Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Типовая ситуация, собранная из практики: детали изменены.
Запрос
Клиент живёт за границей и выбрал кондо на Пхукете в проекте застройщика. Бронь он уже внёс, договор подписал, а регистрацию сделки в Земельном департаменте назначили через неделю. Перед последним платежом он попросил юриста проверить документы: ему показали письмо о квоте, но не сказали, когда оно выдано.
Что нашли
Письмо, которое прислал застройщик, выдали до внесения брони. Свежее письмо юридического лица кондоминиума показало другую картину: свободной площади для иностранцев осталось меньше, чем площадь юнита. Квота считается по площади, а не по числу квартир (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19), поэтому слова «ещё есть свободные квартиры» ничего не гарантировали. Квота меняется между проверкой и регистрацией (terms.law, февраль 2026).
| Что проверили | Где | Что нашли |
|---|---|---|
| Квота | Юридическое лицо кондоминиума | Свободной площади меньше площади юнита |
| Реестр | Земельный департамент | Данные на день проверки совпали со свежим письмом |
| Резервация | Договор брони, правила OCPB | Нет условия на случай нехватки квоты |
| Деньги | Банк клиента | Последний перевод ещё не отправлен |
Застройщик говорил о нескольких свободных квартирах, но квота считается по площади, а не по квартирам: квартиры ещё могут быть в продаже, а свободной площади для иностранцев уже не хватает (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19; terms.law, февраль 2026).
Что сделали
- Запросили у юридического лица кондоминиума новое письмо о свободной площади и получили цифры на текущую дату.
- Юрист сверил площадь, зарегистрированную на иностранцев, с данными Земельного департамента.
- Попросили застройщика письменно подтвердить, что юнит укладывается в квоту. Подтверждения с цифрами не пришло.
- Остановили последний платёж. Банковский документ должен показывать покупателя отправителем или получателем и называть покупку юнита в назначении платежа (Montmari Asia, 25.11.2025), а клиент его ещё не запрашивал. Перевод отложили до решения по квоте.
- Сверили резервацию с уведомлением OCPB, которое действует с 31.01.2025: форма стандартная, а запрещены условия, по которым застройщик оставляет деньги брони при отсутствии вины покупателя (Palmora, 28.03.2026). Допустимый размер депозита и порядок возврата в наших источниках не подтверждены, поэтому условия возврата читали по тексту формы клиента.
- Направили застройщику претензию: вернуть бронь либо предложить юнит, где квоту подтверждает письмо юридического лица.
- Для нового проекта добавили в договор два условия: квоту подтверждает письмо юридического лица в день регистрации, а если квота закончится раньше, сделка расторгается и бронь возвращается.
Регистрацию клиент хотел поручить юристу по доверенности, подписанной в России. Для Таиланда такая доверенность проходит общую цепочку легализации: нотариус, МИД страны выдачи, посольство Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как это работает для российских документов, мы уточняли у посольства Таиланда в Москве, а апостиль заработает для Таиланда только с 28.02.2027 (HCCH, 06.10.2026).
Результат
Застройщик вернул бронь после претензии, последний платёж не ушёл. Клиент выбрал другой проект, где квоту подтвердило письмо юридического лица. К платежу он пришёл с тремя документами: письмом о квоте, письменным подтверждением застройщика и банковским документом на перевод. В другой ситуации исход мог оказаться иным: он зависит от формулировок резервации, переписки и позиции застройщика.
Вывод
Письмо о квоте описывает день выдачи, поэтому его запрашивают заново перед платежом и ещё раз перед регистрацией.
Как мы ведём покупку кондо, описано на странице Купить кондо на Пхукете. Полный список проверок до депозита: чек-лист покупателя кондо.
