Key money на Пхукете: что это и законна ли такая доплата

Key money на Пхукете — разовая доплата «за вход», которую просят сверх депозита и арендной платы: при съёме квартиры, кафе или магазина, при переуступке чужой аренды, иногда и при покупке недвижимости. Тайский закон её прямо не запрещает и отдельно не регулирует: ни один акт, который нам удалось найти, не определяет это понятие и не ограничивает сумму. Налоговая служба при этом считает такой платёж обычным доходом арендодателя от аренды. Вернут ли вам эти деньги, если что-то пойдёт не так, зависит от формулировки договора. Поэтому мы советуем проверять условия договора внимательнее, чем саму сумму.

Коротко

• Key money не запрещена законом и отдельно не урегулирована.
• Это не депозит: депозит, как правило, возвращают, key money — нет, если стороны не договорились иначе.
• Платёж облагается налогом как доход арендодателя.
• Возврат при досрочном расторжении — вопрос договора, а не закона.
• Доплата «в обход» договора при покупке недвижимости добавляет к обычным рискам сделки налоговый.

Что называют key money на Пхукете

Этим словом называют несколько разных платежей, и их важно различать.

Первая — доплата за вход при аренде на Пхукете: разовый платёж нового арендатора арендодателю сверх первого месяца аренды и депозита, просто за право занять помещение. Так берут и за жилую квартиру, и за кафе, бар или магазин.

Вторая — goodwill, по-тайски เซ้ง: цена, которую уходящий арендатор просит у нового за своё место, сделанный ремонт и раскрученную точку. Это сделка между двумя арендаторами, а не платёж арендодателю, хотя его согласие на смену арендатора всё равно нужно.

Третья ситуация встречается на сделке в Земельном департаменте: покупатель и продавец договариваются провести часть цены мимо зарегистрированного договора. Об этом риске — отдельно ниже, он устроен иначе, чем арендная key money.

Условный пример ко второй ситуации: арендатор кафе через пару лет закрывает дело и продаёт право аренды помещения следующему хозяину вместе с оборудованием и точкой. С такой доплатой можно столкнуться, когда вы покупаете право аренды кафе или небольшого магазина.

Сумм и частоты, с которой key money встречается на Пхукете, мы не приводим: надёжных официальных данных об этом нет, а повторять цифры из объявлений означало бы выдавать слухи за факт.

Key money, залог и goodwill: в чём разница

В объявлении эти три платежа легко перепутать, а по сути они совсем разные.

	Кто платит и кому	Возвращается ли	Как облагается налогом	Нужно ли согласие
Key money (доплата за вход)	Арендатор — арендодателю	Только если записано в договоре	Доход арендодателя от аренды	Отдельного согласия не требуется
Депозит	Арендатор — арендодателю	Как правило да, за вычетом ущерба и долгов по аренде	Зависит от условий возврата	Не требуется
Goodwill (เซ้ง)	Новый арендатор — прежнему арендатору	Это не депозит, а плата за право аренды: возврата не предполагается	Облагаемый доход прежнего арендатора	Нужно согласие арендодателя (ГТК, ст. 544)

Депозит задуман так, чтобы вернуться. Key money — нет, если вы не прописали обратное. Goodwill при аренде кафе или магазина — цена самого права аренды, а не обеспечительный платёж. Платит её новый арендатор, а получает прежний.

Что говорит закон

Законна ли плата за ключи в Таиланде, закон прямо не говорит: ни один акт, который нам удалось найти, её не определяет и не запрещает. Поэтому права сторон зависят от того, что записано в договоре.

Ближе всего к ограничению подходит правило Управления по защите прав потребителей (OCPB): для долгосрочной жилой аренды с помесячной оплатой арендодатель, сдающий три и более жилых объекта, не вправе брать депозит и аванс вместе больше трёх месяцев аренды (для годовой оплаты действует отдельный годовой предел). Входит ли в этот лимит разовая невозвратная key money, пока не ясно: официального разъяснения нет. Поэтому мы считаем вопрос открытым и не советуем арендодателю рассчитывать на key money как на способ обойти этот лимит.

Сам по себе платёж не меняет правовую природу аренды: зарегистрированная аренда по-прежнему ограничена 30 годами (Гражданский и торговый кодекс, статья 540), и key money этот срок не продлевает.

Как записать платёж в договор

Раз закон оставляет условия на усмотрение сторон, всё важное должно быть записано в договоре. Мы советуем проверить, что в нём есть:

• точная сумма и её назначение: платёж назван key money (или тем термином, который вы используете) и указан отдельно от «арендной платы»;
• условие о возврате: что происходит с деньгами, если аренда закончится досрочно или объект продадут до конца срока;
• право передать или переуступить аренду: по статье 544 Гражданского и торгового кодекса договор должен прямо разрешать переуступку или субаренду, поэтому согласие арендодателя лучше зафиксировать письменно;
• расписку или банковский перевод вместо передачи наличных без следа;
• регистрацию аренды в Земельном департаменте, если срок превышает три года;
• указание, кто платит гербовый сбор и регистрационный сбор: оба считаются от арендной платы вместе с key money.

Наши юристы проверяют договор аренды или переуступки именно по этому списку, прежде чем вы заплатите хотя бы один бат. Если черновик договора уже у вас на руках, пришлите его, и мы разберём условия вместе с вами.

Когда key money — признак мошенничества

Насторожить должны такие обстоятельства:

• наличные без расписки и без упоминания в договоре;
• просьба провести платёж «вне договора», не упоминая его в документах;
• деньги, которые просят до того, как кто-либо проверил, что у человека вообще есть право сдавать или продавать объект.

Прежде чем платить key money за аренду или соглашаться на любой раздел цены при покупке, мы советуем проверить, есть ли у второй стороны право сдавать или продавать объект: право арендодателя на сдачу или зарегистрированное право собственности продавца. Именно это выясняет проверка застройщика и объекта на Пхукете до оплаты, и проводится она до того, как деньги уйдут.

Что дальше

Если вам предстоит заплатить key money за аренду или вы покупаете право аренды у уходящего арендатора, пришлите нам договор до подписи. На платной консультации мы разберём договор аренды или переуступки, объясним, к чему условие о key money обязывает каждую из сторон, и покажем, чего в тексте не хватает.

Если же вы покупаете недвижимость, а не арендуете её, вам подойдёт другое предложение — бесплатная оценка договора покупки или бронирования в течение 48 часов. Она касается именно договоров купли-продажи, а не аренды.

Для стороны арендодателя, включая налог с дохода от аренды, у нас есть отдельный разбор — как сдавать недвижимость на Пхукете легально. Если вы выбираете между арендой и покупкой, посмотрите налоги и сборы при покупке квартиры в Таиланде и чек-лист покупателя кондо на Пхукете — там разобрано, как устроена зарегистрированная покупка. Как действовать, если застройщик или арендодатель не возвращает причитающиеся деньги, показывает типовая ситуация «Застройщик задержал сдачу на год: как вернули депозит».