Иностранец арендует участок на Пхукете максимум на 30 лет и владеет домом на нём через суперфиций, а землю не покупает. Аренду и суперфиций регистрируют в Земельном департаменте. Заранее оговорённые продления 30+30+30 недействительны, аренда на 99 лет остаётся предложением. Условия приведены на 06.10.2026.
Коротко
- Аренду участка регистрируют максимум на 30 лет: более длинный срок срезают до 30 (Гражданский и торговый кодекс, ст. 540; по состоянию на 06.10.2026).
- Дом на арендованной земле закрепляют суперфицием: это право собственности на постройку на чужом участке, до 30 лет или пожизненно, с регистрацией (Гражданский и торговый кодекс, ст. 1410–1416).
- Заранее прописанные продления 30+30+30 недействительны по решению Верховного суда № 4655/2566 (Addleshaw Goddard, 2025).
- Аренда на 99 лет остаётся предложением: на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено (ThaiLawOnline, Bektu).
- Переходит ли аренда к наследникам, источники описывают по-разному, поэтому наследников называют в договоре.
Как устроен лизхолд на виллу
Вилла в лизхолд складывается из двух прав: зарегистрированной аренды участка и суперфиция на постройку. Землёй владеет тайский собственник, вы пользуетесь участком по договору, а дом принадлежит вам. Зарегистрированная аренда сохраняется и при смене собственника земли. По оценке агентского источника, для виллы эту связку берут чаще всего, но это практика, а не норма закона (Anan Property Group, 2026).
| Право | Что даёт | Срок | Что важно |
|---|---|---|---|
| Аренда участка | Пользование землёй | До 30 лет | Регистрируется; продление только новым соглашением |
| Суперфиций | Право собственности на дом на чужой земле | До 30 лет или пожизненно | Регистрируется; передаётся и наследуется, если договор не запрещает |
| Право на аренду актива (Sap Ing Sith, закон B.E. 2562) | Право можно передавать, наследовать и закладывать | До 30 лет | Альтернатива обычной аренде (ThaiLawOnline, сентябрь 2026) |
По нашей оценке, законные структуры проверяют по сути, а не по названию договора. Поэтому мы не склеиваем аренду и другие права в пакет, который на деле подменяет собственность на землю. Как Земельный департамент Пхукета в 2026 году на практике регистрирует суперфиций для иностранцев, в наших источниках не подтверждено, поэтому порядок уточняем до сделки. Другие пути разобраны отдельно: вилла во фрихолд и покупка земли. Общий обзор: купить виллу на Пхукете.
Можно ли продлить аренду до 90 лет
Заранее нельзя. Договор на срок больше 30 лет срезают до 30, и каждое продление тоже ограничено 30 годами. Верховный суд в решении № 4655/2566 признал недействительными оговорки о заранее согласованных продлениях 30+30+30: продление оформляют новым соглашением, когда срок подходит к концу (Addleshaw Goddard, 2025; на 06.10.2026).
Решение стало известно рынку в марте 2025 года. По данным Thaiger от 31.07.2026, оно касалось объекта на Пхукете: оговорки о продлении признали недействительными, арендатору велели освободить участок. Настоящий опцион на иных условиях составить можно, но гарантии он не даёт. Большинство первых лизхолдов на Пхукете дойдёт до точки продления только через годы (Addleshaw Goddard).
Аренда на 99 лет пока остаётся предложением. Проект поправок к закону о праве на аренду актива Земельный департамент выносил на публичное обсуждение с 22.08 по 05.09.2025, а после смены правительства инициатива остановилась. На сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено, в Королевской газете ничего нет (ThaiLawOnline, Bektu).
Что проверить до подписания договора аренды
Сначала проверяют землю и арендодателя, а не саму виллу. Чанота на своё имя иностранец получить не может (Земельный кодекс, ст. 86): аренду и суперфиций записывают на титул тайского владельца (ThaiLawOnline, 26.09.2026). Поэтому берут заверенную копию чанота, ищут ипотеки, обременения, споры и арест, смотрят зонирование и подъезд (ThaiLawOnline; Lawyers for Expats Thailand, 2026).
| Что проверяем | Где смотрим | Что может подвести |
|---|---|---|
| Титул | Заверенная копия чанота | Nor Sor 3 требует 30 дней публичного уведомления до регистрации, а Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 Земельный департамент не регистрирует |
| Обременения | Поиск в Земельном департаменте | Ипотека, спор, арест имущества |
| Арендодатель | Документы владельца, для компании реестр Департамента развития бизнеса (DBD) | Иностранные акционеры или директор: такие компании по циркулярам от 15.05.2026 проверяют ежемесячно |
| Застройщик и разрешения | DBD DataWarehouse+, документы проекта, EIA у крупных проектов | Нет разрешения на строительство, долги компании |
| Договор | Аренда и суперфиций на тайском | Срок, продление, наследники, право передать виллу, выход |
Как читать каждый титул: чанот и другие титулы.
Сколько стоит оформление и как долго оно идёт
По нашей оценке, проверка участка и договора занимает 1–2 недели, вся покупка вместе с регистрацией 4–8 недель. Ориентир для регистрации аренды: около 1,1 % от общей арендной платы за срок, но цифру мы не проверяли по первоисточнику. Сумму по вашему договору называем после чтения документов, госпошлины и сборы ведомств платятся отдельно.
При перепродаже недвижимости в общем случае платят сбор за передачу права 2 % от оценочной стоимости, а продавец ещё SBT 3,3 % (при продаже физлицом в первые 5 лет после покупки, с оговорками, и при любой продаже компанией) или гербовый сбор 0,5 % (одно из двух) и налог у источника. Распределение зависит от договора (ThaiLawOnline, 04.10.2026). Как эти ставки ложатся на суперфиций и аренду, подтверждаем по документам вашей сделки.
С 15.05.2026 Земельный департамент по циркулярам проверяет источник средств при приобретении земли за наличные от THB 2 млн или при оценке от THB 5 млн (Luther; Silk Legal, 2026). Относятся ли эти проверки к регистрации аренды и суперфиция, наши источники не уточняют, поэтому банковские документы о происхождении денег мы собираем в любом случае.
Планируете сдавать виллу? Закон об отелях B.E. 2547 требует лицензии для сдачи меньше чем на 30 дней, а договоры на месяц и дольше его не затрагивают. Источники расходятся, действует ли облегчённый порядок для малых объектов (ThaiLawOnline; FOSR, 10.04.2026). Законопроекты о новых правилах приняты в первом чтении 08.07.2026 и пока не действуют (ThaiLawOnline; Explera, 27.09.2026). Подробности: как сдавать недвижимость на Пхукете легально.
Если вы из России: деньги и документы
Платите со своего счёта и сохраняйте банковский документ по каждому переводу. Договор аренды или доверенность, подписанные в России, проходят общую цепочку легализации: нотариус, МИД страны выдачи, посольство Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Для российских документов цепочка подтверждена страницей посольства Таиланда в Москве (16.12.2024): перевод на английский, российский нотариус, Минюст, консульский департамент МИД России, затем печать посольства (15 USD, 3 рабочих дня). Подробно: апостиль и легализация документов для Таиланда. Апостиль для Таиланда вступает в силу 28.02.2027, но не между Таиландом и государством, которое возразит. Окно возражений открыто примерно до 30.12.2026 (Federal Apostille, 29.09.2026), а на 06.10.2026 в таблице HCCH возражений нет. Срок сделки на апостиль не закладывайте.
Что мы делаем
- Вы присылаете проект договора аренды или предложение застройщика. За 48 часов получаете письменную экспресс-оценку: до пяти рискованных пунктов, бесплатно.
- Запрашиваем заверенную копию чанота, ищем ипотеки, обременения, споры и арест, проверяем зонирование и подъезд.
- Проверяем арендодателя и застройщика по DBD DataWarehouse+, смотрим разрешения и EIA у крупных проектов.
- Готовим договоры аренды и суперфиция на тайском, закрепляем срок, наследников и выход, объясняем риски по-русски.
- Сопровождаем платежи и регистрируем права в Земельном департаменте. Юрист с лицензией Совета адвокатов идёт с вами.
Опишите ситуацию в форме ниже: за 24 часа ответим, что проверять в вашем договоре, сколько это стоит и сколько займёт. Смету согласуем до начала работы.
