Фрихолд или лизхолд в Таиланде: что на самом деле получает иностранец

Иностранец получает фрихолд только на квартиру в кондо в пределах квоты 49 %. Землю в собственность иностранец не получает (ст. 86 Земельного кодекса; узкое исключение ст. 96 bis почти не применяют), поэтому вилла достаётся ему арендой участка не дольше чем на 30 лет и правом на дом, которое оформляют отдельно. Продление «ещё 30 и ещё 30» заранее закрепить нельзя: Верховный суд признал такие условия недействительными (решение № 4655/2566). Нормы указаны по состоянию на 06.10.2026.

Коротко

• Фрихолд для иностранца: только квартира в кондо, пока иностранцы вместе владеют не больше 49 % площади здания.
• Землёй владеет тайский собственник. Иностранцу доступны аренда до 30 лет, суперфиций и узуфрукт, которые записываются на обороте чанота.
• Максимум аренды 30 лет (ст. 540 ГТК), продление оформляют новым соглашением. Пункты «30+30+30» недействительны.
• Аренды «на 99 лет» по закону нет: проект заморожен после смены правительства.
• Сборы: при покупке кондо 2 % за передачу права, регистрация аренды около 1,1 % от всей арендной платы за срок.
• Вилла «во фрихолд» через тайскую компанию с номинальными акционерами наказуема и вариантом не считается.

Что такое фрихолд для иностранца в Таиланде?

Фрихолд для иностранца означает полную собственность на квартиру в кондоминиуме: право без срока, которое можно продать, заложить и оставить по наследству. Условий два: все иностранцы вместе владеют не больше 49 % продаваемой площади здания, а деньги приходят из-за рубежа в иностранной валюте (ThaiLawOnline, 06.10.2026; terms.law, февраль 2026).

На квартиру выдают отдельный титул (Or Chor 2) с площадью юнита и долей в общем имуществе. Когда квота исчерпана, оставшиеся юниты продают только тайцам или предлагают в лизхолд на срок до 30 лет (Thaiger, 31.07.2026). Проверку квоты и банковского документа разбирает статья Квота 49 % в кондо: как проверить до оплаты. Квота 75 % остаётся разговорами: к середине 2026 года ни один законопроект не принят, и 49 % действуют в прежнем виде (Thaiger, 03.07.2026).

Что такое лизхолд и какие права он даёт?

Лизхолд даёт зарегистрированное право пользоваться имуществом в течение срока не дольше 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса). Более длинный срок урезается до 30 лет, а каждое продление тоже не превышает 30 лет. На свой срок это настоящее, исполнимое право (Thaiger, 03.07.2026). Аренду дольше трёх лет обязательно регистрируют в Земельном департаменте (ThaiLawOnline, 05.10.2026).

Регистрация обходится примерно в 1,1 % от всей арендной платы за срок: 1 % сбор и 0,1 % гербовый (ThaiLawOnline, 05.10.2026). Передача и наследование зависят от договора, а источники расходятся: по ThaiLawOnline аренда передаётся, только если договор это допускает, и по умолчанию не наследуется, другой материал того же сайта называет лизхолд наследуемым. Поэтому право передачи и имена наследников записывают в договор.

Цена лизхолда снижается с каждым годом срока. Если аренда оплачена за 30 лет сразу, каждый год стоит одну тридцатую. Покупатель на вторичном рынке платит только за оставшиеся годы, и через десять лет у вас остаются двадцать тридцатых срока.

Право Sap Ing Sith по закону 2019 года можно передавать, наследовать и закладывать, но срок у него тоже не больше 30 лет (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).

Работает ли продление «30+30+30» после решения Верховного суда?

Нет, заранее закреплённое автоматическое продление не работает. Верховный суд (решение № 4655/2566, рынку оно стало известно в марте 2025 года) признал недействительными пункты о заранее согласованных продлениях ещё на 30 и 30 лет, потому что они обходят предел ст. 540. Продление оформляют новым соглашением, когда срок подходит к концу (Addleshaw Goddard, 10.03.2025).

В деле речь шла об аренде на Пхукете: арендатор предоплатил арендную плату за все 90 лет, суд обязал его освободить объект и назначил возмещение THB 30 000 в месяц (Thaiger, 31.07.2026). Допустимыми остаются опцион на новый срок вместо автоматического продления и продление на изменённых условиях, например с индексацией платы (Addleshaw Goddard). Опцион ничего не гарантирует: условия нового срока договариваются заново. Большинство ранних пхукетских лизхолдов дойдёт до точки продления только через годы, но это отложенный риск (Addleshaw Goddard).

Чем фрихолд отличается от лизхолда, узуфрукта и суперфиция?

Главное различие в сроке и в том, что остаётся наследникам. Фрихолд на квартиру бессрочный и наследуется, но ограничен квотой. Аренда держится до 30 лет без гарантии продления. Суперфиций, по ThaiLawOnline, наследуется по умолчанию, а узуфрукт прекращается со смертью владельца (ст. 1418).

Форма	Что вы получаете	Срок	Наследники	Главный риск
Кондо во фрихолд	Квартира, титул Or Chor 2, доля в общем имуществе	Без срока	Наследуют; иностранный наследник без статуса по ст. 19 уведомляет Земельный департамент в течение 60 дней и продаёт юнит в течение года	Квота закончилась до регистрации
Кондо в лизхолд	Аренда юнита	До 30 лет	По договору	Остаток срока дешевеет, продление не гарантировано
Вилла: аренда участка	Право пользоваться землёй	До 30 лет	По договору	Пункты «30+30+30» недействительны
Суперфиций на дом	Право собственности на строение на чужой земле	До 30 лет или пожизненно	Наследуется по умолчанию	Регистрация обязательна, условия задаёт договор
Узуфрукт	Право владеть и получать доход	До 30 лет или пожизненно	Нет, прекращается со смертью (ст. 1418)	Наследники ничего не получают

Что происходит с кондо при наследовании иностранцем, разобрано в статье Наследование кондо иностранным наследником.

Какие сборы платят при фрихолде и при лизхолде?

При покупке кондо иностранец платит сбор за передачу права 2 % от оценочной стоимости. Льгота 0,01 % действует только для граждан Таиланда при цене до THB 7 млн, и Кабинет продлил её до 30.06.2027 (Nation Thailand, 02.07.2026). Регистрация аренды стоит около 1,1 % от арендной платы за весь срок. Ежегодный налог на землю и строения платит владелец жилья.

Платёж	Сколько
Покупка кондо, сбор за передачу права	2 % оценочной стоимости
Перепродажа кондо	SBT 3,3 % при продаже в течение 5 лет после покупки (есть условия) или гербовый сбор 0,5 %, но не оба сразу; плюс налог у источника
Регистрация аренды	Около 1,1 % от арендной платы за весь срок
Налог на землю и строения, каждый год	Для жилья применяют ставки 0,02–0,10 % при потолке 0,30 %

Источники: ThaiLawOnline, 04.10.2026; AngloSiam Law, 30.04.2026. Подробный расчёт по кондо есть в статье Налоги и сборы при покупке кондо в Таиланде в 2026 году.

Какую форму выбрать под цель?

Для квартиры выбирайте фрихолд, пока есть квота. Для виллы считайте срок 30 лет без продления, а аренду участка сочетайте с суперфицием на дом. Тайский супруг может оформить пожизненный узуфрукт на землю в вашу пользу. Инвестиции и бизнес идут через BOI или лицензию на иностранный бизнес.

Схему «аренда плюс суперфиций» и узуфрукт от тайского супруга агентство Anan Property Group (2026) называет типичными для Пхукета, но это мнение практика, нормы закона за ним нет. Перед подписью проверьте пять вещей:

• запись об аренде или праве в Земельном департаменте и на обороте чанота (см. Чанот и другие титулы на землю);
• срок и порядок продления: опцион, а не автоматическое «30+30+30»;
• кто наследует и можно ли передать право: имена наследников в договоре;
• на кого и каким правом записан дом;
• нет ли ипотек и арестов на участок арендодателя.

Что учесть при покупке из России?

Деньги на кондо должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и пройти конвертацию в тайском банке, а банк должен выдать документ, где вы указаны отправителем и названа покупка юнита. Если доверенность подписывают дома, она проходит заверение, МИД и посольство Таиланда. Апостиль заменит последний шаг с 28.02.2027, и не для всех стран (HCCH, 06.10.2026).

Как проходит легализация российских документов, мы не подтвердили, поэтому порядок уточняйте в посольстве Таиланда в Москве. Окно для возражений других стран против присоединения Таиланда к Апостильной конвенции открыто примерно до 30.12.2026, и строить график сделки на апостиле рано.

Что дальше

Для квартиры начните со страницы Купить кондо во фрихолд на Пхукете. Для виллы читайте Купить виллу в лизхолд на Пхукете и разбор Лизхолд «30+30+30»: переоформили договор после решения Верховного суда. Про документы на землю прочитайте Чанот и другие титулы. Пришлите договор аренды или бронь через форму ниже, и вы получите бесплатную письменную экспресс-оценку рискованных пунктов.

Дата проверки норм: 06.10.2026.