрации, и кто платит при расторжении. Остальные проверки до депозита собраны в чек-листе покупателя кондо.

Станет ли квота 75 %

Пока нет: 75 % остаются идеей без законопроекта и срока. В апреле 2024 года Кабинет одобрил только изучение вопроса, и на 03.07.2026 поправки в Закон о кондоминиумах парламент не принимал. Официальные лица оговаривали, что право голоса иностранцев на собраниях собственников останется на уровне 49 % даже при росте доли (Thaiger, 03.07.2026).

В середине 2026 года разговоры идут скорее о строгом применении действующих правил, чем о повышении квоты (Thaiger, 03.07.2026). Покупку планируют по действующим 49 %, а возможное повышение в расчёт не берут.

Покупаете из России: деньги и документы

Платите со своего счёта, чтобы банковский документ называл вас отправителем или получателем, и просите такой документ по каждому переводу: источники расходятся, с какой суммы нужна именно форма FET, то есть документ об операции с иностранной валютой (Montmari Asia, 25.11.2025). Откуда и в какой валюте пойдут деньги, решите с юристом заранее.

Иностранные документы для Таиланда обычно сначала заверяет нотариус, затем МИД страны выдачи и посольство Таиланда, а потом их переводят на тайский; порядок зависит от документа и от органа, который его примет (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как это работает для российских бумаг, например доверенности на проверку квоты и регистрацию, мы не подтвердили, и порядок уточняют у посольства Таиланда в Москве. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027 (HCCH, 06.10.2026), но срок возражений у государств-участников идёт примерно до 30.12.2026 (ст. 12 Конвенции; Federal Apostille). Позицию России проверим после этой даты, а сроки сделки на апостиль не закладывайте. Подробности в статье «Апостиль для Таиланда: до и после 2027».

Что дальше

Пришлите договор или бронь, и за 48 часов вы получите бесплатную письменную экспресс-оценку: в ней до пяти рискованных пунктов и вопросы застройщику. Как мы ведём покупку, описано на страницах Купить кондо на Пхукете и Купить кондо во фрихолд на Пхукете. Если вы выбираете аренду, смотрите Купить кондо в лизхолд на Пхукете. Квота касается и наследников: что с ней происходит при наследстве, разобрано в статье «Наследование кондо в Таиланде иностранным наследником».

Дата проверки норм: 06.10.2026.