Коротко
- Землёй иностранец не владеет: договоров, которые давали бы такое право, нет, в том числе с США (Земельный кодекс, ст. 86; по состоянию на 06.10.2026).
- Законные способы: зарегистрированная аренда до 30 лет, суперфиций на постройку, узуфрукт, кондо в пределах квоты 49 %, BOI или лицензия иностранного бизнеса (ThaiLawOnline, Lex Bangkok, 2026).
- Заранее оговорённые продления 30+30+30 недействительны: так решил Верховный суд (№ 4655/2566, Addleshaw Goddard, 2025).
- Аренда на 99 лет остаётся предложением: на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
- Номинальные компании проверяют DBD, Земельный департамент и полиция, Пхукет назван приоритетной провинцией (циркуляры от 15.05.2026).
Как иностранцу законно владеть виллой на Пхукете
Землю иностранец не покупает, но может зарегистрировать аренду участка до 30 лет, суперфиций на дом или узуфрукт. Для виллы чаще всего берут аренду участка и суперфиций на постройку, но это практика, а не норма (Anan Property Group, 2026). Номинальная компания законным способом не считается. Сроки и условия актуальны на 06.10.2026.
| Способ | Срок | Что получаете | Ограничение |
|---|---|---|---|
| Аренда участка | до 30 лет | Право пользования, регистрация в Земельном департаменте | Продление только новым соглашением |
| Суперфиций | до 30 лет или пожизненно | Право на постройку на чужой земле | Нужна регистрация |
| Узуфрукт | пожизненно или до 30 лет, у компании только срок | Пользование и доходы | Заканчивается со смертью владельца |
Есть и узкое исключение: ст. 96 bis Земельного кодекса разрешает до 1 раи под жильё тому, кто вложил от THB 40 млн в одобренные активы, с разрешения министра внутренних дел. На практике его почти не используют (ThaiLawOnline, 03.10.2026).
Вилла уже оформлена на номинальную компанию
Нарушение вменяют обеим сторонам: и тайскому номиналу, и иностранцу, который вложил деньги. Грозят принудительная продажа по ст. 111 Земельного кодекса и роспуск компании, а срок давности идёт с момента нарушения, а не с ликвидации компании (ThaiLawOnline, Lex Bangkok). С 01.08.2026 приказ DBD 2/2569 требует письма о подтверждении инвестиций при изменениях в компаниях с иностранным участием меньше 50 % и в тайских компаниях с иностранным директором, отсрочки для действующих компаний нет (LawPlus; Dejudom, август 2026). Мы начинаем с аудита: кто и откуда вносил деньги, как записаны акции, что стоит в чаноте. Дальше предлагаем законные варианты. Результат зависит от фактов, и обещать его заранее мы не можем.
Можно ли продлить аренду до 90 лет
Нет. Зарегистрировать аренду можно максимум на 30 лет (Гражданский кодекс, ст. 540), а заранее прописанные продления 30+30+30 Верховный суд признал недействительными: продление требует нового соглашения в момент продления (Addleshaw Goddard, 2025). Аренда на 99 лет остаётся предложением, на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
Решение стало известно рынку в марте 2025 года. По сообщению Thaiger, оно касалось объекта на Пхукете: оговорённые продления отменили, арендатору велели освободить участок. Источники расходятся, переходит ли аренда по наследству, поэтому наследников называют в договоре прямо. Право на аренду актива (Sap Ing Sith, закон B.E. 2562) тоже ограничено 30 годами, но его можно передавать, наследовать и закладывать (ThaiLawOnline, сентябрь 2026). Тот, кто продаёт аренду на 99 лет, продаёт обещание, а не право.
Что проверить в титуле и сделке до подписания
Сначала смотрят тип титула. Чанот (Nor Sor 4 Jor) выдают после GPS-съёмки, и только он годится для ипотеки и обычных сделок. Дальше идут заверенная копия, поиск ипотек, обременений, споров и ареста, зонирование и подъезд, а у продавца-застройщика реестр DBD DataWarehouse+ и разрешения (ThaiLawOnline, 26.09.2026).
| Документ | Что это | Регистрация сделки |
|---|---|---|
| Чанот, Nor Sor 4 Jor | Полный титул после GPS-съёмки | Возможна, подходит для ипотеки |
| Nor Sor 3 Gor | Право владения по аэрофотосъёмке | Часто улучшают до чанота, нужна осторожность |
| Nor Sor 3 | Участок без съёмки | Перед регистрацией 30 дней публичного уведомления |
| Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 | Титула нет | Земельный департамент не регистрирует |
С 15.05.2026 по циркулярам Земельного департамента проверяют источник средств, если оплата наличными от THB 2 млн или оценка от THB 5 млн (Luther, Silk Legal, 2026). Банковские документы о происхождении денег храните с первого перевода.
Планируете сдавать виллу? Сдача меньше чем на 30 дней считается гостиничным бизнесом и требует лицензии по Закону об отелях B.E. 2547, а договоры на месяц и дольше этот закон не затрагивает. Источники расходятся, действует ли облегчённый порядок для малых отелей. Законопроекты о новых правилах приняты в принципе 08.07.2026 и пока не действуют (ThaiLawOnline, FOSR, 2026).
Что мы делаем
- Запрашиваем заверенную копию чанота, ищем ипотеки, обременения, споры и арест, проверяем зонирование и подъезд.
- Проверяем продавца или застройщика по DBD DataWarehouse+ и историю владения.
- Подбираем структуру: аренда участка, суперфиций, узуфрукт. Объясняем сроки и риски по-русски, договор готовим на тайском.
- Сопровождаем платежи и собираем банковские документы о происхождении денег.
- Регистрируем договоры в Земельном департаменте, юрист с лицензией Совета адвокатов идёт с вами.
Цена и состав работ указаны в карточке услуги, смету согласуем до начала.
