Если застройщик не сдал кондо в срок, деньги вернуть можно, но итог зависит от договора: что в нём написано о просрочке, неустойке, праве на расторжение и о том, где лежат ваши платежи. Пока квартира не зарегистрирована на ваше имя в Земельном департаменте, по Гражданскому и торговому кодексу (ст. 456) вы не собственник: уплаченные деньги — это требование к застройщику, а не право на квартиру. Поэтому первым делом наши юристы читают договор и графики платежей, а затем готовят письменную претензию. Если покупка только планируется, начните со страницы сопровождение покупки кондо на Пхукете: там мы разбираем, как не попасть в такую ситуацию с самого начала.
Что входит
Мы начинаем с договора и графика платежей: смотрим, что в нём сказано о сроке сдачи, неустойке, праве на расторжение и о том, принимал ли застройщик деньги напрямую или через эскроу-счёт. По итогам разбора мы готовим письменную претензию застройщику и ведём с ним переговоры, а если переговоры не помогут — сопровождаем дальнейший спор. Что именно войдёт в работу по вашему делу и сколько это будет стоить, мы скажем после того, как посмотрим документы.
Коротко
- Исход спора зависит от договора, обстоятельств нарушения и обязательных правил защиты покупателя — отсутствие нужного пункта в договоре само по себе не лишает вас защиты.
- До регистрации в Земельном департаменте вы не собственник, а уплаченные деньги — ваше требование к застройщику.
- Условие о том, что застройщик не отвечает за просрочку, может быть недействительным.
- Письменная претензия — первый шаг, хотя застройщик отвечает на неё не всегда.
- Итог зависит ещё и от того, есть ли у застройщика активы, из которых платить.
Что говорит договор: просрочка, штраф, расторжение
Купля-продажа кондо действительна только в письменной форме и после регистрации перехода права в Земельном департаменте (Гражданский и торговый кодекс, ст. 456). До этого момента ваш договор с застройщиком — это обязательство, а не право на квартиру. Что из него можно требовать, зависит от условий договора, обстоятельств нарушения и обязательных правил защиты покупателя: отсутствие нужного пункта в договоре само по себе не исключает защиту.
Закон о кондоминиумах (ст. 6/2) обязывает застройщика работать по типовой форме договора, которую устанавливает Министерство внутренних дел, и называет недействительными условия, которые отступают от неё и ухудшают положение покупателя. Точный текст уведомления с типовой формой нужно сверять по официальной публикации. Поэтому мы сверяем ваш договор с типовой формой и смотрим, не пытался ли застройщик снять с себя ответственность за просрочку или удержать бронь без вашей вины.
| Что записано в договоре | Что можно требовать |
|---|---|
| Есть неустойка за просрочку | проверяем применимость условия, расчёт неустойки и предусмотренный договором порядок предъявления требования |
| Неустойки нет | отдельно проверяем основания и порядок расторжения и возврата платежей; отсутствие неустойки само по себе ответа не даёт |
| Прямо записано право расторгнуть при просрочке | проверяем, наступили ли условия расторжения, как направить уведомление и какие платежи можно требовать вернуть |
| Деньги лежат на эскроу-счёте | проверяем условия эскроу-соглашения, основания возврата и документы, которые потребует агент |
| Бронь удержана без вашей вины | проверяем основание удержания и применимые к договору бронирования правила OCPB; возможность возврата оцениваем по документам |
Эскроу-счёт (Закон об эскроу B.E. 2551, 2008 года) защищает платежи покупателя лучше, но использовать его не обязаны ни застройщик, ни покупатель: большинство застройщиков на Пхукете принимает платежи прямо на свой счёт. Если в вашем договоре эскроу не упомянут, само по себе это не нарушение. Но тогда до регистрации сделки ваши деньги защищены слабее.
Если у вас договор бронирования, мы отдельно проверяем, применяются ли к нему правила OCPB и как они ограничивают удержание платежа и отказ застройщика от ответственности за просрочку. Точные ограничения суммы брони и порядок возврата нужно сверять с официальным текстом. Поэтому универсальных сумм и сроков мы здесь не приводим, а оцениваем условия именно вашего договора.
Претензия застройщику и сроки ответа
Срок для ответа мы определяем после проверки договора и применимых правил. Этот срок мы указываем в самой претензии и объясняем, почему он разумен в вашей ситуации. Чтобы подготовить претензию, нам нужны:
- договор брони и договор купли-продажи — тайская версия и версия на русском или английском;
- квитанции и банковские переводы по графику платежей;
- сам график платежей, как он записан в договоре;
- переписка с застройщиком о сроках сдачи;
- рекламные материалы, где застройщик называл дату сдачи;
- документы об эскроу, если платежи шли через него.
Мы подготовим претензию на тайском и на русском или английском языке. Базовый набор документов для покупателя кондо вообще, не только на случай спора, собран в чек-листе покупки квартиры на Пхукете.
Стройка заморожена: суд, OCPB, банкротство
Если застройщик не отвечает, мы оцениваем основания для иска, активы застройщика и возможность урегулирования. Спор покупателя с застройщиком — потребительское дело: по Закону о потребительском судопроизводстве иск можно подать без уплаты госпошлины, в том числе в устной форме, а бремя доказывания фактов о строительстве и услуге, которые известны только застройщику, лежит на нём (ст. 29). По статье 14 Закона о потребительском судопроизводстве срок давности не течёт, пока стороны ведут переговоры о возмещении. Когда одна из сторон прекращает переговоры, течение срока продолжается. Поэтому переписка с застройщиком о возмещении может сохранить за вами право обратиться в суд позже, но одна отправленная претензия этого не гарантирует.
До подачи иска суд может назначить медиацию, если застройщик на неё согласен: с 7 ноября 2020 года Гражданский процессуальный кодекс позволяет сделать это ещё до начала дела, без судебного сбора, а мировое соглашение может стать решением суда. Внесудебная медиация возможна, если стороны договорились о ней. Подходит ли выбранная процедура к вашему делу и какие у неё ограничения, мы проверяем отдельно. По статье 229 Гражданского процессуального кодекса апелляцию на решение суда подают в течение одного месяца со дня оглашения решения или определения.
Уведомление Управления по защите прав потребителей (OCPB) касается прежде всего продажи кондо по брони. Применяются ли его правила к вашему договору и требованиям о возврате, мы проверяем отдельно. Если у застройщика нет активов, решение суда в вашу пользу может не превратиться в деньги. Поэтому до подачи иска мы оцениваем, с чего его можно будет исполнить — земля, счета, другие объекты застройщика, — и говорим об этом прямо, до того как вы потратите время на суд.
Как претензия и переговоры могут привести к возврату депозита без обращения в суд, мы разбираем на условном примере: застройщик опоздал на год — типовая ситуация.
Что мы говорим прямо
Результат спора мы не гарантируем: исход зависит от того, что записано в вашем договоре, и от того, есть ли у застройщика средства, из которых платить. Некоторые пункты договора могут работать против покупателя, и наша задача — показать их вам до того, как вы примете решение.
Решение иностранного суда в Таиланде напрямую не исполняется. Чтобы взыскать деньги, нужно новое разбирательство в тайском суде, а иностранное решение может служить в нём доказательством. Это касается и тех, кто живёт за границей и к сделке больше не возвращался.
Прежде чем обращаться в суд, мы советуем ещё раз проверить самого застройщика: как это сделать, мы рассказываем на странице проверка застройщика на Пхукете.
Как мы работаем
Напишите нам в Telegram или WhatsApp либо оставьте заявку на сайте и пришлите договор с графиком платежей. В течение 24 часов мы объясним, что можно сделать, сколько это займёт и во сколько обойдётся. Стоимость претензии и ведения спора фиксируем до начала работы, без скрытых сборов. Документы готовим на двух языках — тайском и русском или английском, — а по ходу работы сообщаем, что уже сделано и какой шаг следующий.
Юрист по недвижимости на Пхукете может понадобиться не только в споре с застройщиком, но и на любом этапе сделки с кондо — об этом мы пишем на странице юрист по недвижимости на Пхукете.
