Да, иностранец может купить кондо во фрихолд: юнит регистрируют в собственность на его имя, пока иностранцам в здании принадлежит не больше 49 % продаваемой площади (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19; по состоянию на 06.10.2026). Деньги должны прийти из-за рубежа и пройти через тайский банк, а право регистрирует Земельный департамент. С землёй и виллой так не получится: правило работает только для кондо. Общий порядок покупки описан на странице Купить кондо на Пхукете, здесь разбираем именно фрихолд.
Коротко
- Фрихолд в кондо значит собственность на юнит на ваше имя. Условие одно: иностранцам в здании принадлежит не больше 49 % продаваемой площади, и считают площадь, а не число квартир (ст. 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522; по состоянию на 06.10.2026).
- Квоту подтверждают три документа: письмо юридического лица кондоминиума, поиск в Земельном департаменте и письменный ответ застройщика. До регистрации она может измениться (terms.law, февраль 2026).
- Деньги идут из-за рубежа через тайский банк. Без банковского документа, где вы отправитель или получатель и названа покупка юнита, сделку не зарегистрируют (Montmari Asia, 25.11.2025).
- Правило 49 % не менялось в 2025–2026 годах, а квота 75 % остаётся идеей без законопроекта и срока (Thaiger, 03.07.2026).
- Иностранец платит сбор за передачу права 2 % от оценочной стоимости. Льгота 0,01 % только для тайских физлиц при цене до THB 7 млн (Nation Thailand, 02.07.2026).
Что значит «фрихолд» в кондо и кто может его купить
Фрихолд в кондо означает, что право собственности на юнит зарегистрировано на вас, а не на застройщика. Купить его может иностранец, если после сделки площадь иностранной собственности в здании не превысит 49 % продаваемой площади. Закон допускает к покупке, например, иностранца, который перевёл деньги из-за рубежа в иностранной валюте, или иностранца с законным постоянным видом на жительство (terms.law, февраль 2026).
Лизхолд устроен иначе: вы арендуете юнит, а регистрируемая аренда не бывает длиннее 30 лет.
| Фрихолд | Лизхолд | |
|---|---|---|
| Что вы получаете | Собственность на юнит | Право аренды |
| Срок | Без ограничения срока | До 30 лет, продление только новым соглашением |
| Что проверяют | Квота 49 % площади здания | Титул арендодателя и регистрацию договора |
| Сбор при регистрации | 2 % от оценочной стоимости | Около 1,1 % арендной платы за весь срок (ориентир) |
Цифры по аренде и её риски разобраны на странице Купить кондо в лизхолд, а сравнение двух вариантов для выбора лежит в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде».
Как проверить квоту 49 % до платежа
Квоту проверяют тремя документами: письмом юридического лица кондоминиума о свободной площади, поиском в Земельном департаменте через юриста и письменным подтверждением застройщика. Письмо отражает положение на день выдачи, а квота меняется до регистрации, поэтому свежее письмо запрашивают перед платежом и ещё раз перед регистрацией (terms.law, февраль 2026).
Юрист записывает остаток квоты на дату проверки и сравнивает его с площадью вашего юнита. Слова «свободные квартиры ещё есть» ничего не гарантируют: квартиры могут продаваться, а свободной площади для иностранцев уже не хватает. Пошаговая инструкция есть в статье «Квота 49 % в кондо: как проверить до оплаты».
Какие документы нужны и сколько стоит регистрация
Для регистрации нужен банковский документ о переводе из-за рубежа: вы в нём отправитель или получатель, а в назначении платежа названа покупка юнита (Montmari Asia, 25.11.2025). Иностранец платит сбор за передачу права 2 % от оценочной стоимости (Nation Thailand, 02.07.2026). Юридическая часть сделки занимает в нашей практике от 2 до 6 недель.
Источники расходятся, с какой суммы нужна именно форма FET (банковское подтверждение валютной операции): старая страница ThaiLawOnline называет порог USD 50 000, а Montmari пишет, что банк выдаёт документ на любую сумму. Поэтому просите документ по каждому переводу и храните его вместе с договором.
При перепродаже сбор за передачу по обычаю делят пополам, а специальный налог на бизнес (SBT) 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % (не оба сразу) и налог у источника платит продавец. SBT берут, например, когда физлицо продаёт в течение 5 лет после покупки, и при любой продаже компанией (ThaiLawOnline, 04.10.2026). Как облагается первая продажа от застройщика (НДС, SBT), мы по источникам не подтвердили, поэтому считаем её с налоговым консультантом по вашим документам. Каждый год собственник платит налог на землю и строения: для жилья на практике 0,02–0,10 %, счета приходят в феврале, срок оплаты 30 апреля, в части муниципалитетов до 30 июня (AngloSiam Law, 30.04.2026).
Деньги и документы из России
Платите со своего счёта: банковский документ должен показывать вас отправителем. Откуда и в какой валюте пойдут деньги, решите заранее. Условия перевода определяет ваш банк, тайскую часть проверяем мы. Доверенность и справки, подписанные в России, идут по общей цепочке легализации: нотариус, МИД страны выдачи, посольство Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как эта цепочка работает именно для российских документов, мы не смогли подтвердить по первоисточникам, поэтому порядок уточняем у посольства Таиланда в Москве.
Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но окно для возражений открыто примерно до 30.12.2026. На 06.10.2026 возражений в таблице HCCH нет, позицию России проверим после этой даты (Federal Apostille, 29.09.2026). Сроки сделки на апостиль не закладывайте: подробности в статье «Апостиль для Таиланда: до и после 28.02.2027».
Какие риски у фрихолда в кондо
Рисков три: квота закончилась до регистрации, в брони стоят условия, по которым деньги не вернуть, и банковский документ оформлен неверно. Все три видны до платежа, если проверить письмо юридического лица, текст брони и документ банка. Платёж стоит отложить, пока все три проверки не пройдены.
С 31.01.2025 бронь кондо идёт по стандартной форме на тайском (уведомление Управления по защите прав потребителей, OCPB, B.E. 2567). Запрещены условия, по которым застройщик оставляет деньги брони, если вы не нарушали договор, берёт плату за переуступку брони, меняет условия в одностороннем порядке или снимает с себя ответственность за просрочку сдачи. За нарушение предусмотрены штраф до THB 200 000 и/или лишение свободы до года. Какой депозит допустим и как его возвращают, мы по первоисточникам не подтвердили, поэтому читаем это по вашей форме (Palmora, 28.03.2026).
Эскроу по закону B.E. 2551 необязателен: большинство застройщиков берут платежи напрямую, и эскроу или график по этапам стройки покупатель согласует сам (ThaiLawOnline; Palmora, 28.03.2026).
Что мы делаем
Мы ведём покупку от экспресс-оценки до регистрации, и на каждом этапе вы получаете письменный результат. Юрист с лицензией Совета адвокатов Таиланда отвечает за проверки, договор и день регистрации. Офис находится в Чернгталае (Таланг), работаем на русском, английском и тайском. Порядок такой:
- Вы присылаете договор или бронь, за 48 часов получаете бесплатную письменную экспресс-оценку: до пяти рискованных пунктов и вопросы застройщику.
- Запрашиваем письмо о квоте, ищем в Земельном департаменте площадь, зарегистрированную на иностранцев, и записываем остаток на дату проверки.
- Проверяем застройщика по DBD DataWarehouse+, разрешения, чанот под проектом и долги юридического лица кондоминиума. Полный список проверок: Проверка застройщика и объекта.
- До перевода объясняем вам и банку, какой документ нужен, и сверяем его после платежа.
- В день регистрации юрист идёт с вами в Земельный департамент.
Что проверить самому до встречи с юристом
До депозита задайте застройщику или агенту пять вопросов письменно и сохраните ответы. Если на любой из них нет ответа с документом, платить рано. Письменный ответ нужен потому, что устные обещания про «свободные квартиры» и «квота есть» не подтверждают ни площадь, ни дату.
- Какая дата у письма о квоте и сколько свободной площади для иностранцев в нём указано?
- Какая площадь у вашего юнита и укладывается ли он в остаток?
- Оформлена ли бронь по стандартной тайской форме OCPB и что станет с деньгами, если квоты не хватит?
- Куда и в какой валюте переводить деньги и какой банковский документ вы получите?
- Кто и в какой доле платит сбор за передачу права?
Опишите ситуацию в форме ниже: пришлите договор или бронь, и за 48 часов вы получите письменную экспресс-оценку. Это бесплатно. Цена сопровождения под ключ и состав работ указаны в карточке услуги, смету согласуем до начала.
