Нет, землю на своё имя иностранец купить не может. Земельный кодекс (ст. 86) допускает это только по международному договору, а такого договора сегодня нет, включая США. Для жилья остаётся узкое исключение, ст. 96 bis: вложения от THB 40 млн и разрешение министра внутренних дел, применяют редко. Законно доступны и права на чужую землю: зарегистрированная аренда до 30 лет, узуфрукт, суперфиций на постройку, а также кондо вместо участка. Условия приведены на 06.10.2026.
Коротко
- Иностранец не может владеть землёй, договоров с таким правом нет (Земельный кодекс, ст. 86; ThaiLawOnline; по состоянию на 06.10.2026). Узкое исключение ст. 96 bis применяют редко.
- Законные способы: аренда до 30 лет, узуфрукт, суперфиций на дом и кондо в пределах квоты 49 %.
- Решает тип титула: чанот годится для обычных сделок и ипотеки, а Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 Земельный департамент не регистрирует (ThaiLawOnline, 26.09.2026).
- С 15.05.2026 по циркулярам проверяют источник средств при оплате наличными от THB 2 млн или оценке от THB 5 млн; Пхукет в числе приоритетных провинций.
- Земля «на тайскую компанию» или «на знакомого», когда настоящий владелец вы, остаётся номинальным владением. Для компании это ст. 36 Закона об иностранном бизнесе: до трёх лет лишения свободы и/или штраф THB 100 000–1 000 000, а землю могут принудительно продать (ст. 111 Земельного кодекса; ThaiLawOnline; Lex Bangkok).
Какие права на землю законно доступны иностранцу
Иностранцу доступна не собственность на участок, а права на чужую землю: аренда до 30 лет, пожизненный или срочный узуфрукт и суперфиций на постройку. Все три регистрируют на титуле тайского владельца. Отдельно стоят кондо, BOI для бизнеса и узкое исключение ст. 96 bis (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
| Способ | Срок | Что получаете | Что важно |
|---|---|---|---|
| Аренда участка | До 30 лет | Пользование землёй | Регистрируется и сохраняется при смене владельца; продление только новым соглашением |
| Узуфрукт | Пожизненно или до 30 лет, у компании только срок | Пользование и доходы | Записывается на титул; заканчивается со смертью обладателя узуфрукта |
| Суперфиций | До 30 лет или пожизненно | Право собственности на постройку | Регистрация обязательна; передаётся и наследуется, если договор не говорит иное |
| Кондо | Без срока | Юнит в здании | Не участок; иностранцам до 49 % площади здания |
| BOI | По сертификату | Земля под продвигаемую деятельность | Для бизнеса: отчёты через 6 месяцев, год и два года |
| Ст. 96 bis | По разрешению | До 1 раи под жильё | От THB 40 млн в одобренные активы и разрешение министра внутренних дел; применяют редко; срок удержания источники называют разный, 3 или 5 лет (ThaiLawOnline, 03.10.2026; terms.law) |
По оценке агентского источника, для виллы чаще всего берут аренду участка и суперфиций на дом, но это практика, а не норма (Anan Property Group, 2026). Подробности: лизхолд на виллу, общий обзор: купить виллу на Пхукете. Если вы в браке с гражданином Таиланда, землёй обычно владеет супруг, а вам оформляют пожизненный узуфрукт; по нашей оценке, такую схему проверяют по сути, а не по форме. Как Земельный департамент Пхукета в 2026 году на практике регистрирует узуфрукт и суперфиций для иностранцев, в наших источниках не подтверждено, поэтому порядок уточняем до сделки.
Земля, полученная в наследство, особый случай: иностранный наследник получает её только с разрешения министра внутренних дел (ст. 93), при отказе землю продают в течение года (ThaiLawOnline, 01.10.2026).
Какой документ на землю нужен для сделки
Для ипотеки и обычных сделок подходит только чанот (Nor Sor 4 Jor): его выдают после GPS-съёмки участка. Остальные документы либо требуют улучшения, либо дают лишь право владения. На Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 титула нет, и Земельный департамент их не регистрирует (ThaiLawOnline, 26.09.2026).
| Документ | Цвет гаруды | Что это | Сделка |
|---|---|---|---|
| Чанот, Nor Sor 4 Jor | Красный | Полный титул после GPS-съёмки | Регистрируется, подходит для ипотеки |
| Nor Sor 3 Gor | Зелёный | Право владения по аэрофотосъёмке | Обычно можно улучшить до чанота |
| Nor Sor 3 | Чёрный | Участок без съёмки | Перед регистрацией 30 дней публичного уведомления |
| Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 | Нет | Титула нет | Не регистрируется |
Иностранец чанота на своё имя не получит, поэтому его права записывают на титул тайского владельца (ThaiLawOnline, 26.09.2026). Заверенную копию берут в Земельном департаменте, затем ищут ипотеки, обременения, споры и арест и смотрят зонирование и подъезд (ThaiLawOnline; Lawyers for Expats Thailand, 2026). Как читать каждый документ: чанот и другие титулы. Полный список проверок: проверка застройщика и объекта.
Красные флаги в предложении о земле
Остановитесь и проверьте предложение, если в нём есть хотя бы одно из условий ниже. Каждое связано с нормой, по которой сделку не зарегистрируют, признают недействительной или расценят как номинальное владение. Перечень составлен на 06.10.2026 по законам и обзорам, на которые мы ссылаемся на этой странице.
- На участок нет чанота, есть только Sor Kor 1 или Por Bor Tor 5.
- Землю предлагают оформить на компанию или знакомого тайца, хотя настоящий владелец вы.
- Обещают аренду на 99 лет или продления 30+30+30. Аренда на 99 лет остаётся предложением, а заранее оговорённые продления недействительны по решению Верховного суда № 4655/2566 (Addleshaw Goddard, 2025). Разбор: Лизхолд 30+30+30 после решения Верховного суда.
- Продавец или агент просит перевести деньги на личный счёт или отдать наличными. По обзорам, юристы без лицензии, державшие деньги клиентов, рискуют уголовной ответственностью (Hua Hin Legal, 14.07.2025; Palmora, 28.03.2026). Эскроу закон B.E. 2551 не требует, его согласуют в договоре.
- Вам не дают заверенную копию титула из Земельного департамента.
Сроки, сборы и проверка источника средств
По нашей оценке, проверка участка и титула занимает 1–2 недели, аренда или узуфрукт под ключ вместе с регистрацией 4–8 недель. Ориентир для регистрации аренды: около 1,1 % от общей арендной платы за срок, но цифру мы не проверяли по первоисточнику. Госпошлины и сборы ведомств платятся отдельно, смету согласуем до начала работы.
С 15.05.2026 Земельный департамент по циркулярам проверяет источник средств, доходы, профессию и финансовое положение при приобретении земли, если оплата наличными от THB 2 млн или оценка от THB 5 млн. Проверки касаются физлиц и компаний с тайскими акционерами, наследование законным наследником исключено, а компании с иностранными акционерами или директорами проверяют ежемесячно (Luther; Silk Legal, 2026). Относятся ли эти проверки к регистрации аренды и узуфрукта, наши источники не уточняют, поэтому банковские документы о происхождении денег собирайте с первого перевода.
Если вы из России: доверенность и документы
Доверенность и договор, подписанные в России, проходят общую цепочку легализации: нотариус, МИД, посольство Таиланда, перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Порядок для российских документов уточняем у посольства Таиланда в Москве. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но не между Таиландом и государством, которое возразит. Окно возражений открыто примерно до 30.12.2026 (Federal Apostille, 29.09.2026), а на 06.10.2026 в таблице HCCH возражений нет. Подробнее: апостиль для Таиланда до и после 2027.
Что мы делаем
- Запрашиваем заверенную копию титула, проверяем его тип, ищем ипотеки, обременения, споры и арест.
- Смотрим зонирование, подъезд и разрешения, у крупных проектов EIA.
- Подбираем законный способ владения: аренда, узуфрукт, суперфиций, кондо, а при реальном бизнесе BOI.
- Готовим договоры на тайском, объясняем риски по-русски, сопровождаем платежи и документы об источнике средств.
- Регистрируем права в Земельном департаменте. Юрист с лицензией Совета адвокатов идёт с вами.
Опишите ситуацию в форме ниже: за 24 часа ответим, какой способ владения подходит вашему участку, сколько это стоит и сколько займёт.
