Лизхолд «30+30+30» после решения Верховного суда: чего стоят продления

Заранее оговорённые продления «30+30+30» закон не защищает. Аренду недвижимости можно зарегистрировать максимум на 30 лет, а Верховный суд в решении № 4655/2566 признал такие продления недействительными: продлить аренду можно только новым соглашением в момент продления. Поэтому вы покупаете гарантированные 30 лет, а остальное остаётся обещанием. Нормы указаны по состоянию на 06.10.2026.

Коротко

• Аренда недвижимости регистрируется максимум на 30 лет, и каждое продление тоже не длиннее 30 лет (Гражданский и торговый кодекс, ст. 540).
• Решение Верховного суда № 4655/2566 признало недействительными заранее оговорённые продления «30+30+30». Продлить аренду можно только новым соглашением (Addleshaw Goddard, 10.03.2025).
• В том деле арендатор заплатил вперёд за 90 лет THB 2,7 млн, а когда первый срок истёк, суд подтвердил выселение и снос построек (ThaiLawOnline, 05.10.2026).
• Аренда на 99 лет остаётся проектом: на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
• Цену виллы или кондо в аренду считайте за 30 лет, а продление за отдельный риск.

Что решил Верховный суд по аренде «30+30+30»

Верховный суд применил ст. 540 Гражданского и торгового кодекса строго: заранее оговорённые продления, которые обходят предел в 30 лет, недействительны. Продление должно стать новым соглашением, заключённым в момент продления. Решение № 4655/2566 вынесено в 2023 году и стало известно рынку в марте 2025 года (Addleshaw Goddard, 10.03.2025).

По описанию ThaiLawOnline (05.10.2026), 10.05.1990 стороны подписали аренду земли и дома на 30 лет за THB 1 500 000. Пункт 3 обещал ещё два срока по 30 лет, и за каждый арендатор внёс вперёд THB 600 000, всего THB 2 700 000 за 90 лет. Когда 22.05.2020 первый срок истёк, арендатор остался. Суд подтвердил выселение и снос и присудил THB 30 000 в месяц с 13.06.2020, на следующий день после подачи иска, до освобождения участка. Дело касалось объекта на Пхукете (Addleshaw Goddard, 10.03.2025; Thaiger, 31.07.2026).

Что подписали	Сколько заплатили вперёд, THB	Что признал суд
Первый срок, 30 лет, договор от 10.05.1990	1 500 000	Действовал, истёк 22.05.2020
Первое продление, ещё 30 лет	600 000	Недействительно
Второе продление, ещё 30 лет	600 000	Недействительно

Продления стоили дешевле первого срока, и, по пересказу Thaiger, суд увидел в этом признак обхода предела в 30 лет. Addleshaw Goddard добавляет, что суд особенно скептически отнёсся к продлениям на условиях первого срока.

Ст. 540 допускает продление, но не больше чем на 30 лет с момента продления. Цепочка продлений, оговорённая заранее, превращает аренду в девяностолетнюю с первого дня. Addleshaw Goddard передаёт позицию суда так: соглашение, которое с самого начала создаёт аренду дольше 30 лет, ничтожно, и свобода договора этого не меняет.

Значит ли это, что вся аренда недействительна

Нет. Статья 540 сокращает слишком длинный срок до 30 лет, а не отменяет аренду целиком: первые 30 лет остаются в силе. Недействительными суд признал заранее оговорённые продления. Спор возникает, когда срок кончается, и у большинства покупателей он ещё впереди: первые девелоперские проекты с арендой на Пхукете появились меньше 20 лет назад (Addleshaw Goddard, 10.03.2025).

По мнению Addleshaw Goddard, остаётся надеяться, что застройщики не станут ссылаться на решение, чтобы отказать арендатору в новом сроке. Но без нового соглашения договор не гарантирует права на новый срок.

Что проверить в договоре «30+30+30» сейчас

Прочитайте, что именно зарегистрировано в Земельном департаменте и как записано продление: автоматически, по желанию арендатора или только после нового соглашения. Посчитайте, сколько лет осталось до конца первого срока. Заложите в расчёт, что гарантированы только эти годы, а продление придётся заключать заново, когда срок подойдёт к концу.

Регистрация нужна не для галочки: зарегистрированная аренда обязывает и следующих владельцев земли. А вот нового собственника обещание продления, как правило, не связывает: защищён только текущий зарегистрированный срок (terms.law, февраль 2026). Сама регистрация стоит около 1,1 % от общей арендной платы за срок (terms.law).

Для новых договоров Addleshaw Goddard предлагает такие условия (10.03.2025):

• право арендатора зарегистрировать новый срок в 30 лет в конце текущего, по его желанию, а не автоматическое продление;
• арендная плата нового срока равна текущей с индексацией, например по инфляции;
• в конце срока постройки арендатора переходят арендодателю, а арендодатель платит их рыночную стоимость, если новый срок не согласован;
• если закон разрешит более длинные аренды, у арендатора есть право попросить заменить аренду на более длинную за дополнительную плату.

Такой опцион продление не гарантирует, но честно описывает, что можно обещать. Как переоформляют договор после решения суда, показывает типовая ситуация, собранная из практики: «Лизхолд 30+30+30: переоформили договор после решения Верховного суда».

Сколько стоит срок, который вам обещают

Если продавец считает цену на 90 или 99 лет, вы платите за срок, которого нет. Возьмём условные цифры: аренда за THB 20 млн. За гарантированные 30 лет это около THB 667 000 в год, а при расчёте на 90 лет около THB 222 000. Разница втрое и есть цена обещания.

К этому добавляется перепродажа: по данным terms.law, арендные юниты продаются дешевле, а ипотека на них почти недоступна. Срок, который записан в зарегистрированном договоре, определяет и цену входа, и цену выхода.

Что вам говорят	Что гарантирует закон
«Аренда 90 лет, 30+30+30»	Гарантированы 30 лет, продления недействительны (решение № 4655/2566)
«Аренда 99 лет»	Проект: в парламент не внесён, в Королевской газете его нет (ThaiLawOnline, сентябрь 2026)
«Продление за вами»	Нет: продление только новым соглашением в момент продления
«Аренда достанется детям»	Источники расходятся: наследников называют в договоре прямо
«Аренду можно передать и заложить»	Это право на арендованный актив, Sap Ing Sith (B.E. 2562): оно передаётся, наследуется и закладывается, но тоже до 30 лет (ThaiLawOnline, сентябрь 2026). Доступно ли оно иностранцу под частное жильё, мы не подтвердили

Что с арендой на 99 лет

Аренда на 99 лет остаётся проектом. Правительство ускоряло поправки в 2025 году, но после смены власти в сентябре 2025 проект остановился: на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено, в Королевской газете текста нет, максимум остаётся 30 лет (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).

Когда	Что произошло
2024	Правительство поручило Министерству внутренних дел изучить более длинные сроки
21.07.2025	Правительство премьера Пэтонгтарн делает законопроект приоритетным. По концепции собственник сначала передаёт землю государственному органу; правообладатель, в том числе иностранец, получает до 99 лет пользования; после срока объект остаётся государству (Nation Thailand, 21.07.2025)
22.08–05.09.2025	Земельный департамент проводит общественные консультации по проекту поправок
С сентября 2025	Проект останавливается после смены правительства

Что есть вместо длинной аренды

Законных вариантов несколько: зарегистрированная аренда участка до 30 лет вместе с суперфицием на дом, узуфрукт и кондо в пределах квоты 49 %. Суперфиций даёт право владеть постройкой на чужой земле до 30 лет или пожизненно. Узуфрукт действует пожизненно или до 30 лет, а юридическому лицу доступен только срочный (ThaiLawOnline, 27.09.2026).

Право на арендованный актив (Sap Ing Sith) тоже ограничено 30 годами, а доступно ли оно иностранцу под частное жильё, источники не уточняют. Номинальная компания законным способом не считается, и за ней стоит уголовная ответственность. Что проверяют DBD и Земельный департамент, описано в статье «Вилла на номинальной компании». Чем собственность отличается от аренды, объясняет статья «Фрихолд или лизхолд в Таиланде».

Если договор подписывали из России

Доверенность из России на продление или переоформление аренды в Таиланде обычно сначала заверяет нотариус, затем МИД страны выдачи и посольство Таиланда, а потом её переводят на тайский; порядок зависит от документа и от органа, который его примет (Bangkok Translation, 16.08.2026).

Как это работает для российских бумаг, мы не подтвердили, и порядок уточняют у посольства в Москве. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027 (HCCH, 06.10.2026), а срок возражений идёт примерно до 30.12.2026 (ст. 12 Конвенции; Federal Apostille).

Что дальше

Опишите ситуацию в форме на странице аренды виллы: юрист с лицензией Совета адвокатов ответит за 24 часа и скажет, какие условия договора стоит поменять. Как мы ведём такие сделки, описано на страницах Купить виллу в лизхолд на Пхукете и Купить виллу на Пхукете законно. Если вы выбираете кондо, смотрите Купить кондо в лизхолд на Пхукете.

Дата проверки норм: 06.10.2026.