Иностранец может владеть кондо в пределах квоты 49 % и домом на чужой земле через суперфиций, а участком пользоваться по зарегистрированной аренде до 30 лет или по узуфрукту. Землю на своё имя он не купит: так говорит Земельный кодекс (ст. 86), и договора, который давал бы такое право, сегодня нет, включая США. Условия приведены на 06.10.2026.
Коротко
- Иностранец не может владеть землёй (Земельный кодекс, ст. 86); договоров с таким правом нет, включая США. Узкое исключение ст. 96 bis применяют редко (ThaiLawOnline; по состоянию на 06.10.2026).
- В собственность доступны кондо в пределах 49 % площади здания и постройка на чужой земле (суперфиций).
- Участком можно пользоваться по зарегистрированной аренде до 30 лет или по узуфрукту; у компании узуфрукт только срочный.
- Номинальные акционеры нарушают ст. 36 Закона об иностранном бизнесе: до трёх лет лишения свободы и/или штраф THB 100 000–1 000 000 (ThaiLawOnline; Lex Bangkok).
- Пхукет входит в список приоритетных провинций циркуляров Земельного департамента от 15.05.2026.
Что иностранец реально может иметь на Пхукете
Иностранец владеет кондо в пределах квоты и постройкой на чужой земле, а сам участок остаётся тайскому собственнику. В объявлении «фрихолд» обычно описывает право продавца на землю, а не ваше право. Покупателю-иностранцу титул не оформят (ThaiLawOnline, 26.09.2026), поэтому первый вопрос к любой «вилле во фрихолд»: на кого записана земля и какое зарегистрированное право получите вы.
| Что вы хотите | Доступно иностранцу | Как оформляется | Ограничение |
|---|---|---|---|
| Земля на своё имя | Нет | Ст. 86 Земельного кодекса | Договоров с таким правом нет, включая США |
| Кондо | Да | Право на юнит | До 49 % площади здания |
| Дом на чужой земле | Да | Суперфиций (Гражданский и торговый кодекс, ст. 1410–1416) | До 30 лет или пожизненно, нужна регистрация |
| Пользование участком | Да | Аренда до 30 лет или узуфрукт | Аренду продлевают новым соглашением; узуфрукт кончается со смертью его обладателя, у компании он срочный |
| Земля под бизнес | При условиях | BOI | Земля под продвигаемую деятельность, не под личное жильё |
| До 1 раи под жильё | Применяют редко | Ст. 96 bis Земельного кодекса | От THB 40 млн в одобренные активы и разрешение министра внутренних дел; срок удержания источники называют разный, 3 или 5 лет (ThaiLawOnline, 03.10.2026; terms.law) |
По оценке агентского источника, для виллы чаще всего берут аренду участка и суперфиций на дом. Это практика, а не норма (Anan Property Group, 2026). Подробности: лизхолд на виллу. Сравнение прав: фрихолд или лизхолд в Таиланде. Общий обзор: купить виллу на Пхукете.
Если вы в браке с гражданином Таиланда, землёй обычно владеет супруг, а вам оформляют пожизненный узуфрукт. Он заканчивается со смертью обладателя узуфрукта, и право целиком остаётся у собственника земли (ThaiLawOnline, 27.09.2026). По нашей оценке, такую схему проверяют по сути, а не по форме: тайский покупатель проходит проверку источника средств при оплате наличными от THB 2 млн или оценке от THB 5 млн (циркуляры от 15.05.2026). Как Земельный департамент Пхукета в 2026 году на практике регистрирует узуфрукт и суперфиций для иностранцев, в наших источниках не подтверждено, поэтому порядок уточняем до сделки.
Можно ли купить виллу через тайскую компанию
Если вам нужен личный дом, нет. Закон об иностранном бизнесе считает компанию иностранной, когда у иностранцев половина капитала и больше. Если тайские акционеры лишь значатся в реестре, а деньги и решения принадлежат иностранцу, это номинальное владение: нарушение ст. 36, которое вменяют обеим сторонам (ThaiLawOnline; Lex Bangkok, 2026).
Наказание: до трёх лет лишения свободы и/или штраф THB 100 000–1 000 000, а за продолжение после приказа суда THB 10 000–50 000 в день. Директора могут отвечать лично (ст. 41). Земельный кодекс добавляет принудительную продажу (ст. 111), возможен роспуск компании. Срок давности идёт с момента нарушения, а не с ликвидации компании.
Проверки идут по нескольким линиям. Департамент развития бизнеса (DBD) с 01.01.2026 требует банковские выписки тайских акционеров новых компаний, где доля иностранного участника меньше 50 % или есть иностранный директор с правом подписи (aimbangkok; ThaiLawOnline). С 01.04.2026 это распространили на изменения в компаниях (ThaiLawOnline), а с 01.08.2026 действует приказ 2/2569 (LawPlus; Dejudom, август 2026).
Земельный департамент по циркулярам от 15.05.2026 проверяет источник средств при приобретении земли за наличные от THB 2 млн или при оценке от THB 5 млн (Luther; Silk Legal, 2026). Полиция 20.06.2026 провела облаву на Андаманском побережье: на Пхукете речь шла о 10 подозрительных номинальных компаниях и 39 компаниях со смешанными акционерами (Nation Thailand). По сообщению Thaiger от 21.09.2026, Департамент специальных расследований изучает около 360 фирм, где тайские номиналы держат недвижимость на Пхукете для иностранцев.
Если вилла уже оформлена на номинальную компанию
Начинаем с аудита, а не с новых подписей: кто и откуда вносил деньги, как записаны акции, что стоит в чаноте. Затем предлагаем законные варианты из таблицы выше. Результат зависит от фактов, и обещать его заранее мы не можем. Типовая ситуация: перевод виллы в законную структуру до проверки DBD.
Когда компания законна
Тайской компанию делает суть, а не запись в реестре: тайские акционеры вносят собственные деньги и сами принимают решения. Если деньги и воля у иностранца, это номинальное владение, даже когда иностранцам принадлежит меньше половины капитала. Для иностранного контроля закон даёт BOI и лицензию иностранного бизнеса (FBL), оба пути для бизнеса, а не для личного дома (ThaiLawOnline; Lex Bangkok, 2026).
Обвинения по итогам облавы 20.06.2026 касались номинального владения землёй и гостиниц без лицензии (Nation Thailand). BOI позволяет иностранцам владеть компанией на 100 % и землёй под продвигаемую деятельность: инвестиции обычно от THB 1 млн без земли, отчёты через 6 месяцев, год и два года (ThaiLawOnline, 27.09.2026). FBL требует капитал от THB 2 млн: по закону решение занимает 60 дней с продлением на 60, на практике 4–8 месяцев (ThaiLawOnline; aimbangkok). У Земельного кодекса есть собственные критерии для компаний, поэтому до выбора структуры мы проверяем их по тексту закона. Если вам нужна компания для бизнеса, начните со страницы про регистрацию компании в Таиланде.
Сроки и сборы
По нашей оценке, проверка структуры и титула занимает 1–2 недели, аудит виллы на компании 2–4 недели, покупка с регистрацией 4–8 недель. Сбор за передачу права для иностранца 2 % от оценочной стоимости. Кабинет продлил сниженный сбор 0,01 % до 30.06.2027, но только для тайских физлиц при цене и оценке до THB 7 млн (Nation Thailand, 02.07.2026).
Госпошлины и сборы ведомств платятся отдельно, смету согласуем до начала работы. Банковские документы о происхождении денег храните с первого перевода: Земельный департамент вправе спросить, откуда деньги.
Если вы из России: деньги и документы
Платите со своего счёта, не через третьих лиц, и сохраняйте выписки и платёжные документы с первого перевода. Документы, подписанные в России, проходят общую цепочку легализации: нотариус, МИД, посольство Таиланда, перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Порядок для российских документов уточняем у посольства Таиланда в Москве. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но не между Таиландом и государством, которое возразит: окно возражений открыто примерно до 30.12.2026 (HCCH, 06.10.2026; Federal Apostille, 29.09.2026).
Что мы делаем
- Запрашиваем заверенную копию чанота, проверяем тип титула, ищем ипотеки, обременения, споры и арест.
- Выясняем, на кого записана земля и кто стоит за компанией: DBD DataWarehouse+, акционеры, директора.
- Подбираем законный способ владения: аренда, суперфиций, узуфрукт, кондо, а при реальном бизнесе BOI или FBL.
- Готовим договоры на тайском, объясняем риски по-русски, сопровождаем платежи и собираем банковские документы.
- Регистрируем права в Земельном департаменте. Юрист с лицензией Совета адвокатов идёт с вами.
Опишите ситуацию в форме ниже: за 24 часа ответим, какая структура законна для вашей виллы, сколько это стоит и сколько займёт.
