Доверенность для сделки в Таиланде из-за границы

Вы можете купить или продать квартиру в Таиланде дистанционно: на регистрацию в Земельный департамент вместо вас придёт поверенный — человек, которому вы поручите действовать от вашего имени. Если вы оформляете доверенность за границей, используйте форму самого департамента. Её нужно полностью заполнить до подписания и подписать при двух свидетелях. Затем нотариус вашей страны заверяет подпись, а МИД этой страны и посольство Таиланда легализуют документ. Для документов на другом языке готовят перевод на тайский. С 28 февраля 2027 года легализацию для многих стран заменит апостиль. Ниже разбираем каждый шаг и причины, по которым доверенность могут вернуть.

Коротко

• Для регистрации в Земельном департаменте доверенность оформляют на его собственной форме. Доверенность в свободной форме или на бланке вашей страны земельные офисы на практике не принимают.
• В доверенности прямо указывают, что поручено поверенному: купить, продать или заложить конкретный объект. Земельный департамент требует ясно описать действие, иначе офис может не принять доверенность.
• Форму заполняют полностью до подписания. Каждое исправление нужно оговорить и подтвердить подписью. Свидетелей должно быть не меньше двух.
• Если вы подписываете доверенность за границей, подпись заверяет нотариус, после чего документ легализуют МИД вашей страны и посольство Таиланда. С 28 февраля 2027 года для стран, которые не возразят против присоединения Таиланда к Апостильной конвенции, два последних шага заменит апостиль.
• До визита поверенного уточните в офисе, где пройдёт регистрация, требования к переводу на тайский и дате подписания доверенности.

Путь доверенности от подписи до регистрации

Оформление доверенности и регистрация сделки проходят в пять шагов. Проверьте заполненную форму до подписания: если после заверения понадобятся исправления, доверенность, возможно, придётся оформлять заново.

Шаг	Кто делает	Что проверить
1. Заполнение формы	вы вместе с юристом в Таиланде	Форма департамента для вашего объекта, данные документа о праве, действие и особые условия. Все поля заполнены
2. Подпись и заверение	нотариус в вашей стране	Два свидетеля, подпись после заполнения, нотариус готов заверить подпись на тайской форме
3. Легализация	МИД вашей страны, затем посольство или консульство Таиланда	Порядок и сбор на странице конкретного посольства. С 28.02.2027 — апостиль, если Конвенция действует между страной выдачи и Таиландом; порядок приёма доверенности заранее уточните в земельном офисе
4. Перевод	переводчик	Перевод на тайский документов и вставок, которые попросит офис; одинаковое написание имени
5. Регистрация	поверенный в Земельном департаменте	Оригинал доверенности, копия паспорта доверителя, документы самой сделки

Когда для сделки в Таиланде нужна доверенность

Доверенность нужна, если вы не можете сами прийти на регистрацию в Земельный департамент. Это государственный орган, который регистрирует сделки с землёй и недвижимостью: продажу, покупку, залог, аренду.

Для регистрации в Земельном департаменте подготовьте письменную доверенность на его собственной форме. В ней прямо указывают, что поручено поверенному — купить, продать или заложить объект, — и записывают особые условия, если они есть.

Перед регистрацией проверьте, продолжает ли действовать доверенность, особенно если изменились обстоятельства доверителя — человека, который её выдал, — или поверенного. Земельный департамент также регистрирует долгосрочную аренду, или лизхолд, на срок до 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда). Поэтому доверенность пригодится и тому, кто покупает виллу в лизхолд и не успевает прилететь к регистрации договора.

Форма доверенности Земельного департамента

Земельный департамент публикует свои формы доверенностей на странице загрузки. Для земли с документом о праве собственности — чанотом — используют форму ท.ด.21 (Tor Dor 21). Для квартиры в кондоминиуме, то есть в доме, где квартиры продаются в собственность, предусмотрена отдельная форма. В посольствах и документах её называют อ.ช.21 (Or Chor 21). Кроме них есть общая форма доверенности.

На практике земельные офисы требуют для регистрации именно форму департамента. Они не принимают вместо неё доверенность, составленную самостоятельно или по образцу вашей страны. Опубликованного правила об этом нет, но при подготовке документов стоит учитывать это требование.

В доверенности для Земельного департамента указывают три группы сведений: данные объекта и документа о праве на него, порученное действие (купить, продать, заложить) и особые условия, если они есть. За доверенность взимают гербовый сбор: 10 бат, если поверенный уполномочен на одно действие, и 30 бат, если на несколько (Revenue Department).

Подпись и заверение за рубежом

В предупреждениях к форме ท.ด.21 Земельный департамент указывает, что доверенность, оформленную за границей, следует заверить в посольстве или консульстве либо у нотариуса (dol.go.th). Однако иностранцу этот выбор доступен не всегда: посольства Таиланда обычно сами не заверяют подписи иностранцев.

Посольство Таиланда в Лондоне прямо указывает, что не может удостоверить подпись иностранца. Посольства в Вашингтоне и Варшаве заверяют подпись на доверенности только у граждан Таиланда. Поэтому иностранный доверитель обычно оформляет документ в три этапа: местный нотариус заверяет подпись, затем МИД страны легализует документ, а после этого его легализует посольство или консульство Таиланда. Сбор и срок у каждого посольства свои. Например, в Лондоне легализация стоит 10 фунтов за документ и занимает 3 рабочих дня без учёта доставки (страница посольства).

Посольства не заверяют незаполненные формы. После того как на документ поставили печать, менять его нельзя. Порядок оформления может отличаться в зависимости от страны, поэтому наши юристы заранее уточняют требования посольства и земельного офиса к вашей доверенности.

Если вы в России

Чтобы оформить доверенность для Таиланда в России, сначала нужно обратиться к российскому нотариусу. Консульский департамент МИД России принимает на легализацию подлинник нотариальной доверенности. По сведениям Консульского департамента, российская сторона не ограничивает срок действия легализованных российских документов (приказ МИД России от 10.10.2024 № 21367). Затем документ легализует посольство Таиланда в Москве.

Для оформления в России пока нет официальных разъяснений по трём вопросам. Нужно ли заверять подлинник нотариальной доверенности в Минюсте перед обращением в Консульский департамент? Каков порядок легализации в посольстве Таиланда в Москве и сколько составляет сбор? Заверит ли российский нотариус подпись на тайской форме и какой перевод ему для этого потребуется? Поэтому до визита к нотариусу уточните порядок в посольстве Таиланда в Москве. Мы проверяем требования для вашей сделки и готовим форму так, чтобы нотариусу было понятно, что вы подписываете.

Легализация сейчас и апостиль с 28.02.2027

Таиланд присоединился к Апостильной конвенции, и для него она вступает в силу 28 февраля 2027 года (HCCH). До этой даты доверенность для Таиланда проходит полную процедуру легализации: после заверения у нотариуса документ легализуют в МИД вашей страны и посольстве Таиланда.

С 28 февраля 2027 года апостиль страны выдачи заменит эти два шага, но только для стран, которые не возразят против присоединения Таиланда. Перед оформлением проверьте по таблице HCCH, действует ли Конвенция между страной выдачи и Таиландом. Нотариальное заверение подписи по-прежнему потребуется: апостиль ставят уже на нотариальный акт. Земельный департамент пока не разъяснил, как земельные офисы будут принимать доверенности с апостилем. Подробнее о переходе мы рассказываем в статье про апостиль для Таиланда с 2027 года.

Перевод на тайский

Форма Земельного департамента составлена на тайском. Для иностранных документов и вставок на другом языке может потребоваться перевод на тайский. До оформления уточните в земельном офисе, который будет принимать документы, что нужно перевести и как заверить перевод. Земельный департамент не публиковал официального порядка заверения. Поэтому наши юристы уточняют в офисе, где пройдёт регистрация, кто должен заверить перевод — переводчик или Департамент консульских дел МИД Таиланда.

Чтобы вы понимали, что подписываете, мы готовим документы на двух языках: тайском и русском либо английском.

Почему доверенность могут не принять

Земельный департамент публикует семь предупреждений к форме ท.ด.21. Для формы на квартиру мы исходим из тех же требований. Офис может вернуть доверенность, если обнаружит хотя бы одно из следующих нарушений:

1. Сведения об объекте и документе о праве на него указаны неясно или не полностью.
2. Порученное действие и полномочия поверенного не указаны прямо. Нужно написать, что именно ему поручено — купить, продать или заложить объект, — и указать особые условия.
3. Форму заполнили разными почерками или чернилами разного цвета либо напечатали на разных машинках.
4. Исправление, подчистка или вставка не оговорены. Каждую правку нужно отметить («зачёркнуто, вставлено, столько-то слов»), а доверитель должен расписаться рядом с ней.
5. Доверитель подписал форму до того, как её заполнили полностью.
6. При подписании было меньше двух свидетелей. Если доверитель ставит отпечаток пальца, нужны также двое свидетелей. Они должны поставить свои подписи, а не отпечатки.
7. Доверенность, подписанная за границей, не заверена.

Отказ возможен и по причинам, которых нет в этом списке. Посольство Таиланда в Вашингтоне предупреждает, что земельные офисы часто просят приложить заверенную копию паспорта доверителя. Перед отправкой сверьте написание имени в паспорте, доверенности и переводе. Офис также может не принять доверенность, подписанную давно. Кодекс не устанавливает срока действия доверенности, но требования офиса к дате её подписания лучше узнать до визита поверенного.

Перед отправкой оригинала наша команда сверяет имя, данные документа о праве и порученное действие во всех документах комплекта.

Что подготовить до подписи

1. Узнайте в земельном офисе, где пройдёт регистрация, какая форма и какие приложения потребуются.
2. Полностью заполните форму до подписания, без исправлений.
3. Найдите двух свидетелей, которые распишутся на форме вместе с вами.
4. Заверьте подпись у нотариуса, затем легализуйте документ в МИД вашей страны и посольстве Таиланда. С 28 февраля 2027 года вместо двух последних этапов получите апостиль, если ваша страна применяет его в отношениях с Таиландом.
5. Узнайте в земельном офисе, какие документы нужно перевести на тайский. Подготовьте перевод и заверенную копию паспорта.
6. Отправьте оригинал поверенному так, чтобы он получил его до даты регистрации.

Доверенность не заменяет документы самой сделки. По статье 19 Закона Таиланда о кондоминиумах перевод средств из-за рубежа может быть основанием для оформления квартиры в собственность иностранца при соблюдении других условий. Если вы оформляете право на этом основании, понадобится подтверждение такого перевода. Для регистрации также обычно просят справку об отсутствии долгов по квартире и письмо о свободной иностранной квоте. Точный состав документов заранее согласуйте с земельным офисом, где пройдёт сделка. Подробно о документах покупателя мы рассказываем в чек-листе покупателя кондо, а сам процесс описан на странице покупка квартиры на Пхукете. Типовой пример проблемы с квотой перед регистрацией рассмотрен в разборе «Квота 49 % закончилась за неделю до сделки».

Чем поможет наша команда

Наша команда подготовит доверенность на форме Земельного департамента и перевод, а также объяснит, как подписать и легализовать документ в вашей стране. Услуга «Доверенность под сделку» описана на странице нотариус и доверенность на Пхукете, её стоимость — [прайс]. Если документ из вашей страны нужно легализовать для другого ведомства, смотрите страницу легализация документов для Таиланда.

Если вы покупаете квартиру, пришлите договор покупки или бронирования: предварительная оценка бесплатна и занимает до 48 часов. Опишите сделку и объект, укажите страну, где будете подписывать доверенность. Мы ответим в течение 24 часов и объясним, что нужно сделать, сколько времени это займёт и во сколько обойдётся.