Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Иностранный наследник может получить кондо в Таиланде, но сохранить его удаётся не всегда. Наследник со статусом по ст. 19 Закона о кондоминиумах, например постоянный резидент, оставляет юнит, пока иностранцам в здании принадлежит не больше 49 % площади. По тексту закона остальные уведомляют Земельный департамент в течение 60 дней и продают юнит в течение года; для наследников иностранца, купившего юнит за валюту, источники расходятся. Нормы указаны по состоянию на 06.10.2026.
Коротко
- Решает статус наследника, а не одна квота. Со статусом по ст. 19 (постоянное резидентство, инвестиционное поощрение) юнит оставляют в пределах 49 %. Без статуса по тексту закона остаются 60 дней на уведомление и год на продажу (ст. 19/5 и 19/7).
- Разбор Tilleke & Gibbins (2013) сообщает о разъяснении Земельного департамента: наследник иностранца, купившего юнит за валюту (ст. 19, п. 5), занимает место умершего и юнит не продаёт. Свежего подтверждения мы не нашли.
- Если юнит не продан в срок, директор Земельного департамента вправе распорядиться им сам.
- С какого дня идёт год, со смерти или с регистрации, мы не подтвердили. Безопаснее считать от смерти.
- Иностранное решение о наследстве в Таиланде силы не имеет. Приказ тайского суда занимает 3–6 месяцев при тайском завещании, чаще 8–16 без завещания и 12–24 и больше с иностранным (ThaiLawOnline, 03.10.2026).
- Налог на наследство платят только свыше THB 100 млн. При регистрации на наследника берут сбор 0,5 % или 2 %.
Может ли иностранец сохранить унаследованное кондо
Закон различает двух наследников-иностранцев. Первый имеет статус по ст. 19, например постоянное резидентство или инвестиционное поощрение, и вправе оставить кондо, пока иностранцам в здании принадлежит не больше 49 % площади. Второй такого статуса не имеет: он письменно уведомляет Земельный департамент в течение 60 дней и продаёт юнит в течение года (ст. 19/5 и 19/7).
| Наследник | Что можно | Срок |
|---|---|---|
| Со статусом по ст. 19: постоянное резидентство, инвестиционное поощрение | Оставить юнит, если регистрация не выводит иностранцев за 49 % площади; иначе продать | Год на продажу, если квота превышена |
| Иностранец без такого статуса | По тексту закона только продать | Уведомление в течение 60 дней, продажа в течение года |
| Наследник иностранца, купившего юнит за валюту (ст. 19, п. 5) | По разбору Tilleke & Gibbins (2013), оставить юнит как преемник умершего; свежего подтверждения нет | Уточнить в отделе до начала дела |
| Гражданин Таиланда | Ограничения для иностранцев на него не распространяются | Нет |
Как работает квота при покупке: Квота 49 % в кондо: как проверить до оплаты.
Как оформить кондо на наследника: шаги и сроки
Шагов немного: проверить статус наследников и квоту, получить приказ тайского суда о назначении администратора, зарегистрировать переход права в Земельном департаменте и продать юнит или оставить его наследнику со статусом. Главный срок даёт суд, и его оценивают в месяцах (ThaiLawOnline, 03.10.2026).
| Шаг | Что делаем | Орган | Ориентир |
|---|---|---|---|
| 1 | Проверяем статус наследников, письмо юридического лица кондоминиума о квоте и долгах, записи в реестре | Юридическое лицо кондоминиума, Земельный департамент | До начала дела |
| 2 | Суд назначает администратора | Суд по наследственным делам | 3–6 месяцев с тайским завещанием, чаще 8–16 без завещания, 12–24 и больше с иностранным |
| 3 | Получаем справку об отсутствии апелляции | Суд | Около месяца |
| 4 | Уведомляем Земельный департамент, если наследник без статуса | Земельный департамент | В течение 60 дней со дня приобретения права |
| 5 | Регистрируем переход права на наследников | Земельный департамент | Несколько месяцев на передачу активов |
| 6 | Продаём юнит или оформляем на наследника со статусом | Земельный департамент | В течение года |
Суд и регистрация занимают месяцы, поэтому 60 дней истекают раньше приказа суда, а год уходит в основном на суд и регистрацию. Как Земельный департамент на Пхукете принимает уведомление до регистрации, мы не подтвердили. Мы подаём уведомление рано и готовим план продажи параллельно с судом.
Пример расчёта сроков
Допустим, наследодатель умер 15 марта, а срок идёт со дня смерти. Это иллюстрация, а не чьё-то дело.
| Дата | Что происходит |
|---|---|
| 15 марта | Смерть наследодателя, начало отсчёта |
| 14 мая | Последний день уведомления Земельного департамента (60 дней) |
| С 15 июня по 15 сентября | Приказ суда при тайском завещании, если уложиться в оценку 3–6 месяцев |
| 15 марта следующего года | Конец года на продажу |
Между приказом суда и концом года остаётся несколько месяцев на регистрацию и продажу. Без завещания приказ приходит позже, чаще через 8–16 месяцев, и тогда год уже может истечь, поэтому план продажи нужен с первого дня.
Если наследников несколько
Нужно согласие всех наследников. Письменное соглашение может закрепить кондо за тем, кто вправе его держать, а остальным дать денежную компенсацию. Допустим ли такой раздел в вашем деле, мы проверяем в Земельном департаменте до подписания.
Какие документы нужны
Земельному департаменту нужен пакет документов, и многие из них иностранные. Свидетельство о смерти и бумаги о родстве переводят на тайский и легализуют, администратора подтверждает приказ тайского суда, а все наследники подписывают согласие. Список уточняют в отделе на дату подачи (Samui For Sale; ThaiLawOnline, 31.10.2025).
- оригинал титула на кондо;
- свидетельство о смерти с переводом на тайский и легализацией;
- приказ тайского суда о назначении администратора;
- письменное согласие всех наследников;
- справка юридического лица кондоминиума об отсутствии долгов по юниту;
- копии паспортов наследников и доверенность, если кто-то не приезжает.
Иностранец-исполнитель, по одному из источников, вправе действовать через лицензированного тайского юриста, который подаёт заявление и участвует в заседании (ThaiLawOnline, 31.10.2025). Более свежая страница того же сайта о probate (03.10.2026) пишет, что предполагаемый администратор приходит на заседание сам. Мы заранее выясняем у суда, какой порядок действует.
Налоги и сборы
Налог на наследство платят только с суммы свыше THB 100 млн от одного наследодателя, и обычные наследства под порог не попадают. Для кондо чаще важны сбор за регистрацию наследования и налоги при продаже, если наследнику без статуса приходится продавать юнит (ThaiLawOnline, 01.10.2026 и 04.10.2026).
| Платёж | Размер | Кто платит |
|---|---|---|
| Налог на наследство | 5 % для потомков и предков, 10 % для остальных, только с суммы свыше THB 100 млн; супруг освобождён; срок 150 дней | Наследники |
| Регистрация наследования в Земельном департаменте | 0,5 % оценочной стоимости для потомков, предков и супруга, 2 % для остальных (Министерский регламент № 47, B.E. 2541) | Наследник |
| Продажа юнита | Сбор за передачу 2 %, SBT 3,3 % или гербовый сбор 0,5 %, налог у источника | По договору продажи |
Как считается срок владения для налога при продаже унаследованного юнита, мы не подтвердили. Считаем налоги до сделки, а не после.
Для наследников из России
Из России готовят свидетельство о смерти, документы о родстве и копию российского завещания. Для суда и Земельного департамента их переводят на тайский и легализуют по общей цепочке: заверение в стране выдачи, МИД, посольство Таиланда (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как цепочка работает для российских документов, мы не подтвердили, поэтому порядок уточняем у посольства Таиланда в Москве.
Апостиль заработает 28.02.2027 для стран, которые не возразят против присоединения Таиланда: окно возражений открыто примерно до 30.12.2026, и на 06.10.2026 возражений в таблице HCCH нет, а позицию России проверим после этой даты. Строить график продажи на апостиле нельзя: год на продажу идёт уже сейчас. Российские правила наследования и налоги в России мы здесь не разбираем: список активов согласуйте с российским нотариусом или юристом. О документах подробнее: Апостиль для Таиланда: как легализовать документы.
Что мы делаем и что проверить самому
- Определяем статус каждого наследника, свободную квоту здания и то, как покупал юнит умерший.
- Готовим документы, переводы и легализацию.
- Ведём дело в суде по наследственным делам: администратор, явка, приказ.
- Подаём уведомление в Земельный департамент и готовим план продажи в пределах года.
- Регистрируем переход права и считаем налоги до сделки.
Юрист с лицензией Совета адвокатов Таиланда ведёт дело.
Проверьте сами:
- Дату смерти: от неё считайте 60 дней и год.
- Статус каждого наследника: постоянное резидентство, гражданство Таиланда.
- Как покупал юнит умерший: на деньги из-за рубежа или как гражданин Таиланда.
- Где оригинал титула и кто подписывает согласие наследников.
- Есть ли завещание и на каком языке.
Типовая ситуация, собранная из практики: Наследование кондо иностранным наследником. Весь порядок наследования, шире кондо: Наследство в Таиланде. Опишите ситуацию в форме ниже, и мы ответим в течение 24 часов.
Дата проверки норм: 06.10.2026.
