Когда продавать недвижимость на Пхукете: налоги и сроки

Решение, когда продавать недвижимость на Пхукете, чаще всего сводится к одной дате: пять лет с момента покупки. Если вы продаёте раньше как физическое лицо, Земельный департамент удержит специальный бизнес-налог (SBT) 3,3 % от большего из двух значений — цены сделки или оценочной стоимости. Исключение действует, если вы не меньше года были вписаны в домовую книгу (tabien baan) этого объекта. После пяти лет вместо SBT платят гербовый сбор 0,5 %, и оба налога вместе никогда не берут. Налог, удерживаемый у источника, тоже зависит от числа лет владения. Поэтому итоговую сумму определяет дата регистрации сделки в Земельном департаменте, а не дата на договоре купли-продажи.

Коротко

• Для физического лица пять лет владения — или год в домовой книге — это граница между SBT 3,3 % и гербовым сбором 0,5 %; компания платит SBT при любой продаже независимо от срока.
• Год и больше в домовой книге освобождает от SBT даже до истечения пяти лет.
• Налог у источника рассчитывает Земельный департамент по оценочной стоимости и числу лет владения.
• Перепродажа квартиры, уже учтённой в иностранной квоте, другому иностранцу не требует свободного остатка квоты 49 %; для новой доли в квоте остаток нужен.
• Продать недвижимость можно по доверенности, не приезжая в Таиланд, если подпись заверена правильно.

Как срок владения меняет налоги продавца

Правило о пяти годах касается продавцов-физлиц. Если вы продаёте в течение пяти лет после покупки и не были год и больше вписаны в домовую книгу, Земельный департамент берёт SBT 3,3 % от большего из цены и оценочной стоимости. После пяти лет — или при годе и более в домовой книге — вместо SBT платят гербовый сбор 0,5 %. Компания платит SBT при каждой продаже независимо от срока владения и права на гербовый сбор не имеет.

Продавец	SBT (3,3 %)	Гербовый сбор (0,5 %)	Налог у источника	Сбор за переход права (2 %)
Физлицо, до 5 лет, не в домовой книге	Да	—	Прогрессивно, по оценке и годам владения	Да
Физлицо, 5+ лет или 1+ год в домовой книге	—	Да	Прогрессивно, по оценке и годам владения	Да
Компания	Да, всегда	—	1 % от большего из оценки и цены	Да

Кто фактически платит каждый налог и сбор, решает договор, поэтому распределение платежей лучше записать в нём прямо. На практике при перепродаже сбор за переход права делят между сторонами поровну, а SBT или гербовый сбор и налог у источника несёт продавец. Прежде чем назначать цену, мы советуем проверить, как платежи распределены в вашем договоре: от этого зависит, сколько останется у вас на руках.

База расчёта тоже различается: сбор за переход права и налог у источника для физлица берут от оценочной стоимости, а SBT, гербовый сбор и налог у источника для компании — от большего из оценки и цены. С 1 января 2027 года ожидается новый цикл переоценки Казначейства. Насколько вырастет оценка, пока официально не подтверждено, поэтому новый цикл — повод сравнить продажу сейчас и через год, но не готовая цифра для расчёта.

Продажа кондо иностранцу: квота и FET

Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть не более 49 % продаваемой площади квартир зарегистрированного кондоминиума — считают квадратные метры, а не количество квартир и не площадь общих частей здания. При продаже иностранцу Земельный департамент проверяет, соблюдается ли квота после перехода права. Если ваша квартира уже учтена в иностранной квоте, её перепродажа другому иностранцу сама по себе не увеличивает иностранную долю и не требует свободного остатка. Если же для покупателя эта квартира станет новой долей в иностранной квоте дома, сделку зарегистрируют, только когда остаток квоты это позволяет.

Если покупатель-иностранец регистрирует право по статье 19 Закона о кондоминиумах на основании денег, ввезённых в страну в иностранной валюте, ему нужна форма учёта валютной операции или банковская справка о переводе. Покупатель-иностранец с постоянным видом на жительство в Таиланде может зарегистрировать право на другом основании той же статьи, и тогда этого требования нет. Какое основание применимо к вашему покупателю, уточняют в Земельном департаменте. Официального разъяснения о едином пороге суммы для всех случаев пока нет, поэтому мы советуем заранее спросить в банке покупателя, какой документ он выдаст и что для этого потребуется.

Если ваш покупатель — гражданин Таиланда, для него может действовать отдельная льгота: сбор за переход права 0,01 % вместо 2 %, если цена и оценка не превышают 7 млн бат. Льгота меняет расчёт сборов между сторонами, и это особенно заметно, когда по договору сбор делится поровну. Кабинет предполагал период действия с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года, но мера вступает в силу только после публикации приказов Министерства внутренних дел в Королевском вестнике. Поэтому перед сделкой уточните в Земельном департаменте, действует ли льгота к дате регистрации. Покупатели-иностранцы платят полные 2 % и этой льготы не получают.

Перед тем как выставить квартиру на продажу иностранному покупателю, мы проверяем остаток квоты и уточняем его у юридического лица кондоминиума. Подробный разбор проверки — в статье «Квота 49 % в кондо: как проверить её до оплаты», а похожая развилка на стороне покупателя — в типовой ситуации «Квота 49 % закончилась за неделю до сделки».

Продажа виллы на арендованной земле

Если вы купили виллу в лизхолд, то есть по зарегистрированной аренде земли на срок до 30 лет, иногда вместе с зарегистрированным суперфицием (правом владеть постройкой на чужой земле) на дом, продать её — значит передать свои права покупателю. Как именно это сделать, зависит от того, что разрешают договор аренды и записанное право на дом. Передача существующей аренды новому арендатору и регистрация новой аренды на имя покупателя — две разные операции, и путать их не стоит. При регистрации новой аренды платят регистрационный сбор 1 % и гербовый сбор 0,1 %. Их считают от арендной платы за весь срок и от отдельного первоначального платежа за предоставление аренды (key money), если договор его предусматривает. Это ставки для новой аренды; к передаче существующей они применимы не обязательно.

Перед тем как выставить виллу в лизхолд на продажу, наши юристы проверяют три пункта: разрешает ли исходный договор аренды передачу права новому арендатору, как записано обещание продления и кто держит суперфиций на дом. Верховный суд признал, что заранее согласованные продления на второй и третий срок по 30 лет — так называемая схема «30+30+30» — не имеют юридической силы. Юрист покупателя тоже будет искать это условие в договоре. Официального разъяснения о налогах при передаче самого права аренды пока нет, поэтому наши юристы рассматривают каждый случай отдельно — по конкретному договору и структуре сделки.

О том, как устроено владение в лизхолд, — в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде», о покупке виллы на этих условиях — на странице покупки виллы в лизхолд, а решение суда по продлению разобрано в типовой ситуации «Лизхолд 30+30+30: договор переписали после решения суда».

Вывод денег после продажи

Прежде чем назначать дату закрытия сделки, уточните в своём банке, сможет ли он перевести выручку за рубеж и на каких условиях. Мы советуем сохранить все документы по покупке и по продаже, в том числе форму учёта валютной операции или банковскую справку о вводе денег при первоначальной покупке. Какой комплект понадобится для перевода, лучше заранее спросить в самом банке.

Если вы планируете вывозить наличные, таможня Таиланда требует декларацию на суммы свыше 450 000 бат или эквивалента 15 000 долларов США в сумме. Вывоз банкнот бата ограничен 50 000 бат для большинства направлений, включая Россию; большие суммы, до 2 000 000 бат, разрешены только при поездке во Вьетнам, провинцию Юньнань и некоторые соседние страны.

Продать удалённо: доверенность и сроки

Чтобы продать недвижимость, не обязательно находиться в Таиланде. Доверенность оформляют на бланке Земельного департамента — Tor Dor 21 для земли с чанотом, Or Chor 21 для квартиры в кондоминиуме — с двумя свидетелями, и по ней ваш представитель подписывает документы в Земельном департаменте от вашего имени.

Если вы подписываете доверенность за границей, может потребоваться нотариальное заверение, удостоверение компетентным органом вашей страны и легализация посольством или консульством Таиланда. При этом сам бланк Земельного департамента допускает заверение посольством, консульством или нотариусом, и разные миссии применяют эту цепочку по-разному. Для России порядок заверения тайского бланка, необходимость этапа Минюста перед легализацией в консульском департаменте МИД России и требования посольства Таиланда в Москве нужно подтвердить заранее, до оформления доверенности. С 28 февраля 2027 года для Таиланда вступит в силу Апостильная конвенция. С этой даты апостиль должен заменить консульскую легализацию для документов из других стран-участниц, если они не возразят против присоединения Таиланда. Как это правило будет применяться к доверенности, пока не подтверждено. Перед сделкой наши юристы сверяют текущее требование с посольством и с Земельным департаментом, который будет регистрировать переход права.

Что пока не ясно

• Изменится ли оценочная стоимость вашего объекта при следующей переоценке Казначейства и как это повлияет на налоги и сборы.
• Продлят ли льготу 0,01 % для тайских покупателей после 30 июня 2027 года.
• Точные банковские правила вывода выручки продавца-иностранца за границу.
• Налоговый режим передачи права лизхолда от продавца покупателю.

Мы следим за всеми четырьмя вопросами и обновим этот материал, когда появится официальная позиция.

Что дальше

Если вы сравниваете продажу сейчас и ожидание пятилетнего срока, цифры зависят от даты вашей покупки, статуса домовой книги и текущей оценочной стоимости. Пришлите данные о покупке — наши юристы рассчитают налоги продавца для обеих дат, чтобы вы могли сравнить их напрямую (расчёт налогов продавца [прайс]). Если хотите сначала обсудить саму сделку, обратитесь к юристу по недвижимости на Пхукете; разбор налогов и сборов на стороне покупателя — в статье «Налоги и сборы при покупке квартиры в Таиланде в 2026».