Купить жильё на Пхукете у хозяина или через агента: риски

Купить жильё на Пхукете у собственника можно напрямую — через чат, объявление в группе в Facebook или по знакомству, — а можно через агента. Закон в обоих случаях требует одного и того же: сделка действительна только тогда, когда договор заключён письменно и зарегистрирован в Земельном департаменте. По Гражданскому и коммерческому кодексу агент — посредник: ему платят за то, что он свёл стороны, а не за то, что сделка прошла гладко или продавец оказался настоящим собственником. При прямой покупке нет и того первичного отбора, который делает агент, поэтому проверка собственника, титула на землю и договора целиком ложится на вас и вашего юриста.

Коротко

• Сделка с землёй, домом или квартирой действительна только в письменной форме и после регистрации в Земельном департаменте.
• Агент, как правило, не отвечает за то, сдержит ли продавец слово, — кроме случая, когда он скрыл личность другой стороны. Дополнительные обязанности может установить только его собственный договор с клиентом.
• Закона, который лицензировал бы агентов по недвижимости в Таиланде, мы не нашли.
• Эскроу-счёт — дело добровольное: застройщики часто принимают оплату напрямую.
• Оригинал документа на недвижимость и запись о регистрации проверяют в Земельном департаменте до внесения депозита.

Что делает агент, а что юрист

По статьям 845–846 Гражданского и коммерческого кодекса брокер получает комиссию, только если сделка состоялась благодаря его работе. Если сделка заключена под отлагательным условием, комиссия положена после того, как условие выполнено. Если стороны не договорились о размере комиссии, применяется обычная для таких сделок ставка. Статья 848 идёт дальше: брокер не отвечает за то, выполнит ли другая сторона сделку, кроме случая, когда он скрыл, кто эта сторона. Принимать платежи за кого-либо без особых полномочий он тоже не вправе (статья 849).

Это не значит, что агент работает нечестно: его задача — свести стороны. Проверять объект за покупателя статьи 845–849 его не обязывают, хотя что-то сверх этого может включать его собственный договор с клиентом. Наши юристы работают в интересах покупателя и проверяют как раз то, что остаётся за рамками работы агента: кто на самом деле владеет объектом, что написано в документе на землю или квартиру и защитит ли вас договор, если позже что-то пойдёт не так.

	Агент	Юрист	Покупка напрямую
Работает в интересах	Того, кто его нанял, — на условиях их договора	Клиента, который его нанял	Договариваетесь с продавцом сами
Обязан ли по закону проверять документы на объект	Нет прямой обязанности по статьям 845–849; что-то может добавить его собственный договор с клиентом	Проверяет оригинал документа и запись о регистрации в Земельном департаменте	Никто не проверяет, если вы не организуете это сами
Кто готовит договор	Может предложить свой шаблон — его стоит сверить с вашей сделкой	Готовит или проверяет договор для клиента	Договор готовит тот, о ком договорятся стороны
Может принять депозит	Только если продавец отдельно уполномочил его принимать деньги; полномочия советуем подтверждать письменно (статья 849)	Хранение денег клиента требует отдельных полномочий; по Закону об эскроу деньги идут через банк или лицензированную организацию	Обычно деньги получает продавец, если стороны не договорились об эскроу

Агент не заменяет юриста. А при покупке напрямую у собственника вы теряете только часть работы агента: проверку собственника, документов и договора всё равно нужно провести, и для этого мы советуем обратиться к юристу по недвижимости на Пхукете.

Покупка напрямую у хозяина: где риски

До регистрации в Земельном департаменте покупатель не становится собственником, а уплаченные деньги остаются только требованием к продавцу (статья 456). Два случая показывают, почему это важно.

Первый — двойная продажа. Если тот же продавец зарегистрирует объект на другого покупателя, который заплатил и действовал добросовестно, эта более поздняя регистрация обычно сохраняет силу. У первого покупателя остаётся лишь требование к продавцу, но не право на сам объект (статья 1300).

Второй — поддельный или неполный документ на землю. За подделку документа грозит от 6 месяцев до 5 лет лишения свободы по Уголовному кодексу; однако уголовное дело само по себе не возвращает вам объект. Можно ли отменить регистрацию, сделанную по поддельному документу, — вопрос отдельной юридической оценки. Кроме того, продавец может оказаться не единственным владельцем: если недвижимость — совместно нажитое имущество супругов, продать её можно только с согласия обоих (статья 1476). Последствия продажи без такого согласия оценивают отдельно в каждом случае.

Русскоязычные покупатели часто находят объект в чате, группе в Facebook или через знакомых, с пометкой «без посредников». Юридически такая сделка ничем не отличается от покупки через агента; разница в том, кто и что успел проверить. Если агент участвует, спросите, какие проверки он уже провёл и что входит в его договор. У агентов есть и свои обязанности по закону о борьбе с отмыванием денег — о них в следующем разделе. Но и эти проверки не заменяют отдельной проверки продавца, документа на землю и договора. Поэтому мы советуем организовать такую проверку в любом случае, а при прямой покупке её больше некому сделать.

Лицензия агента в Таиланде: что известно

Закона, который лицензировал бы агентов или брокеров по недвижимости в Таиланде, мы не нашли, и официального разъяснения ни в одну, ни в другую сторону тоже нет. Тайские правоведы предлагали ввести лицензирование, но это предложение, а не действующая норма: текста законопроекта или принятого закона мы не нашли.

Два правила всё же касаются агентов сегодня, хотя лицензированием они не являются. Агенты и брокеры по недвижимости обязаны отчитываться по статье 16(4) Закона о борьбе с отмыванием денег: они должны идентифицировать клиентов и подавать отчёты в Управление по борьбе с отмыванием денег (AMLO). Отдельно деятельность по агентированию и брокерству входит в Список 3 Закона об иностранном бизнесе, который ограничивает право компании, признаваемой иностранной по этому закону, вести такую деятельность в Таиланде без лицензии на иностранный бизнес или другого законного пути.

Два вопроса остаются открытыми: где проходит граница для агента, который работает неформально как частное лицо, и какой порог отчётности действует на практике. Официального разъяснения по ним пока нет, поэтому мы советуем уточнить оба вопроса непосредственно в AMLO, прежде чем на них опираться.

Кто готовит договор и принимает депозит

Заранее решите, кто готовит договор и кто его проверяет. Готовит его та сторона, о которой договорились; типовой шаблон агента при этом не заменяет проверки договора юристом. Если вы покупаете квартиру у застройщика, обязательные условия задаёт стандартная форма договора Министерства внутренних дел, и пункты, которые отступают от неё в ущерб покупателю, недействительны (статья 6/2 Закона о кондоминиумах). При покупке виллы или земли попросите юриста проверить, какие обязательные требования к договору применяются именно к вашей сделке, прежде чем согласовывать условия.

Эскроу-счёт — один из ответов на вопрос, кто держит депозит. По Закону об эскроу B.E. 2551 эскроу-агентом может быть только коммерческий банк или организация, получившая лицензию Министерства финансов, а пользоваться эскроу необязательно, и застройщики часто принимают оплату напрямую. Если об эскроу не договорились, в договоре должно быть прямо написано, кто получает платёж. Если вы выбираете эскроу, мы советуем привязывать выплату денег к регистрации перехода права, а не к этапу строительства, который контролирует продавец.

Для квартир, которые ещё строятся, с 31 января 2025 года действует уведомление Управления по защите прав потребителей (OCPB) о договорах бронирования: оно запрещает несправедливые условия в стандартной форме — застройщик не может заставить вас отказаться от его ответственности за задержку сдачи, оставить себе деньги брони, если вы не нарушали договор, или взять с вас отдельную плату просто за передачу брони другому покупателю.

Статья 457 Гражданского и коммерческого кодекса исходит из того, что расходы на договор покупатель и продавец делят поровну. Каков её точный объём и как она работает вместе с договором и обычаем, нужно проверять в каждом случае отдельно. Поэтому мы советуем прямо согласовать с другой стороной каждую статью расходов, налог и регистрационный сбор, а не полагаться только на эту норму.

Проверки, без которых нельзя платить

Проверки одинаковы независимо от того, нашли вы объект через агента или напрямую у собственника. Наши юристы проходят их до того, как вы переведёте какие-либо деньги, в таком порядке:

1. Оригинал документа на недвижимость и запись о регистрации в Земельном департаменте — не фото и не копия.
2. Кто на самом деле зарегистрирован собственником и нужно ли согласие супруга.
3. Тип документа на землю: чанот даёт полное право с точной геодезической границей, а Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor слабее и не всегда переводятся в чанот. Подробнее — в статье «Документы на землю в Таиланде: чанот и другие титулы».
4. Для квартиры в кондоминиуме — квота 49 % на иностранцев и справка от юридического лица кондоминиума об отсутствии задолженности по общим расходам на содержание и управление кондоминиумом (статья 29 Закона о кондоминиумах). Типовая ситуация показывает, что бывает, когда квота закончилась за неделю до сделки.
5. Для зарегистрированной аренды (лизхолда) — срок (до 30 лет), условие о продлении и право передать аренду. Поскольку лизхолд — обычный способ купить виллу на Пхукете, наши юристы читают формулировки о продлении и передаче построчно. Один срок аренды земли не превышает 30 лет (статья 540 Гражданского и коммерческого кодекса). Продлить аренду после него можно только новым договором, и заранее этого никто не гарантирует, поэтому от того, как условие записано сегодня, зависит, на что вы сможете опереться позже.
6. Источник средств при покупке земли. После циркуляров Земельного департамента, изданных в мае 2026 года, источник средств покупателя проверяют по статье 74 Земельного кодекса, если оплата наличными достигает 2 миллионов бат или оценочная стоимость — 5 миллионов бат; Пхукет назван в них приоритетной провинцией. Покупка квартиры иностранцем — отдельный случай: её регулирует квота 49 % по Закону о кондоминиумах, а не эти циркуляры.
7. Отсутствие номинальной структуры за продавцом или за самим объектом.
8. Договор на тайском и на вашем языке, согласованный и проверенный до депозита. Мы готовим документы на двух языках, тайском и русском либо английском, чтобы вы поняли условия до подписи и не выясняли их потом через переводчика.

Сюда же относится услуга «Проверка объекта и собственника до оплаты», а подробный разбор шагов для квартиры — в чек-листе покупки квартиры на Пхукете.

Что дальше

Если у вас уже есть проект договора купли-продажи или бронирования, пришлите его нам: наши юристы бесплатно отметят рискованные пункты в течение 48 часов. Если есть и копия документа на землю или квартиру, пришлите её тоже — мы скажем, какие проверки она требует и что уточнить в Земельном департаменте, прежде чем вы примете решение. Если нужна проверка полнее, услуга проверки объекта и структуры сделки стоит [прайс], и эту стоимость мы согласуем с вами до начала работы.

Покупка через агента и покупка напрямую у собственника — оба обычных способа купить жильё на Пхукете. Ни один из них сам по себе не проверяет титул за вас, поэтому проверка объекта и собственника до оплаты нужна, каким бы путём вы ни пошли.