Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Типовая ситуация, собранная из практики: детали изменены.
Запрос
Клиент из России выбрал виллу в проекте застройщика на Пхукете. Землю застройщик давал в аренду: договор на 30 лет и соглашение о двух продлениях по 30 лет, то есть «на 90 лет». Агент называл это «99-летней арендой», и цена виллы учитывала эти годы. Перед следующим платежом клиент попросил проверить, что именно он покупает.
Что нашли
Зарегистрировать аренду можно максимум на 30 лет: больший срок урезают до 30, и каждое продление тоже ограничено 30 годами (Гражданский и торговый кодекс, ст. 540). Заранее оговорённые продления 30+30+30 Верховный суд признал недействительными в решении № 4655/2566, о котором рынок заговорил в марте 2025: продление оформляют новым соглашением, когда срок подходит к концу (Addleshaw Goddard, 2025). По сообщению Thaiger (31.07.2026), речь шла о пхукетском объекте: оговорённые продления отменили, арендатору велели освободить участок.
Для клиента это значило: надёжны только 30 лет, а цена посчитана на 90. Аренда на 99 лет остаётся предложением: на сентябрь 2026 года в парламент ничего не внесено (ThaiLawOnline, сентябрь 2026). Кто её продаёт, продаёт обещание, а не право.
| Что было в договоре | Что с этим не так | Как переписали |
|---|---|---|
| 30 лет и два продления по 30 | Продления заранее не работают | 30 лет в регистрации, продление отдельным соглашением |
| «Автоматическое» продление | Обещание без защиты закона | Настоящий опцион, условия корректируют при продлении, гарантии нет |
| Наследники не названы | Источники расходятся, переходит ли аренда по наследству (ThaiLawOnline, 2026) | Наследники и правопреемники названы прямо |
| Цена за «90 лет» | Платят за срок, которого закон не гарантирует | Цену и график пересчитали под 30 лет |
Что сделали
- Сверили договор с решением суда: срок, продления, наследники, право на дом, порядок регистрации.
- Объяснили клиенту, что защищены только первые 30 лет, а «99 лет» в рекламе остаются обещанием. Клиент решил не отказываться от виллы, но считать её 30-летней.
- Попросили застройщика убрать «90 лет» и «99 лет» из договора и приложений и пересчитать цену.
- Заменили автоматические продления опционом, условия которого стороны скорректируют при продлении. Гарантии он не даёт: каждое продление остаётся новым соглашением (Addleshaw Goddard, 2025).
- Назвали наследников и правопреемников прямо.
- Проверили, на каком праве клиент будет владеть домом. Для вилл чаще берут суперфиций на постройку, но это практика по данным агентского источника, а не норма (Anan Property Group, 2026). Обсудили и право на аренду актива по закону B.E. 2562 (Sap Ing Sith): его можно передавать, наследовать и закладывать, но оно тоже ограничено 30 годами (ThaiLawOnline, сентябрь 2026). Клиент остался на аренде с суперфицием.
- Зарегистрировали договоры в Земельном департаменте.
Клиент читал русский перевод, а подписывал тайский текст. Расхождения между версиями мы сверили построчно, а какая версия главная, записали в самом договоре. Деньги клиент отправлял из-за рубежа, и банковские документы об источнике средств мы собрали с первого платежа. Земельный департамент с 15.05.2026 проверяет источник средств при оплате наличными от THB 2 млн или оценке от THB 5 млн, а относятся ли эти проверки к регистрации аренды, наши источники не уточняют (Juslaws, май 2026; Luther, июнь 2026).
Результат
Договор зарегистрирован на 30 лет. Автоматических продлений в нём нет, зато есть опцион, наследники названы, цена пересчитана под реальный срок. Застройщик согласился изменить текст, а в цене уступил лишь частично. Клиент купил виллу, зная, что планировать нужно на 30 лет. Если бы застройщик отказался менять договор, решение осталось бы за покупателем. Как земельный офис Пхукета регистрирует такие права иностранцу, в наших источниках не подтверждено, поэтому порядок и документы уточняют в офисе. Продление не гарантировано ни этому клиенту, ни другим.
Вывод
Аренду оценивают как 30 лет, а всё обещанное сверх этого считают отдельным риском, а не частью цены.
Как мы ведём покупку виллы в аренду, описано на странице Купить виллу в лизхолд на Пхукете. Разбор самого решения суда: Лизхолд «30+30+30» после решения Верховного суда, а сравнение с другими путями: фрихолд или лизхолд в Таиланде. Если вилла уже оформлена на компанию, смотрите случай вилла на номинальной компании.
Нормы приведены по состоянию на 06.10.2026.
