Долги прежнего владельца кондо: что переходит покупателю

При обычной перепродаже кондо известный долг прежнего владельца по общим расходам гасят вместе с надбавками за просрочку. Это делают до регистрации перехода права или в сам день регистрации: без справки юрлица кондоминиума об отсутствии долга Земельный департамент переход не зарегистрирует (Закон о кондоминиумах, ст. 29). Из чьих денег гасится долг, решает договор купли-продажи. Как быть, если долг не попал в справку и обнаружился уже после регистрации, официального разъяснения пока нет. На торгах действует другой порядок.

Коротко

• Без справки юрлица об отсутствии долга Земельный департамент не зарегистрирует переход права на квартиру (Закон о кондоминиумах, ст. 29).
• Долг продавца, включая надбавки за просрочку, гасят до дня регистрации или прямо в этот день.
• Чьими деньгами его гасят — решает договор купли-продажи, а не закон.
• На торгах действует другой порядок: долг юрлицу платят из суммы продажи уже после торгов.
• Сумму долга стоит узнать до депозита, а выдачу депозита — связать с выдачей справки.

Почему долги по взносам всплывают до сделки

Юридическое лицо кондоминиума управляет общим имуществом и собирает взносы на общие расходы. По статье 29 Закона о кондоминиумах Земельный департамент регистрирует переход права на квартиру только после того, как юрлицо подтвердит справкой, что взносы по этой квартире уплачены полностью. Долг — это обязательство продавца перед юрлицом за то время, пока квартира принадлежала ему. Как быть, если долг не попал в справку и всплыл уже после регистрации, официального разъяснения пока нет; подробнее об этом — в конце статьи.

Справка нужна в день регистрации, но узнавать о задолженности лучше раньше — до того, как вы внесёте депозит. Мы советуем записать в договоре, что продавец предъявит справку до депозита. По статье 29 менеджер юрлица обязан выдать справку в течение 15 дней после получения запроса, если задолженность погашена. Позаботиться о самом запросе должны вы, ваш агент или ваш юрист.

Справка об отсутствии долга: кто выдаёт и что в ней

Справку выдаёт менеджер юрлица, и в ней указано, погашены ли взносы на общие расходы по конкретной квартире. Официального разъяснения о сроке действия справки пока нет, поэтому мы советуем запрашивать её ближе к дате регистрации: справка, полученная заранее, ко дню сделки может уже не отражать текущий остаток. Уточните у юрлица — а при сомнениях и у Земельного департамента, — насколько свежую справку они готовы принять.

Если вы покупаете через агента и знаете сумму только с его слов, попросите показать саму справку. Её будет проверять сотрудник Земельного департамента, поэтому и вам стоит увидеть именно этот документ.

Если вы ещё не переехали на Пхукет и покупаете удалённо, попросите справку у продавца. Может ли запросить её ваш представитель и какие полномочия ему для этого нужны, заранее уточните у юрлица. Мы советуем заняться справкой сразу после того, как вы договорились о цене: тогда останется время разобраться с долгом, если он найдётся.

Кто платит долг: продавец, покупатель или из цены

Закон этот вопрос не решает: его решают стороны в договоре. Возможных вариантов три, и в таблице они сравниваются.

Вариант	Как это работает	Что записать в договор
Продавец гасит долг до сделки	Продавец платит юрлицу напрямую и получает справку до депозита или до дня регистрации	Срок, к которому должна быть предъявлена справка, и что происходит, если продавец его не соблюдёт
Долг гасится из цены в день регистрации	Платёж юрлицу согласовывают с ним заранее, и после выдачи справки переход регистрируют	Точную сумму, которую удерживают из цены, и кто заранее подтверждает эту цифру
Покупатель берёт долг на себя со скидкой	Цену снижают на размер долга, но справку всё равно выдают до регистрации	Размер долга, который берёт на себя покупатель, и соответствующую скидку — письменно

Сам по себе ни один вариант не хуже других. В любом из них долг нужно погасить и получить справку до того, как Земельный департамент зарегистрирует переход. Главное — записать в договоре, кто платит и когда, и не оставлять это на устное «решим на месте». Наши юристы проверяют, как долг распределён в черновике договора: письменное условие надёжнее обещания разобраться при регистрации.

Пени за просрочку взносов

В расчёт задолженности включают надбавки за просрочку. Для выдачи справки об отсутствии долга нужно погасить и основной долг, и эти надбавки. По статье 18/1 Закона о кондоминиумах пеня ограничена 12 % годовых без начисления процента на процент, а если платёж просрочен на шесть месяцев и дольше, потолок поднимается до 20 % годовых; конкретную ставку в этих пределах устанавливают правила самого дома. Мы советуем запросить у юрлица письменный расчёт до того, как вы договоритесь, кто платит, и проверить, вошли ли в сумму, которую назвал продавец, все начисленные надбавки за просрочку.

Долги по воде и электричеству

Справка об отсутствии долга касается взносов на общие расходы по статье 18. Покрывает ли она счета за воду и электричество, которые выставляет юрлицо, официально не разъяснено. Поэтому не считайте эти платежи по умолчанию ни включёнными в справку, ни исключёнными из неё. Если у прежнего владельца остался долг перед поставщиком услуг и за неуплату отключили счётчик или карту доступа, выясните, на кого записан счёт, за что именно долг и что нужно, чтобы восстановить доступ. Ответ может зависеть и от юрлица, и от поставщика, поэтому мы советуем спросить напрямую у обоих.

Покупка на торгах: другой порядок

Покупка квартиры, которую судебный исполнитель продаёт на торгах, устроена иначе, чем обычная перепродажа. С 16 ноября 2015 года переход права регистрируют без справки юрлица об отсутствии долга. Вместо неё исполнитель уведомляет юрлицо перед торгами, юрлицо сообщает сумму непогашенных взносов в течение 30 дней после уведомления, и эту сумму выплачивают из денег, полученных на торгах, раньше залогодержателя (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 335). Более ранние судебные решения возлагали долг на покупателя на торгах, если это было прямо указано в извещении о торгах.

Это правило касается именно принудительной продажи по решению суда. Если банк продаёт квартиру после изъятия как собственное имущество, мы не советуем рассчитывать на тот же порядок. Прежде чем платить, уточните в Земельном департаменте, что потребуется для регистрации в вашем случае. Если вы собираетесь участвовать в торгах, наши юристы прочитают извещение о торгах вместе с вами до того, как вы сделаете ставку, и проверят, как исполнитель рассчитал долг по статье 335 и как собирается его погасить. Это важно, потому что после продажи судебным исполнителем переход регистрируют без справки об отсутствии долга.

Что прописать в договоре и депозите

• Запросите у продавца выписку о долге по общим расходам от юрлица до того, как внесёте депозит.
• Свяжите депозит и его возврат с тем, что юрлицо фактически выдаст справку об отсутствии долга.
• Запишите в договоре, кто гасит долг и из каких денег.
• Добавьте условие о возврате депозита, если справку не выдают.
• Сверьте точную сумму ещё раз в день регистрации в Земельном департаменте, вместе с другими налогами и сборами при покупке квартиры: между предложением и подписанием сумма может измениться.

В день регистрации наша команда сверяет сумму и сопровождает регистрацию вместе с вами или вашим агентом, чтобы справка и итоговые цифры совпали с тем, что записано в договоре.

Что пока не ясно

Что дальше

Если вопрос о долге по взносам уже возник в переговорах или вы хотите всё проверить перед депозитом, пришлите нам договор. Наши юристы бесплатно проверят договор купли-продажи или бронирования в течение 48 часов и скажут, что спросить у застройщика или у юрлица до подписи. Если перед оплатой нужна более широкая проверка, посмотрите страницы про проверку объекта до оплаты и чек-лист покупки квартиры на Пхукете. Если вы ещё выбираете квартиру, наша команда может сопроводить покупку кондо на Пхукете от первого предложения до дня регистрации.