Кондо в лизхолд вы получаете в аренду, а не в собственность: договор регистрируют в Земельном департаменте не больше чем на 30 лет, а продлить его можно только новым соглашением (Гражданский кодекс, ст. 540; по состоянию на 06.10.2026). Обещание «30+30+30» Верховный суд признал недействительным, а аренда на 99 лет остаётся предложением. Такой юнит стоит покупать, если цена рассчитана на 30 лет, а не на 90. Если нужна собственность, смотрите страницу Купить кондо во фрихолд.
Коротко
- Лизхолд даёт право аренды, а не собственность. Зарегистрировать аренду можно максимум на 30 лет, более длинный срок сокращается до 30 (Гражданский кодекс, ст. 540; по состоянию на 06.10.2026).
- Автоматические продления 30+30+30, прописанные заранее, недействительны: продление требует нового соглашения в момент продления (решение Верховного суда № 4655/2566; Addleshaw Goddard, 2025).
- Аренда на 99 лет остаётся предложением: на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
- Регистрация аренды стоит около 1,1 % арендной платы за весь срок (ориентир). Наследников арендатора называют в договоре прямо: источники расходятся, переходит ли аренда по наследству.
- Большинство первых лизхолдов на Пхукете дойдёт до продления только через годы (Addleshaw Goddard, 2025), поэтому главный вопрос сегодня в цене за 30 лет.
Что вы получаете по лизхолду в кондо и чем он отличается от фрихолда
По лизхолду вы получаете право пользоваться юнитом на срок договора, максимум 30 лет, а собственником остаётся арендодатель. Договор регистрируют в Земельном департаменте, и тогда он обязателен и для будущих владельцев юнита. Продлить аренду можно только новым соглашением, которое стороны подписывают ко времени продления (Гражданский кодекс, ст. 540).
| Лизхолд | Фрихолд | |
|---|---|---|
| Что регистрируют | Право аренды | Право собственности |
| Срок | До 30 лет, продление новым соглашением | Без ограничения срока |
| Что проверяют | Титул арендодателя и регистрацию договора | Квоту 49 % площади здания |
| Сбор при регистрации | Около 1,1 % арендной платы за срок (ориентир) | 2 % от оценочной стоимости |
Подробное сравнение лежит в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде». Лизхолд рассматривают, когда фрихолд недоступен, например из-за исчерпанной квоты, но решать надо по цене за 30 лет.
Как регистрируют лизхолд и что проверить в документах
Лизхолд оформляют письменным договором и регистрируют в Земельном департаменте. До подписания проверяют, кто арендодатель, чист ли его титул и что договор говорит о сроке и продлении. Если на титуле есть ипотека, обременение, спор или арест, подписывать аренду рано (ThaiLawOnline, 26.09.2026).
Запросите заверенную копию чанота и проверьте её в Земельном департаменте, а у юридического лица кондоминиума узнайте о долгах. В договоре должны стоять номер и площадь юнита, срок не больше 30 лет, имена наследников или преемников и права передавать аренду, сдавать в субаренду и закладывать её. Опцион на продление с изменёнными условиями написать можно, но гарантии он не даёт (Addleshaw Goddard, 2025).
Если нужна аренда, которую можно передавать, наследовать и закладывать, есть право на аренду актива (Sap Ing Sith, закон B.E. 2562). Оно тоже ограничено 30 годами, а подходит ли оно для вашего юнита, проверяем отдельно (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
Если вы подписываете из России
Если вы поручаете подписание юристу, доверенность из России идёт по общей цепочке легализации: нотариус, МИД, посольство Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как она работает для российских документов, мы не смогли подтвердить по первоисточникам, поэтому порядок уточняем у посольства Таиланда в Москве. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, окно возражений открыто примерно до 30.12.2026, так что сроки на него не закладывайте: «Апостиль для Таиланда: до и после 28.02.2027».
Сроки и сборы: сколько стоит лизхолд
Регистрация аренды стоит около 1,1 % от всей арендной платы за срок (ориентир из юридических обзоров на 06.10.2026): если арендная плата за 30 лет составляет THB 3 000 000, регистрация обойдётся примерно в THB 33 000. Точную сумму называет Земельный департамент при подаче. Юридическая часть сделки занимает в нашей практике от 2 до 6 недель, а сама аренда истекает через 30 лет без права на автоматическое продление.
Через 30 лет продление потребует нового соглашения с тем, кто будет владеть юнитом, и согласие арендодателя не гарантировано. Поэтому считайте стоимость года: THB 3 000 000 за 30 лет составляют THB 100 000 в год, а через 15 лет вы будете продавать аренду на 15 лет, не на 30. Сравните это с ценой похожего юнита во фрихолде: разница должна компенсировать срок. Проверки до депозита перечислены в чек-листе покупателя кондо.
Какие риски у лизхолда в кондо
Главный риск лизхолда связан со сроком: через 30 лет у вас нет права на продление, а заранее оговорённые продления недействительны. Второй риск связан с ценой, рассчитанной на 90 или 99 лет. Третий связан с титулом арендодателя и наследниками, которых не назвали в договоре. Проверить каждый из них можно до подписания.
Верховный суд (решение № 4655/2566) признал недействительными оговорки об автоматических продлениях, потому что они обходят ст. 540. По сообщению Thaiger от 31.07.2026, дело касалось объекта на Пхукете: продления отменили, арендатору велели освободить объект. Большинство ранних лизхолдов на острове дойдёт до продления только через годы (Addleshaw Goddard, 2025).
Источники расходятся, переходит ли аренда к наследникам: одна страница ThaiLawOnline пишет, что переходит, другая, что обычно заканчивается со смертью арендатора, если наследников не назвали. Поправку об аренде на 99 лет Земельный департамент выносил на публичное обсуждение с 22.08 по 05.09.2025, затем предложение застопорилось (ThaiLawOnline, сентябрь 2026).
Что мы делаем
Мы проверяем арендодателя и договор до подписания и сопровождаем регистрацию. Юрист с лицензией Совета адвокатов Таиланда отвечает за проверки и текст договора, а вы получаете письменное заключение на каждом шаге. Наш офис в Чернгталае (Таланг), с вами работают на русском, английском и тайском. Порядок такой:
- За 48 часов бесплатно оцениваем договор аренды: срок, продление, наследники, до пяти рискованных пунктов.
- Запрашиваем заверенную копию чанота, ищем ипотеки, обременения, споры и арест, узнаём о долгах юридического лица кондоминиума.
- Убираем пункты 30+30+30, фиксируем срок 30 лет, называем наследников и преемников, прописываем права на передачу и залог.
- Регистрируем аренду в Земельном департаменте, юрист идёт с вами.
Что проверить самому до подписания
Задайте арендодателю или его агенту пять вопросов письменно и сохраните ответы вместе с договором и перепиской. Если на какой-то нет ответа с документом, подписывать рано: устное обещание «продлим потом» силы не имеет, а заранее прописанное продление Верховный суд признал недействительным (решение № 4655/2566).
- Кто арендодатель и какой у него титул: чанот или другой документ, есть ли ипотека и обременения?
- Какой срок записан в договоре и что сказано о продлении?
- Названы ли ваши наследники или преемники?
- Можно ли передавать аренду, сдавать в субаренду и закладывать её?
- Какая арендная плата за весь срок и какая сумма уйдёт на регистрацию?
Опишите ситуацию в форме ниже: пришлите проект договора аренды, и за 48 часов вы получите письменную экспресс-оценку. Это бесплатно. Цена сопровождения под ключ указана в карточке услуги, смету согласуем до начала.
