Легально сдавать недвижимость на Пхукете можно двумя путями. Первый: на месяц и дольше по обычному договору аренды, Закон об отелях такую аренду не регулирует. Второй: меньше чем на 30 дней, но тогда нужна лицензия отеля по Закону об отелях B.E. 2547. Посуточная сдача кондо без лицензии незаконна, и платформа этого не меняет: закон смотрит на срок и оплату (по состоянию на 06.10.2026).
Коротко
- Размещение за плату меньше чем на месяц (30 дней) относится к гостиничному бизнесу, и нужна лицензия. Кондо, сданное так без неё, считается незаконным отелем (Закон об отелях B.E. 2547; ThaiLawOnline; FOSR, 10.04.2026; Nishimura, 15.01.2026).
- Аренда на месяц и дольше этим законом не регулируется, но остаются договор, налоги и TM30.
- Штрафы по Закону об отелях: до года лишения свободы и/или THB 20 000 плюс до THB 10 000 в день. По Закону о кондоминиумах: до THB 50 000 плюс THB 5 000 в день (FOSR; ThaiLawOnline).
- Реформа: законопроекты приняты в принципе 08.07.2026 и лежат в спецкомитете. Это не закон, даты вступления нет (ThaiLawOnline; Explera, 27.09.2026).
- Владелец уведомляет иммиграцию (TM30) о приезде иностранца в течение 24 часов, штраф до THB 2 000 (ThaiLawOnline, 07.09.2026).
Можно ли сдавать кондо на Пхукете посуточно
Нет, без лицензии отеля нельзя. Размещение за плату меньше чем на месяц относится к гостиничному бизнесу по Закону об отелях B.E. 2547, поэтому кондо, сданное меньше чем на 30 дней без лицензии, считается незаконным отелем. Закон смотрит на срок и оплату, а объявления на Airbnb, Booking.com и Agoda под него подпадают (ThaiLawOnline; FOSR, 10.04.2026).
| Срок проживания | Режим | Что нужно |
|---|---|---|
| Меньше 30 дней | Гостиничный бизнес по Закону об отелях | Лицензия отеля, TM30 на иностранных гостей |
| Месяц и дольше | Жилая аренда вне Закона об отелях | Договор, TM30 на иностранного арендатора, налоги |
| Малое размещение до 8 номеров и 30 гостей | Упрощённый порядок по постановлению (No. 2) B.E. 2566: ThaiLawOnline считает, что он действует, FOSR пишет, что нет | Не полагаться, пока местный офис не подтвердил письменно; правила кондоминиума проверять отдельно |
Реформа Закона об отелях пока не действует. Два законопроекта, правительственный и от депутата, палата приняла в принципе 08.07.2026 и передала спецкомитету из 25 человек, который собрался 15.07.2026 и в августе всё ещё разбирал текст. Обсуждают категорию объектов до 29 номеров и 58 гостей с оператором на месте, лицензию местной администрации, регистрацию гостей и, возможно, согласие кондоминиума на краткосрочную сдачу. По обсуждаемому тексту новый закон не отменит правила кондоминиума, отчётность перед иммиграцией, налоги и ограничения для иностранного бизнеса, но текст ещё может измениться (ThaiLawOnline; Explera, 27.09.2026).
Какая нужна лицензия и какие налоги платит владелец
Лицензию отеля по Закону об отелях выдаёт местный районный офис. Если отелем управляет оператор, которого контролирует иностранец, нужна ещё лицензия иностранного бизнеса, поддержка BOI или сертификат по международному договору (для граждан США): отели входят в список 3 Закона об иностранном бизнесе (ThaiLawOnline, Lex Bangkok), и послабления от 28.08.2026 на них не распространяются (Thaiger, 14.09.2026).
Налоги платят отдельно, лицензия их не заменяет. Налоговый номер (Tax ID) иностранец оформляет в течение 60 дней с первого дохода в Таиланде: форма L.P. 10.1 в любом отделении налоговой службы, паспорт, виза и подтверждение тайского адреса, без пошлины (ThaiLawOnline). Доход от аренды входит в декларацию PND 90. За 2025 год срок на бумаге был 31.03.2026, за просрочку 1,5 % в месяц и штраф до THB 2 000 (Forvis Mazars, 31.10.2025). Даты для дохода 2026 года налоговая объявит позже, порядок подачи разобран на странице Налоговая декларация в Таиланде.
Налог на землю и строения платит владелец: для жилья на практике 0,02–0,10 %, для коммерческого и прочего использования 0,30–0,70 %. Какую категорию применят к сдаваемому объекту, уточняйте в местной администрации (AngloSiam Law, 30.04.2026). Порог регистрации НДС: облагаемый оборот свыше THB 1 800 000 в год; облагается ли ваша аренда, считаем с налоговым консультантом (ThaiLawOnline, 06.10.2026).
Что должно быть в договоре долгосрочной аренды
Договор на месяц и дольше описывает настоящую жилую аренду: срок, плату, залог, продление и расторжение, правила кондоминиума и обязанность арендатора передать данные для TM30. Срок в договоре должен совпадать с реальным сроком проживания: аренда на месяц и дольше легальна, когда человек действительно живёт месяц и дольше. Мы готовим текст на тайском и на русском или английском и фиксируем, какая версия главная. Долгий договор нужен и арендатору: для налогового номера и банка требуется подтверждение тайского адреса.
Для налогового номера адрес подтверждают аренда, домовая книга или свидетельство о браке, а банки просят подтверждение адреса и иногда зарегистрированную аренду на 12 месяцев (ThaiLawOnline; Zagdim, 09.06.2026). TM30 владелец подаёт через портал или приложение. Многие офисы не требуют нового уведомления, когда иностранец возвращается на тот же адрес, но туристические провинции могут настаивать (ThaiLawOnline, 07.09.2026). Подробности в статье «TM30 и 90-дневный отчёт».
Какие риски у посуточной сдачи
Риск складывается из штрафов, проверок и правил кондоминиума. Налоговая служба, иммиграция и Министерство внутренних дел сверяют декларации, отчёты TM30 и регистрации бизнеса (Thaiger, 14.08.2026). На Пхукете 29.07.2026 чиновники проверили кондо в районе Вичит из-за предполагаемой посуточной сдачи, это часть кампании против нелицензированного размещения (Thaiger, 30.07.2026).
По Закону об отелях грозят до года лишения свободы и/или штраф THB 20 000 плюс до THB 10 000 за каждый день нарушения. По Закону о кондоминиумах (ст. 17/1, предпринимательство в отдельных юнитах) штраф до THB 50 000 плюс THB 5 000 в день, а юридическое лицо кондоминиума добавляет штрафы по внутренним правилам (FOSR; ThaiLawOnline).
Если вы сдаёте через Telegram-чаты и знакомых
В источниках правило описано через срок проживания и оплату, а не через канал (Закон об отелях B.E. 2547; ThaiLawOnline). Отдельных правил для Telegram-чатов и знакомых мы не нашли, так что исходите из того, что сдача за плату меньше чем на 30 дней требует лицензии и там. Это вывод из самого правила, а не отдельная норма: спорные случаи обсудите с юристом до первой сдачи. Уведомление TM30 по иностранному гостю и декларация арендного дохода нужны в любом случае.
Что мы делаем
Мы определяем, в каком режиме вы сдаёте, и приводим его в порядок: договор, TM30, налоги, при необходимости лицензия. Юрист с лицензией Совета адвокатов Таиланда отвечает за заключение, а вы получаете письменный план с приоритетами. Офис в Чернгталае (Таланг), язык общения русский, английский или тайский. Порядок такой:
- Читаем ваш договор аренды и правила кондоминиума, за 48 часов бесплатно отвечаем письменно, в каком режиме вы фактически сдаёте.
- Проверяем, есть ли у здания лицензия отеля и что внутренние правила юрлица говорят о краткосрочной сдаче.
- Готовим договор долгосрочной аренды на тайском и русском или английском, инструкцию по TM30 и план по Tax ID и PND 90.
- Если нужна лицензия отеля или структура для оператора, оцениваем срок и путь (лицензия иностранного бизнеса, BOI) до того, как вы вложите деньги. Общее сопровождение сделок описано на странице Юрист по недвижимости на Пхукете.
Что проверить самому до первой сдачи
До первой сдачи ответьте на пять вопросов. Если на какой-то нет ясного ответа с документом, остановитесь: штрафы по Закону об отелях идут за каждый день нарушения. Покупаете квартиру для сдачи? Закладывайте доход от аренды на месяц и дольше, ведь посуточная сдача кондо без лицензии незаконна, а проверки до покупки начните с чек-листа покупателя кондо.
- На какой срок вы сдаёте и меньше ли он 30 дней?
- Есть ли лицензия отеля у здания или у вас?
- Что сказано в правилах кондоминиума о краткосрочной сдаче?
- Кто и как подаёт TM30 на иностранного арендатора?
- Есть ли у вас Tax ID и кто готовит декларацию PND 90?
Опишите ситуацию в форме ниже: пришлите договор аренды, и за 48 часов вы получите письменную оценку. Это бесплатно. Цена аудита и договора указана в карточке услуги, смету согласуем до начала.
