Чанот, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3, Sor Kor 1: титулы на землю в Таиланде

Чанот (Nor Sor 4 Jor), высший документ на землю в Таиланде, подтверждает право собственности по итогам GPS-съёмки. Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3 фиксируют только право владения, а Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 титула не дают, и Земельный департамент их не регистрирует. Иностранец чанот на себя, по общему правилу, не получит (ст. 86 Земельного кодекса), но читать его ему нужно: арендатор, владелец узуфрукта и покупатель кондо зависят от титула земли. Нормы указаны по состоянию на 06.10.2026.

Коротко

• Только чанот подтверждает право собственности. Герб Гаруды на нём красный.
• Nor Sor 3 Gor (зелёный герб) и Nor Sor 3 (чёрный) фиксируют право владения. Первый регистрируется без уведомления и улучшается до чанота, перед любой регистрацией по второму ждут 30 дней публичного уведомления.
• Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 титула не дают, платить за них как за землю с титулом не стоит.
• Квартира в кондо оформляется отдельным титулом Or Chor 2.
• Права иностранца (аренду, узуфрукт, суперфиций) записывают на обороте чанота тайского владельца.
• Титул проверяют в Земельном департаменте, а не по копии от продавца.

Что такое чанот и какие бывают другие титулы на землю в Таиланде?

Чанот подтверждает собственность, Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3 подтверждают право владения, а Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 титула не дают. Эти группы различают по цвету герба Гаруды и по способу съёмки участка: чем выше документ в этом ряду, тем надёжнее участок и тем проще им распоряжаться (ThaiLawOnline, 26.09.2026).

Документ	Герб	Как измерен участок	Что подтверждает	Что с ним можно
Чанот (Nor Sor 4 Jor)	Красный	GPS и бетонные межевые знаки	Право собственности	Продавать, закладывать, оформлять аренду и узуфрукт без публичного уведомления
Nor Sor 3 Gor	Зелёный	Аэрофотосъёмка	Право владения	Регистрировать без уведомления, продавать и закладывать (банки принимают такой участок реже чанота); улучшить до чанота по заявке на наземную съёмку
Nor Sor 3	Чёрный	Съёмки нет	Право владения	Регистрировать после 30 дней публичного уведомления
Sor Kor 1, Por Bor Tor 5	Нет	Нет	Титула нет	Земельный департамент не регистрирует

Гаруда на бланке, королевский герб, цветом подсказывает вид документа, но решает запись в Земельном департаменте. Банки охотнее всего кредитуют под чанот, а под более слабые документы многие отказывают: по ThaiLawOnline (26.09.2026), Nor Sor 3 Gor тоже можно продавать и закладывать без публичного уведомления, но готовность банка надо выяснить до сделки. Квартира в кондо оформляется иначе: на каждый юнит выдают отдельный титул (Or Chor 2) с площадью и долей в общем имуществе (ThaiLawOnline, 06.10.2026). Землю под проектом при этом проверяют по её чаноту, как в чек-листе покупателя кондо.

Как читать чанот?

В чаноте записаны владелец, номера участка и съёмки, место (тамбон, ампхое, провинция), площадь и план участка с бетонными межевыми знаками. На обороте по порядку идут все сделки и обременения: продажи, ипотеки, аренда дольше трёх лет, узуфрукт, суперфиций (ThaiLawOnline, 26.09.2026). Именно оборот показывает, что уже есть на участке.

Право переходит только после регистрации в Земельном департаменте: частный договор купли-продажи собственность не переносит. Если площадь, номера или имя владельца в вашей копии не совпадают с записью, остановите сделку и попросите письменное объяснение. Площадь в чаноте указана в райях, нганах и квадратных ва:

Единица	В квадратных метрах
1 рай (4 нгана, 400 кв. ва)	1 600
1 нган (100 кв. ва)	400
1 кв. ва	4

Участок, записанный как 2-1-50, занимает 2 рая, 1 нган и 50 кв. ва, то есть 3 800 м².

Может ли иностранец получить чанот на своё имя?

По общему правилу нет. Ст. 86 Земельного кодекса допускает приобретение земли иностранцем только по международному договору, а такого договора сегодня нет, в том числе с США. Поэтому чанот, как правило, не выдают и не передают иностранному физическому лицу. Иностранцу доступны зарегистрированные аренда, узуфрукт или суперфиций: их записывают на обороте чанота тайского владельца (ThaiLawOnline, 26.09.2026).

Узкое исключение даёт ст. 96 bis: до 1 раи под жильё тому, кто вложил от THB 40 млн в одобренные активы, с разрешения министра внутренних дел. На практике его почти не применяют (ThaiLawOnline, 03.10.2026).

Если вам предлагают «чанот на ваше имя», переспросите, что именно будет записано на документе: либо это номинальная схема, либо путаница в терминах.

Какие права на землю с чанотом доступны иностранцу?

Иностранцу доступны аренда, узуфрукт и суперфиций, а по закону 2019 года ещё и зарегистрированное право Sap Ing Sith. Все они регистрируются в Земельном департаменте, а аренду дольше трёх лет регистрируют обязательно. Срок, судьба права после смерти держателя и возможность передачи у каждой формы свои (ThaiLawOnline, 05.10.2026; для Sap Ing Sith сентябрь 2026).

Право	Срок	Со смертью держателя	Передача
Аренда	До 30 лет	Зависит от договора, источники расходятся	Только если разрешает договор
Узуфрукт	До 30 лет или пожизненно	Прекращается (ст. 1418), наследники ничего не получают	Можно передать осуществление права, но не само право (ст. 1422)
Суперфиций	До 30 лет или пожизненно	Переходит к наследникам по умолчанию	Передаётся по умолчанию (ст. 1411)
Sap Ing Sith	До 30 лет	Наследуется	Передаётся и закладывается

На Nor Sor 3 Gor аренду и узуфрукт тоже регистрируют без публичного уведомления, на Nor Sor 3 регистрация идёт после 30 дней уведомления (ThaiLawOnline, 26.09.2026). Подробное сравнение форм владения: Фрихолд или лизхолд в Таиланде.

Как проверить титул до сделки?

Проверяйте титул в Земельном департаменте. Копия от продавца для этого не годится. Отнесите номер документа, номер участка и место на плане: офис подтвердит владельца, площадь и все записанные обременения (ThaiLawOnline, 26.09.2026). Дальше нужна заверенная копия чанота и проверка ипотек, арестов и споров через юриста.

1. Возьмите в Земельном департаменте заверенную копию чанота и сверьте владельца, площадь и номера.
2. Проверьте обременения: ипотеки, аренду, узуфрукт, суперфиций, арест и споры.
3. Сравните лицевую и оборотную стороны. Записи после прошлых сделок должны сходиться.
4. Пригласите геодезиста: он сопоставит бетонные межевые знаки на местности с планом.
5. Узнайте зонирование и подъезд, то есть что разрешено строить и есть ли законный доступ к дороге. Для крупных проектов добавьте оценку воздействия на окружающую среду (EIA).
6. Подтвердите полномочия подписанта. Компанию-застройщика проверьте в реестре DBD DataWarehouse+.
7. Храните банковские документы о платежах и объяснение источника средств.

Что делать, если у участка не чанот?

Nor Sor 3 Gor можно улучшить до чанота по заявке на наземную съёмку. По Nor Sor 3 любую регистрацию проводят после 30 дней публичного уведомления. Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 титула не дают, и платить за них как за землю с титулом не стоит (ThaiLawOnline, 26.09.2026).

Lawyers for Expats Thailand (апрель 2026) тоже пишет, что без чанота собственности нет, а иностранцу из документов на землю годятся чанот и Nor Sor 3 Gor (его называют приемлемым для покупки жилья). Улучшение Nor Sor 3 Gor до чанота в большинстве провинций занимает, по его оценке, от 3 до 12 месяцев. Сроки местного офиса уточняют заранее.

В договоре закрепите улучшение до чанота как условие платежа и разбейте оплату на этапы. Эскроу по закону необязателен, но его можно согласовать, и деньги из эскроу тогда выдают после регистрации перехода права. Не платите крупную сумму до того, как документ записан в Земельном департаменте.

Как проверить участок, если вы не в Таиланде?

Проверку поручают тайскому юристу по доверенности: он получает заверенную копию в Земельном департаменте, проверяет обременения и полномочия продавца и сверяет межевые знаки на местности (Lawyers for Expats Thailand, 2026). Доверенность из-за рубежа проходит заверение, МИД и посольство Таиланда, а апостиль заменит последний шаг с 28.02.2027 (HCCH, 06.10.2026).

Апостиль заработает не для всех стран. Как оформляют такую доверенность в России, мы не подтвердили, поэтому порядок уточняйте у посольства Таиланда в Москве.

Что дальше

Перед оплатой пройдите проверку по странице Проверка застройщика и объекта на Пхукете. Если вы думаете о земле, начните со страницы Купить землю на Пхукете иностранцу и статьи Фрихолд или лизхолд в Таиланде. Как выглядит переоформление номинальной структуры, показывает разбор Вилла на номинальной компании: перевод в законную структуру до проверки DBD. Номер документа и описание участка можно отправить через форму ниже: юрист подскажет, что запросить в Земельном департаменте.

Дата проверки норм: 06.10.2026.