Чек-лист покупки кондо на Пхукете: 7 проверок до депозита

Перед депозитом нужно проверить семь вещей, и каждая привязана к документу и органу. Нормы в этом материале указаны по состоянию на 06.10.2026. Квота и банковский документ меняются быстрее остального: их запрашивают дважды, перед платежом и перед регистрацией.

№	Проверка	Документ	Где	Когда повторить
1	Квота 49 %	Письмо о свободной площади для иностранцев	Юридическое лицо кондоминиума, Земельный департамент	Перед платежом и перед регистрацией
2	Застройщик	Карточка компании, разрешения, EIA	DBD DataWarehouse+, база ONEP	Перед депозитом
3	Земля под проектом	Заверенная копия чанота	Земельный департамент	Перед договором и перед регистрацией
4	Договор	Договор купли-продажи и перевод	Застройщик	Перед подписанием
5	Деньги	Банковский документ о переводе	Тайский банк	После каждого перевода
6	Бронь	Резервационный договор	Правила OCPB	До внесения брони
7	Платежи	Эскроу или график по этапам	Банк, договор	До подписания

Порядок такой. До брони проверяют пункты 1, 2 и 6. До подписания договора проверяют пункты 3, 4 и 7. До перевода денег нужен пункт 5, а перед регистрацией повторяют 1 и 3. Так вы не платите, пока не знаете главного.

1. Квота 49 %: письмо юридического лица и проверка в Земельном департаменте

Иностранец может купить кондо в собственность, пока иностранцам в здании принадлежит не больше 49 % продаваемой площади (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19). Считают площадь, а не число квартир. Квоту подтверждают три документа: письмо юридического лица кондоминиума, поиск в Земельном департаменте через юриста и письменное подтверждение застройщика (terms.law, февраль 2026).

Письмо описывает день выдачи, а квота меняется до регистрации, поэтому его запрашивают дважды: перед депозитом и перед регистрацией. В письме смотрите дату, название проекта и свободную площадь для иностранцев, а затем сравните остаток с площадью вашего юнита. Если письма нет, а менеджер повторяет «квота есть», депозит вносить рано.

Не путайте квоту с новостной цифрой. По данным властей, 31,48 % кондо находятся у компаний с иностранными инвестициями (Nation Thailand, 08.09.2026), но это другая статистика, а не квота статьи 19. Квота 75 % остаётся предложением без законопроекта и срока (terms.law, февраль 2026), поправки в парламенте не принимались (Thaiger, 03.07.2026), поэтому покупку планируют по действующим 49 %.

2. Застройщик: реестр DBD DataWarehouse+, разрешения и EIA

Застройщика проверяют по реестру DBD DataWarehouse+: смотрят регистрацию компании и финансовую отчётность. Затем идут разрешение на строительство, регистрация кондоминиума и для крупных проектов одобрение оценки воздействия на окружающую среду (EIA) в базе ONEP (Palmora, 28.03.2026).

Попросите у застройщика номера разрешений и сверьте их по базам: ответ «всё есть» документом не считается. Заодно проверьте, нет ли долгов у юридического лица кондоминиума. Ни одна из этих бумаг не гарантирует сдачу в срок, поэтому платежи на стадии стройки привязывают к этапам (раздел 7).

3. Земля под проектом: чанот и обременения

Участок под проектом должен иметь чанот (Nor Sor 4 Jor): это полный титул после GPS-съёмки, и только он подходит для ипотеки и обычных сделок. Запросите заверенную копию и проверьте в Земельном департаменте ипотеки, обременения, споры и арест. Зонирование и подъезд проверяют отдельно (ThaiLawOnline, 26.09.2026).

Документ	Что это	Что значит для покупателя
Чанот, Nor Sor 4 Jor	Полный титул после GPS-съёмки	Сделки и ипотека возможны
Nor Sor 3 Gor	Право владения по аэрофотосъёмке	Обычно улучшается до чанота
Nor Sor 3	Участок без съёмки	Перед регистрацией 30 дней публичного уведомления
Sor Kor 1, Por Bor Tor 5	Титула нет	Земельный департамент не регистрирует

Источник таблицы: ThaiLawOnline, 26.09.2026.

Зонирование показывает, что допустимо строить на участке и рядом с ним, а подъезд показывает, есть ли законный доступ к дороге. Если у участка другой тип документа, попросите письменное объяснение и покажите его юристу.

4. Договор: график платежей, штрафы за просрочку, язык и перевод

Договор купли-продажи читают по трём пунктам: когда и за что вы платите, что будет при просрочке с любой стороны и какая версия языка главная. На стадии стройки платежи привязывают к этапам, а не к датам (Palmora, 28.03.2026). Штрафы за просрочку сдачи и за просрочку платежа сравните между собой: они должны быть соразмерны.

В договоре должны быть номер и площадь юнита, срок сдачи, график платежей и порядок расторжения, а площадь юнита сверяют с письмом о квоте. Версию языка спросите прямо и закрепите в тексте. Утверждение «тайская версия побеждает в суде» мы в источниках не подтвердили, поэтому полагайтесь на то, что написано в договоре, а не на слухи. Просите заверенный перевод на русский или английский и узнайте, входит ли он в цену. Вот вопросы, которые стоит задать застройщику письменно:

• Какая версия договора главная, тайская или перевод?
• Когда срок сдачи и что вы получаете при просрочке?
• Что будет с вашим платежом, если квота закончится до регистрации?
• К каким этапам стройки привязан график платежей?
• Кто и в какой доле платит сбор за передачу права?

5. Деньги: банковский документ о переводе из-за рубежа

Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа и быть конвертированы в баты через тайский банк. Земельный департамент не зарегистрирует сделку без банковского документа: формы FET (раньше Thor Tor 3) или кредитного авизо, где вы указаны отправителем или получателем, а в назначении платежа названа покупка кондо с номером юнита (Montmari Asia, 25.11.2025; ThaiLawOnline).

Источники расходятся, с какой суммы нужна именно форма FET. Старая страница ThaiLawOnline называет порог USD 50 000 и кредитное авизо для меньших сумм, а Montmari пишет, что банк выдаёт документ на любую сумму. Практический вывод: просите документ банка по каждому переводу и храните его вместе с договором.

Циркуляры Земельного департамента от 15.05.2026 о проверке источника средств касаются земли, а кондо остаётся под Законом о кондоминиумах (Juslaws, май 2026). Банковские документы о происхождении денег храните всё равно. Банки тоже ужесточают контроль: 10.09.2026 Банк Таиланда и 11 отраслевых ассоциаций объявили рамку по усилению проверки клиентов и рискованных операций с наличными, дата вступления в силу не названа (Thaiger, 10.09.2026). Объяснение происхождения денег лучше подготовить до перевода.

Деньги и документы из России

Платите со своего счёта: документ банка должен показывать вас отправителем или получателем. Схему перевода согласуйте с юристом заранее. Для документов из другой страны действует общая цепочка легализации: нотариальное заверение, проверка МИД страны выдачи, легализация посольством Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Для российских документов цепочка подтверждена страницей посольства Таиланда в Москве (16.12.2024): перевод на английский, российский нотариус, Минюст, консульский департамент МИД России, затем печать посольства (15 USD, 3 рабочих дня). Подробно: апостиль и легализация документов для Таиланда. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но окно для возражений открыто примерно до 30.12.2026 (Federal Apostille, 29.09.2026; HCCH, 06.10.2026), поэтому не стройте график сделки на нём. Российскую сторону перевода оценивает ваш банк, а тайскую проверяем мы.

6. Резервационный договор: правила OCPB

С 31.01.2025 продажу кондо по брони регулирует уведомление Управления по защите прав потребителей (OCPB, B.E. 2567). Форма стандартная, на тайском, а несправедливые условия запрещены: отказ от ответственности за просрочку сдачи, удержание денег брони при отсутствии вины покупателя, плата за переуступку брони и одностороннее изменение условий. За нарушение предусмотрен штраф до THB 200 000 и/или срок до года (Palmora, 28.03.2026).

Допустимый размер депозита и порядок возврата в страницах, которые мы смогли прочитать, не названы. Поэтому условия возврата читают в вашей форме, а переписку с застройщиком ведут письменно. Если вам предлагают другую форму, остановитесь и спросите, почему: стандартная тайская форма существует именно для брони. Спросите, что произойдёт с бронью, если не хватит квоты, и кто платит при расторжении.

7. Эскроу или оплата по этапам

Эскроу по закону B.E. 2551 необязателен. Большинство застройщиков берут деньги напрямую, а эскроу предлагают лишь некоторые банки, поэтому об эскроу или графике по этапам стройки покупатель договаривается сам (ThaiLawOnline; Palmora). Если эскроу есть, выпуск денег привязывают к регистрации перехода права, а не к завершению стройки.

Агентом по эскроу выступает коммерческий банк или учреждение с лицензией Минфина. Комиссия обычно чуть меньше 1 % от суммы на счёте с минимальным платежом, расходы делят поровну, если стороны не договорились иначе. Не отправляйте деньги на личный счёт юриста или агента: юристы без лицензии, которые держат деньги клиентов, рискуют уголовной ответственностью (Hua Hin Legal, июль 2025).

8. Сколько это стоит и что проверить в смете

В смету входят сбор за передачу права 2 % от оценочной стоимости, а при перепродаже ещё SBT 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % (не оба сразу) и налог у источника. По обычаю при перепродаже сбор за передачу делят пополам, остальное платит продавец, но договор может распределить иначе (ThaiLawOnline, 04.10.2026). Сбор за регистрацию ипотеки составляет 1 %, а условия ипотеки для иностранцев мы здесь не разбираем.

Сбор 0,01 % для тайских физлиц при цене до THB 7 млн Кабинет продлил до 30.06.2027, иностранцы платят 2 %. Первичные продажи застройщика мы здесь не считаем: налоги по ним подтверждают по документам сделки. После покупки платят ежегодный земельно-строительный налог. На практике ставки для жилья 0,02–0,10 % при потолке 0,30 %. Значения публикуют местные власти в январе, счета приходят в феврале, срок оплаты 30 апреля (в части муниципалитетов до 30 июня), иностранцы платят на тех же условиях, что и тайцы (AngloSiam Law, 30.04.2026; ThaiLawOnline). Таблица сборов при покупке есть на странице Купить кондо на Пхукете.

Что дальше

Пришлите договор или бронь, и за 48 часов вы получите письменную экспресс-оценку: до пяти рискованных пунктов и вопросы застройщику. Это бесплатно. Подробнее о сопровождении покупки: Купить кондо на Пхукете. Если вы выбираете виллу, проверки другие: Купить виллу на Пхукете законно.

Дата проверки норм: 06.10.2026.