Спор с юрлицом кондоминиума на Пхукете обычно начинается с одной из трёх ситуаций: взносы подняли без понятного решения, собрание провело вопрос в обход устава, или перед продажей квартиры не выдают справку об отсутствии долга. Решение собрания, принятое с нарушением правил — без кворума, без нужного большинства или не по уставу, — можно оспорить в суде, и, как правило, на это есть около месяца с момента самого решения (Гражданский и торговый кодекс, ст. 1195, применяемая по аналогии к решениям собственников). Сначала мы смотрим, можно ли решить спор письменной претензией и переговорами, и сразу проверяем, сколько времени осталось до конца срока на обращение в суд. Наши юристы изучают устав, протоколы и счета, готовят претензию и представляют вас в переговорах с юрлицом, а если потребуется — и в суде.
Что входит
Если вы пока не решили, стоит ли вступать в спор, начните с консультации на 45 минут: мы посмотрим документы, которые вы пришлёте, и письменно изложим, что увидели и какой шаг стоит сделать дальше.
Дальше мы разбираем устав, протоколы прошлых собраний и счета, чтобы понять, правильно ли приняли решение или повысили взнос. Затем готовим письменную претензию юрлицу и ведём переговоры с менеджером или комитетом. Если у вас хватает голосов, поможем подготовиться к собранию или потребовать внеочередное. Если дело дойдёт до суда, представим вас там.
Если вы сдаёте квартиру и живёте за границей, правила для арендодателя разобраны отдельно на странице сдавать квартиру на Пхукете легально. Это отдельная тема, к спору с юрлицом она не относится.
Коротко
- Голоса на собрании считаются по доле собственника в общем имуществе (ст. 45 Закона о кондоминиумах), а не по принципу «одна квартира — один голос».
- Для кворума нужна четверть всех голосов; если первому собранию кворума не хватило, повторное собрание в течение 15 дней проводят без кворума (ст. 43).
- Решение, принятое с нарушением правил, как правило можно оспорить в суде в течение месяца.
- Земельный департамент регистрирует кондоминиумы и надзирает за ними, но спор за вас не решит.
- Претензию и переговоры мы ведём с оглядкой на срок обращения в суд: если нужно, подаём иск, не дожидаясь конца переговоров.
О чём владельцы спорят с юрлицом кондоминиума
Взносы и долги. Чаще всего собственники спорят о том, как утвердили повышение взноса и правильно ли проголосовали по вопросу, который касается общего имущества. Изменения правил по общему имуществу и другие вопросы ст. 48 Закона о кондоминиумах требуют половины всех голосов, а на повторном собрании — трети. В условной ситуации собрание повышает общий взнос без нужного кворума, пока собственник живёт за границей, и он узнаёт об этом только из следующего счета. Наши юристы сначала читают устав и протоколы: от них зависит, было ли решение законным, и только после этого мы советуем, оспаривать повышение или нет. Неоплаченные взносы могут иметь приоритет перед ипотекой на квартиру (ст. 41 Закона о кондоминиумах). Зависит ли это от того, подал ли менеджер список долгов регистратору, нужно смотреть в конкретном деле.
Назначение или смена менеджера. Для этого нужна как минимум четверть голосов всех собственников. Мы проверяем, был ли этот порог набран и созвано ли само собрание правильно.
Ремонт и работы с общим имуществом. По ст. 48(3) Закона о кондоминиумах работы, которые затрагивают общее имущество или внешний вид здания, нужно утвердить решением общего собрания. Бывает, что комитет или менеджер заказывает такие работы без решения собрания или, наоборот, отказывается от работ, о которых просили собственники. В обоих случаях наши юристы сначала ищут нужное решение в протоколах и только потом советуют, что делать дальше.
Страховка здания. На практике юрлицо страхует здание и общие части и включает премию в общие расходы, хотя сам Закон о кондоминиумах прямо не требует страхования. Прежде чем оспаривать такой взнос, мы проверяем, утвердили ли его как общий расход.
Справка об отсутствии долга. Без справки сделку по продаже квартиры не зарегистрировать в Земельном департаменте. Согласно абз. 3 ст. 29 Закона о кондоминиумах, управляющий должен выдать справку в течение 15 дней с получения запроса при условии, что собственник погасил задолженность по расходам, предусмотренным ст. 18. Если продавцу не выдают справку дольше этого срока и без оснований, мы направляем письменную претензию, чтобы сделка не затягивалась. Долги перед юрлицом проверяют и при подготовке к покупке квартиры — об этом подробнее в материале чек-лист покупателя квартиры на Пхукете.
Права владельца: собрание, отчётность, голосование
| Право | Порог | Основание |
|---|---|---|
| Потребовать внеочередное собрание | не менее 20 % всех голосов | ст. 42/2 |
| Кворум обычного собрания | четверть всех голосов | ст. 43 |
| Кворум повторного собрания в течение 15 дней после первого без кворума | не требуется | ст. 43 |
| Решение по вопросам ст. 48 (правила общего имущества, порядок использования, доля общих расходов) | не менее половины всех голосов; если на первом собрании присутствующие не набрали половины, новое собрание нужно созвать в течение 15 дней, и там достаточно трети голосов | ст. 48 |
| Назначить или снять менеджера | четверть голосов всех собственников | ст. 49 |
| Голосовать через представителя | один представитель — не больше 3 квартир | ст. 47 |
Протоколы и отчёты мы запрашиваем у юрлица от вашего имени. Закон о кондоминиумах предусматривает хранение годового отчёта, баланса и устава в офисе юрлица для ознакомления собственников; остальное — банковские выписки, договоры, записи собраний — без решения суда удаётся получить не всегда: многое зависит от того, готов ли менеджер сотрудничать.
Претензия, переговоры, суд: порядок действий
- Проверяем срок на обращение в суд. Если вы оспариваете решение собрания, месячный срок считается от самого решения, а не от конца переговоров, поэтому мы смотрим на него первым делом.
- Собираем документы. Просим вас прислать устав, протокол нужного собрания, счета и переписку с менеджером.
- Направляем письменную претензию. Указываем, чего вы хотите и почему, с расчётом голосов или сумм в основе требования.
- Ведём переговоры — но не в ущерб сроку. С менеджером, комитетом или на следующем собрании, если вопрос требует голосования. Если месячный срок подходит к концу, мы подаём иск независимо от того, на какой стадии переговоры.
Что мы говорим прямо
Исход претензии или суда мы не обещаем. Земельный департамент регистрирует кондоминиумы и обладает надзорными полномочиями. Обращение туда не гарантирует разрешения спора и не заменяет своевременного обращения в суд. Пропуск месячного срока может лишить возможности добиться отмены решения собрания; есть ли у вас другие требования, мы оцениваем отдельно. Молчание или задержка менеджера — повод для письменной претензии, а не для самостоятельных действий или удержания платежей. За нарушения Закона о кондоминиумах предусмотрены штрафы. Тайские практикующие юристы описывают их как небольшие уголовные штрафы, но точную сумму по официальному источнику мы подтвердить не можем, поэтому её не называем.
Как мы работаем
Пришлите протокол собрания, устав или письмо юрлица — мы ответим в течение 24 часов и объясним, что можно сделать и во сколько это обойдётся. Стоимость фиксируем до начала работы, без скрытых сборов. Претензию готовим на тайском и английском языках, а вам всё объясняем на русском или английском. По ходу дела наша команда сообщает, что уже сделано и какой шаг следующий; если месячный срок подходит к концу, мы скажем об этом отдельно. В нашей команде работают юристы с лицензией Совета адвокатов Таиланда, клиентов мы принимаем в офисе в Чернгталае.
Если вы следите за спором из России. Если протоколы и переписка составлены на тайском или английском, мы объясним их содержание на русском, а претензию и переговоры ведём на языке, который понятен юрлицу. Если для голосования или суда понадобится доверенность, порядок её оформления из России мы обсудим отдельно на консультации: многое зависит от конкретной ситуации.
Если вопрос ещё не дошёл до спора, но вы хотите разобраться в своих правах, посмотрите страницу юрист по недвижимости на Пхукете. А если вы пока не купили квартиру и хотите избежать подобных конфликтов заранее, сопровождение покупки кондо на Пхукете включает проверку долгов юрлица до оплаты.
Если сомневаетесь, стоит ли спорить, пришлите протокол, устав или письмо юрлица — мы посмотрим и скажем, что можно сделать.
