Перед первым платежом юрист проверяет шесть вещей: застройщика в реестре DBD DataWarehouse+, титул и обременения в Земельном департаменте, разрешения проекта, квоту 49 % для кондо, бронь с договором и путь денег. Каждая проверка привязана к документу и органу. Красная отметка по любому пункту даёт повод остановиться, пока деньги у вас (по состоянию на 06.10.2026).
Коротко
- Застройщика проверяют по реестру DBD DataWarehouse+: регистрация и финансовая отчётность. Затем смотрят разрешение на строительство, регистрацию кондоминиума и для крупных проектов одобрение оценки воздействия на окружающую среду, EIA (Palmora, 28.03.2026; ananasinsider, 21.08.2026).
- Землю проверяют по заверенной копии чанота: ипотеки, обременения, споры, арест. Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 Земельный департамент не регистрирует (ThaiLawOnline, 26.09.2026).
- Для кондо нужно письмо юридического лица о квоте 49 %, выданное незадолго до платежа (terms.law, февраль 2026).
- С 31.01.2025 бронь кондо идёт по стандартной форме Управления по защите прав потребителей (OCPB), удерживать деньги без вины покупателя нельзя (Palmora, 28.03.2026).
- Эскроу необязателен, платежи привязывают к этапам. Деньги не отправляют на личный счёт агента или юриста (ThaiLawOnline; Palmora, 28.03.2026; Hua Hin Legal, июль 2025).
Что входит в проверку застройщика и объекта
Проверка состоит из шести блоков: застройщик, земля, разрешения, квота, бронь и договор, деньги. У каждого блока есть документ, орган и красный флаг, который останавливает платёж. Список опирается на источники по состоянию на 06.10.2026 и дополняет чек-лист покупателя кондо: здесь видно, какие находки считать стоп-сигналом.
| Что проверяем | Где | Красный флаг |
|---|---|---|
| Застройщик | DBD DataWarehouse+: регистрация и отчётность | Компании нет в реестре или отчётности нет |
| Земля под проектом | Заверенная копия чанота, Земельный департамент | Ипотека, обременение, спор, арест или титул не чанот |
| Разрешения | Разрешение на строительство, EIA в базе ONEP для крупных проектов | Номера разрешений не называют |
| Квота (кондо) | Письмо юрлица кондоминиума, Земельный департамент | Письма нет или оно устарело |
| Бронь и договор | Форма OCPB, текст договора | Деньги брони остаются у застройщика без вины покупателя |
| Деньги | Банк, эскроу или график по этапам | Платёж на личный счёт агента или юриста |
Как проверить застройщика и разрешения
Застройщика проверяют в реестре DBD DataWarehouse+: карточка компании и финансовая отчётность. Дальше идут разрешение на строительство, регистрация кондоминиума и для крупных проектов одобрение EIA в базе ONEP. Попросите номера документов и сверьте их по базам: ответ «всё есть» документом не считается (Palmora, 28.03.2026; ananasinsider, 21.08.2026).
Если продавцом выступает компания, смотрим акционеров и источник капитала. Проверки 2026 года нацелены на структуры, где иностранец финансирует тайских акционеров компании, которая владеет землёй или ведёт отель без лицензии. Рейд 20.06.2026 охватил Пхукет, Пханг-Нга и Краби: арестованы 48 человек (Bangkok Post, июнь 2026), а на Пхукете назвали 10 подозреваемых номинальных компаний и 39 компаний со смешанными акционерами (Nation Thailand, 20.06.2026). Нарушение грозит принудительной продажей земли по ст. 111 Земельного кодекса и роспуском компании, поэтому покупку у такой компании мы останавливаем до выяснения структуры (ThaiLawOnline, Lex Bangkok).
Как проверить титул и обременения
Титул проверяют по заверенной копии чанота. Чанот (Nor Sor 4 Jor) выдают после GPS-съёмки, и только он подходит для ипотеки и обычных сделок. В Земельном департаменте ищут ипотеки, обременения, споры и арест. Nor Sor 3 Gor обычно можно улучшить до чанота, для Nor Sor 3 нужно 30 дней уведомления, Sor Kor 1 не регистрируют (ThaiLawOnline, 26.09.2026).
Иностранец не может держать чанот на землю на своё имя (Земельный кодекс, ст. 86): он может владеть юнитом в кондо или иметь аренду, узуфрукт либо суперфиций, записанные на титуле тайского владельца. Для кондо добавляют письмо о квоте и долги юридического лица. Зонирование и подъезд проверяют отдельно, а типы титулов разобраны в статье «Чанот и другие титулы на землю в Таиланде».
Какие условия брони и платежей должны насторожить
С 31.01.2025 бронь кондо идёт по стандартной форме на тайском: уведомление OCPB (B.E. 2567) запрещает удерживать деньги брони без вины покупателя, брать плату за переуступку, менять условия в одностороннем порядке и снимать с застройщика ответственность за просрочку сдачи. Штраф до THB 200 000 и/или год лишения свободы (Palmora, 28.03.2026).
Какой депозит допустим и как его возвращают, мы по первоисточникам не подтвердили, поэтому читаем это по вашей форме до внесения брони. Эскроу по закону B.E. 2551 необязателен: большинство застройщиков берут платежи напрямую, а эскроу предлагают лишь некоторые банки. Если эскроу есть, выпуск денег стоит привязать к регистрации перехода права, а не к завершению стройки; комиссия обычно чуть меньше 1 % от суммы на счёте (ThaiLawOnline; Palmora, 28.03.2026).
Покупаете из России, не приезжая на Пхукет
Большинство проверок мы делаем без вашего присутствия. Доверенность на юриста, подписанная в России, идёт по общей цепочке легализации: нотариус, МИД, посольство Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как она работает для российских документов, мы не смогли подтвердить по первоисточникам, поэтому уточняем у посольства Таиланда в Москве. Апостиль вступает в силу 28.02.2027, окно возражений открыто примерно до 30.12.2026, так что сроки на него не закладывайте.
Объяснение происхождения денег готовьте до перевода. Циркуляры Земельного департамента от 15.05.2026 касаются земли: при оплате наличными от THB 2 млн или оценке от THB 5 млн проверяют источник средств, доходы, занятость и финансовое положение покупателя, а кондо остаётся под Законом о кондоминиумах (Luther, Silk Legal, Juslaws, 2026).
Что мы делаем
Мы проверяем объект до первого платежа и отдаём письменное заключение: что в порядке, какие красные флаги найдены и что спросить у продавца. Проверка занимает в нашей практике одну-две недели. Работаем из офиса в Чернгталае (Таланг) на русском, английском и тайском. Порядок такой:
- Вы присылаете договор или бронь, документы проекта и данные продавца. За 48 часов получаете бесплатную экспресс-оценку договора.
- Проверяем застройщика в DBD DataWarehouse+, разрешения, EIA и регистрацию кондоминиума, а для кондо запрашиваем письмо о квоте.
- Запрашиваем заверенную копию чанота, ищем ипотеки, обременения, споры и арест. Если продавцом выступает компания, смотрим акционеров и источник капитала.
- Передаём заключение с красными флагами и вопросами продавцу. Дальше по вашему решению ведём переговоры по договору, платёж и регистрацию, как при покупке кондо во фрихолд.
Что проверить самому до разговора с продавцом
Часть проверок доступна без юриста и снимает самые грубые риски. Сделайте их до разговора с продавцом, пока вы ещё ничего не подписали и не заплатили. Если любой шаг не удаётся или результат тревожит, пришлите документы на экспресс-оценку, а полный пакет проверок лучше доверить юристу по недвижимости на Пхукете.
- Найдите застройщика в DBD DataWarehouse+: дата регистрации и отчётность.
- Попросите номера разрешения на строительство и, для крупного проекта, одобрения EIA.
- Попросите заверенную копию чанота и посмотрите тип титула.
- Для кондо попросите письмо о квоте и посмотрите дату выдачи.
- Перечитайте бронь: нет ли в ней условий, перечисленных выше.
Опишите ситуацию в форме ниже: пришлите договор или бронь, и за 48 часов вы получите письменную экспресс-оценку. Это бесплатно. Цена проверки и состав работ указаны в карточке услуги, смету согласуем до начала.
