Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Типовая ситуация, собранная из практики: детали изменены.
Запрос
Клиент из России купил юнит в кондо на Пхукете, которое ещё строилось. Он внёс бронь, подписал договор купли-продажи и платил по графику. Сдача задержалась на год, а новую дату застройщик называет устно и письменно подтверждать не хочет. Клиент спросил, можно ли вернуть деньги и чем он рискует, если подождёт ещё.
Что нашли
Договор давал право расторгнуть сделку после льготного периода и называл срок возврата денег. Льготный период уже истёк. Слабое место было в самих деньгах: они лежали у застройщика, платежи шли по датам, а не по этапам стройки, эскроу не было. Закон об эскроу B.E. 2551 не делает эскроу обязательным, и большинство застройщиков берут деньги напрямую (Hua Hin Legal, 14.07.2025; Palmora, 28.03.2026). Поэтому вернуть их можно было только соглашением или претензией.
Ждать дальше было рискованно и по другой причине. Квота для иностранцев считается по площади и меняется до регистрации (Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19; terms.law, февраль 2026), а за год просрочки остаток мог измениться.
| Что проверили | Что нашли | Что это значило |
|---|---|---|
| Договор | Право расторгнуть после льготного периода, срок возврата назван | Основание для требования есть |
| Платежи | Всё у застройщика, без эскроу (в примере условно THB 2–3 млн) | Возврат зависит от согласия застройщика |
| Застройщик | Компания, разрешение на строительство и EIA на месте, стройка отстаёт | Спор о сроках, законность стройки не оспаривается |
| Квота | Подтверждения на сегодня нет | Свежее подтверждение нужно до регистрации |
Что сделали
- Собрали бронь, договор, график, квитанции и банковский документ по каждому переводу, к ним переписку о сдвиге срока. Из этого получилась хронология просрочки.
- Проверили застройщика по реестру DBD DataWarehouse+, затем разрешение на строительство, регистрацию кондоминиума и, для крупных проектов, одобрение EIA в базе ONEP (Palmora, 28.03.2026).
- Прочитали пункты о сдаче, льготном периоде, расторжении и возврате. С 31.01.2025 по правилам Управления по защите прав потребителей (OCPB) в брони нельзя записать, что застройщик не отвечает за просрочку сдачи (Palmora, 28.03.2026). Касаются ли эти правила броней, подписанных раньше, наши источники не говорят, поэтому претензию строили на тексте договора. Допустимый размер брони и порядок возврата в наших источниках тоже не подтверждены.
- Запросили у застройщика письменный график достройки и новую дату. Ответ пришёл без дат и без ответственности за дальнейшую просрочку.
- Предложили клиенту три пути: ждать с письменной компенсацией, обменять юнит на готовый или расторгнуть договор. Он выбрал расторжение.
- Направили претензию: расторгнуть договор и вернуть оплаченное в срок, указанный в договоре, с хронологией и платёжными документами. Затем согласовали соглашение о расторжении: сумма, график возврата, отказ сторон от дальнейших претензий. Деньги шли от застройщика сразу клиенту, минуя наш счёт и счёт агента.
Клиент жил в России, поэтому соглашение подписал юрист по доверенности. Для Таиланда такая доверенность проходит общую цепочку легализации: нотариус, МИД страны выдачи, посольство Таиланда и перевод на тайский (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как эта цепочка работает для российских документов, нужно уточнять в посольстве Таиланда в Москве. Апостиль заработает с 28.02.2027, но срок возражений против присоединения Таиланда идёт примерно до 30.12.2026 (HCCH, 06.10.2026; Federal Apostille, 29.09.2026), поэтому график на нём не строили.
Результат
Застройщик подписал соглашение и вернул депозит и внесённые платежи двумя переводами в согласованные сроки. Это получилось, потому что договор давал право расторгнуть сделку, а суммы и сроки клиент мог доказать хронологией и платёжными документами. Если такого права в договоре нет, путь другой, а срок возврата может оказаться длиннее. Исход зависит от текста договора и позиции застройщика, гарантий нет.
В следующей покупке он будет настаивать на платежах по этапам стройки или на эскроу. ThaiLawOnline советует привязывать выпуск денег из эскроу к регистрации перехода права, а не к завершению стройки.
Вывод
Дату сдачи читают вместе с тем, что будет при просрочке, и до платежа выясняют, привязаны ли деньги к этапам стройки и есть ли эскроу.
Как мы проверяем застройщика и объект, описано на странице Проверка застройщика и объекта на Пхукете. Что проверить до депозита: чек-лист покупателя кондо и проверка квоты 49 %. Похожая история с квотой: квота 49 % закончилась за неделю до сделки.
Нормы приведены по состоянию на 06.10.2026.
