Квартира от застройщика на Пхукете: эскроу и риски

Если вы покупаете квартиру на Пхукете от застройщика до сдачи дома, закон не требует размещать ваши деньги на эскроу-счёте. Закон об эскроу B.E. 2551 (2008) разрешает использовать такой счёт, но не обязывает к этому. Большинство застройщиков принимают платежи напрямую.

С 31 января 2025 года продажа квартир в кондоминиуме по договору бронирования относится к бизнесу с контролируемым договором. Это означает, что для бронирования предусмотрена стандартная форма договора. В неё запрещено включать условия, которые освобождают застройщика от ответственности за просрочку сдачи или позволяют ему удержать плату за бронирование, если покупатель не нарушил договор. Использование эскроу и график платежей по этапам строительства нужно согласовать с застройщиком. До первого платежа проверьте также, какую ответственность он несёт за задержку и на каких условиях можно расторгнуть договор.

Коротко

• Эскроу при покупке новостройки не обязателен. Его использование нужно согласовать с застройщиком, а открыть такой счёт предлагают лишь некоторые банки (Закон об эскроу B.E. 2551).
• Бронирование квартир в кондоминиуме с 31 января 2025 года регулирует уведомление Управления по защите прав потребителей (OCPB) B.E. 2567.
• Безопаснее согласовать оплату по этапам строительства и связать последний платёж или перечисление денег из эскроу с регистрацией перехода права.
• До первого платежа нужно проверить застройщика, участок, разрешения, регистрацию кондоминиума и квоту для иностранцев.
• При задержке нужно изучить условия договора о сроках, ответственности и расторжении, а также обязательные правила защиты покупателя, которые применяются к вашей сделке.

Чем покупка на этапе строительства рискованнее покупки готового кондо

В готовом доме квартиру можно осмотреть до покупки. Порядок расчётов и регистрации нужно согласовать заранее. Мы рекомендуем связать последний платёж или перечисление средств из эскроу с регистрацией перехода права. При покупке на этапе строительства вы платите до того, как квартира будет построена и ваше право на неё зарегистрируют. Между первым платежом и регистрацией проходят месяцы, иногда годы.

За это время строительство может отстать от графика или остановиться, а проект могут отменить. Застройщик может предложить квартиру с другой планировкой или площадью. К дню регистрации квота для иностранцев может быть исчерпана, и тогда оформить квартиру в собственность на иностранца уже не получится. Закон не исключает ни один из этих рисков полностью. Поэтому защита покупателя зависит как от закона, так и от условий договора.

Эскроу в Таиланде: когда его используют и что он даёт

Эскроу — это счёт у третьей стороны, которая хранит деньги покупателя и передаёт их продавцу после выполнения условия договора. Использование эскроу регулирует Закон об эскроу B.E. 2551 (2008). Эскроу-агентом может быть только коммерческий банк или организация с лицензией Министерства финансов. Если стороны не договорились, кто оплачивает услуги агента, расходы делят поровну.

Для сделок с недвижимостью эскроу не обязателен: закон не обязывает застройщика открывать такой счёт. Большинство застройщиков принимают платежи на собственный счёт, а эскроу для таких сделок предлагают лишь некоторые банки. Чтобы использовать его в вашей сделке, нужно договориться с застройщиком.

В эскроу-соглашении важно проверить, при каком условии деньги перечислят продавцу. Мы советуем связать перечисление с регистрацией перехода права в Земельном департаменте. Одного условия о «завершении строительства» для этого недостаточно. Проверьте, какими документами подтверждается выполнение согласованного условия и кто их выдаёт. Регистрацию перехода права подтверждает официальный документ на ваше имя.

График платежей: как связать оплату с этапами строительства

Сравним два варианта графика: платежи по датам и платежи по этапам строительства. При оплате по датам покупатель перечисляет деньги в назначенные дни независимо от хода строительства. При оплате по этапам первый платёж вносят при подписании договора. Следующие платежи вносят по мере завершения работ: после устройства фундамента, возведения каркаса, завершения кровли и фасада, затем отделки. Последний платёж вносят после регистрации перехода права.

Разницу можно увидеть на условном примере. Квартира стоит 4 500 000 ฿, строительство отстаёт от графика, и через 12 месяцев после подписания договора готов только каркас. Суммы и доли в примере условные, они не отражают рыночную норму или требования закона.

Платёж	График по датам	График по этапам
1-й	при подписании, 30 % — 1 350 000 ฿	при подписании, 10 % — 450 000 ฿
2-й	через 6 месяцев, 30 % — 1 350 000 ฿	после фундамента, 15 % — 675 000 ฿
3-й	через 12 месяцев, 30 % — 1 350 000 ฿	после каркаса, 20 % — 900 000 ฿
4-й	при сдаче, 10 % — 450 000 ฿	после кровли и фасада, 20 % — 900 000 ฿
5-й	—	после отделки, 15 % — 675 000 ฿
6-й	—	при регистрации перехода права, 20 % — 900 000 ฿
Заплачено к 12-му месяцу, когда готов только каркас	4 050 000 ฿ (90 %)	2 025 000 ฿ (45 %)

Когда наши юристы проверяют график платежей, они прежде всего считают, сколько денег получит застройщик ещё до завершения кровли. Чем меньше вы перечислили к этому моменту, тем меньшей суммой рискуете, если строительство остановится.

Для оплаты по этапам в договоре нужно указать, как подтверждается завершение каждого этапа. Заранее согласуйте, какие документы для этого потребуются: письмо инженера проекта, фотографии строительства, акт о завершении этапа. Желательно, чтобы завершение работ подтверждал не только сам застройщик.

Что проверить у застройщика и по участку

До первого платежа нужно проверить застройщика и объект. Сведения о регистрации компании и её финансовую отчётность можно найти в базе DBD DataWarehouse+ Департамента развития бизнеса. Для крупных проектов нужно одобрение оценки воздействия на окружающую среду (EIA). Сведения об этом одобрении ищут в базе Управления природных ресурсов и экологической политики (ONEP). Затем проверяют разрешение на строительство, чанот на участок, регистрацию кондоминиума и подтверждение квоты для иностранцев. Чанот — документ о полном праве собственности на землю. О его отличиях от других документов на землю можно прочитать в статье «Чанот и другие титулы на землю в Таиланде».

По Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (статья 19 bis) иностранцы могут владеть не более чем 49 % общей площади всех квартир в зарегистрированном кондоминиуме. При этом покупатель должен отдельно соответствовать требованиям статьи 19 этого закона. По общему правилу Земельного кодекса Таиланда иностранец не может приобрести землю в собственность. В отдельной статье мы объясняем, как подтвердить квоту 49 % в кондо до оплаты и почему её проверяют дважды. Порядок полной проверки описан на странице проверка застройщика на Пхукете.

Если застройщик задерживает сдачу

Чтобы выяснить, есть ли основания требовать возврата денег, нужно изучить договор и обязательные правила, которые применяются к вашей сделке. Гарантировать возврат нельзя: он зависит в том числе от платёжеспособности застройщика. Если срок сдачи уже перенесли, мы сначала восстанавливаем последовательность событий. Дальше советуем действовать так.

1. Найдите в договоре дату сдачи, льготный период, условия о неустойке за просрочку и основания для расторжения.
2. Соберите договор бронирования, основной договор, график платежей, квитанции, банковские документы о переводах и переписку с застройщиком. Расположите документы по датам.
3. Письменно запросите у застройщика новую дату сдачи и график завершения строительства.
4. Решите, будете ли вы ждать сдачи с письменно согласованной компенсацией, менять квартиру на готовую или расторгать договор.
5. Если решили расторгнуть договор, направьте письменную претензию и добивайтесь соглашения о расторжении с указанием суммы и графика возврата денег.

Правила OCPB запрещают включать в договор бронирования отказ застройщика от ответственности за просрочку сдачи. Применяются ли эти правила к договорам бронирования, подписанным до 31 января 2025 года, нужно выяснять по конкретному договору. Основной договор купли-продажи мы проверяем отдельно: в нём тоже нужно найти условия о сроке сдачи и неустойке.

В материале «как вернули депозит при задержке сдачи» показано, как может развиваться такая ситуация. Это разбор типовой ситуации, он не описывает конкретное дело.

Что записать в договор до первого платежа

Помимо соблюдения обязательных правил бронирования, стоит проверить, какие дополнительные условия защищают покупателя. До первого платежа сверьте договор с этой таблицей.

Пункт договора	Что даёт покупателю
Эскроу или оплата по этапам стройки	Позволяет удерживать часть цены до согласованного этапа, если это прямо предусмотрено графиком или эскроу-соглашением
Выпуск денег из эскроу после регистрации перехода права	Последние деньги уходят, когда квартира записана на вас
Дата сдачи и предел льготного периода	Понятно, с какого дня просрочка становится нарушением
Неустойка за просрочку сдачи	Компенсация за ожидание, если её размер и порядок расчёта записаны
Право расторгнуть договор и срок возврата денег	Выход из сделки с понятной суммой и сроком
Запрет менять планировку и площадь без вашего согласия	Фиксирует согласованные характеристики квартиры и запрет их изменения без вашего согласия
Запрет удержания брони при отсутствии нарушения покупателя	Правила OCPB запрещают соответствующее условие об удержании; основания, порядок и срок возврата нужно отдельно проверить по применимым обязательным правилам и договору
Условия переуступки	Возможность продать право на квартиру до сдачи; плату за переуступку брони правила OCPB запрещают
Квота для иностранцев и что будет, если её не хватит к регистрации	Прямо согласованное право требовать возврат платежей, если регистрацию невозможно провести из-за нехватки квоты, и порядок такого возврата
Язык договора	Тайская форма брони стандартная; просите перевод и понимайте, какая версия главная

Перед первым платежом проверьте ещё несколько условий.

• Убедитесь, что реквизиты в счёте совпадают с реквизитами эскроу-агента или застройщика, указанного в договоре.
• Проверьте, что в графике платежей каждая сумма связана с определённым этапом строительства и указан способ подтвердить его завершение.
• Найдите в договоре дату сдачи, условия о неустойке и право на расторжение.
• Убедитесь, что письмо о квоте для иностранцев выдано недавно и относится к этому зданию.
• Проверьте, что у вас есть подписанный договор бронирования на тайском языке и его перевод.
• Найдите застройщика в базе DBD DataWarehouse+ и проверьте, есть ли у проекта разрешение на строительство.

Остальные проверки до внесения депозита собраны в чек-листе покупки кондо.

Чего закон не требует и что пока неясно

Эскроу не обязателен. Использование эскроу или оплату по этапам строительства нужно согласовать с застройщиком. Его ответственность за просрочку сдачи определяют по договору и обязательным правилам, которые применяются к сделке. Перед оплатой нужно отдельно проверить, какую сумму разрешено брать за бронирование и какой порядок её возврата установлен действующими правилами OCPB.

Что дальше

Пришлите договор купли-продажи или бронирования от застройщика. Наша команда подготовит бесплатную предварительную оценку за 48 часов: отметим пункты, которые могут обернуться рисками, и объясним, какие вопросы задать застройщику до оплаты. В команде работают юристы с лицензией Совета адвокатов Таиланда. Документы мы готовим на тайском и русском языках.

Если решите покупать, наши юристы сопроводят сделку от бронирования до регистрации в Земельном департаменте. Стоимость сопровождения составляет [прайс]. Мы фиксируем её до начала работы. О том, как проходит сопровождение покупки квартиры на Пхукете, можно прочитать на странице услуги.