Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Это типовая ситуация, составленная на основе практики. Детали изменены; конкретное реальное дело здесь не описано.
Владелец сдавал квартиру в кондоминиуме на Пхукете посуточно и получил письменное предупреждение от юридического лица дома. Кондоминиум — это многоквартирный дом, квартиры в котором продаются в собственность. По Закону о гостиницах B.E. 2547 (2004) сдача жилья за плату на срок меньше 30 дней считается гостиничным бизнесом и требует лицензии. За посуточную сдачу кондо без лицензии грозит штраф за каждый день нарушения, а также возможно лишение свободы. Мы оценили риск и вместе с владельцем перевели квартиру на аренду от месяца: сняли объявления с площадок, ответили юридическому лицу дома и переписали договоры с арендаторами и управляющей компанией.
Ситуация
Владелец из России купил квартиру с одной спальней в кондоминиуме на Пхукете и сдавал её посуточно. Часть бронирований поступала через Airbnb и Booking.com, остальных гостей находила местная управляющая компания.
Соседи начали жаловаться на незнакомых людей у бассейна и чемоданы в лифте. После этого юридическое лицо кондоминиума, которое управляет домом и следит за соблюдением его правил, прислало владельцу письменное предупреждение. В нём были ссылки на правила дома и угроза штрафа. Владелец обратился к нам, чтобы понять, что ему грозит и можно ли сохранить доход от квартиры.
Что грозило владельцу
Риск не ограничивался штрафом за нарушение правил дома. По Закону о гостиницах сдача квартиры в кондо на срок меньше одного месяца (30 дней) без гостиничной лицензии считается незаконной гостиничной деятельностью. Это правило действует при размещении через Airbnb, Booking.com и Agoda. Поэтому запрет на посуточную сдачу кондо через Airbnb следует из закона, а не только из правил конкретного дома. Аренда жилья на месяц и дольше под этот закон не подпадает.
| Что нарушено | Что грозит |
|---|---|
| Закон о гостиницах B.E. 2547 (2004) | Лишение свободы до 1 года и/или штраф до THB 20 000, а также до THB 10 000 за каждый день, пока нарушение продолжается |
| Закон о кондоминиумах (запрет вести бизнес в отдельных квартирах) | По оценке тайских юристов, штраф до THB 50 000 и THB 5 000 за каждый день |
| Правила дома | Штрафы, которые назначает юридическое лицо кондоминиума |
Кроме того, владелец жилья должен в течение 24 часов сообщить в иммиграционную службу о каждом иностранном госте независимо от срока проживания. Это уведомление называется TM30. При посуточной сдаче легко пропустить срок его подачи.
Власти проводят проверки на Пхукете: в июле 2026 года они проверяли кондоминиум в подрайоне Вичит из-за посуточной сдачи. Владелец рассчитывал на скорую реформу, но она пока не принята. Официального текста вступивших в силу новых правил нет, а предложения ещё могут измениться. Поэтому рассчитывать на изменение требований пока нельзя.
Переход на аренду от месяца
Первым делом мы посоветовали не принимать новые бронирования. Затем переход организовали в следующем порядке.
- Владелец снял объявления с площадок для посуточной аренды, закрыл календарь бронирований и сразу перестал принимать новых гостей. По уже оплаченным бронированиям нужно было принять отдельное решение. Заселение этих гостей означало бы продолжение посуточной сдачи без лицензии. Поэтому мы рассматривали переселение гостей в лицензированное место размещения или возврат оплаты по условиям бронирования.
- Мы составили письменный ответ юридическому лицу дома. В нём указали дату прекращения посуточной сдачи и сообщили, что дальше квартиру будут сдавать только на срок от месяца.
- Владелец выбрал минимальный срок аренды. По закону достаточно одного месяца; мы посоветовали три или шесть месяцев. При этом и договор, и фактическое использование квартиры должны соответствовать жилой аренде и правилам дома.
- На каждого иностранного арендатора владелец подаёт уведомление TM30 в течение 24 часов.
Что изменили в договоре с управляющей компанией и в договоре аренды
Наши юристы изучили договор с управляющей компанией. Он предусматривал участие квартиры в пуле посуточной аренды: компания сама размещала её на площадках и заселяла гостей на несколько ночей. Пока компания продолжала посуточное заселение без лицензии, нарушение сохранялось. Из договора убрали условия об участии в пуле и размещении на площадках. Поиск долгосрочных арендаторов и обслуживание квартиры оставили за компанией.
Затем мы подготовили новый договор аренды на двух языках. В него включили следующие условия. Это наши рабочие рекомендации; закон их не требует.
- Срок аренды составляет не меньше месяца. Арендатор платит помесячно, без посуточных тарифов.
- Арендатору запрещено сдавать квартиру в субаренду, в том числе посуточно.
- Правила дома прилагаются к договору.
- Арендатор обязан вовремя передать данные для уведомления TM30, чтобы владелец успел подать его в течение 24 часов.
Особое внимание мы уделили запрету пересдачи. Частая ошибка — заключить договор на месяц, но продолжать сдавать квартиру посуточно или разрешить это арендатору. Такая сдача по-прежнему считается незаконной гостиничной деятельностью. Кто отвечает за нарушение, нужно определять с учётом обстоятельств.
Результат. Владелец снял объявления, отправил ответ юридическому лицу дома и сдал квартиру на полгода по новому договору. В пик сезона доход снизился. Размер ежемесячной платы закрепили в договоре, посуточные заселения прекратились. Переход на аренду от месяца не гарантирует, что за прошлые месяцы не возникнут претензии. Мы не можем обещать, каким будет результат их рассмотрения.
Если ваша ситуация похожа
Посуточная сдача кондо без лицензии незаконна. Поэтому мы советуем перейти на аренду от месяца, не дожидаясь реформы. Общие правила сдачи жилья собраны на странице о том, как сдавать недвижимость на Пхукете легально.
Если вы получили предупреждение или собираетесь сдавать квартиру, пришлите нам договор с управляющей компанией или проект договора аренды. Мы проверим, какие условия предусматривают посуточную сдачу и что нужно изменить. На обращение отвечаем в течение 24 часов, а стоимость работы согласуем и фиксируем до её начала.
Тем, кто ещё выбирает квартиру, наша команда поможет с покупкой квартиры на Пхукете. Семь проверок до внесения депозита описаны в чек-листе покупки кондо. Дополнительно стоит изучить правила дома о сдаче квартир. Ещё одна типовая ситуация с кондо — квота 49 % закончилась за неделю до сделки.
