Юрлицо кондоминиума в Таиланде: голосование и споры

Домом в кондоминиуме в Таиланде управляет не отдельная компания, а юридическое лицо кондоминиума — объединение всех собственников квартир, которое регистрируют вместе с домом. Внутри него работают три органа: управляющий (физическое лицо или компания) ведёт текущие дела дома, комитет из 3–9 собственников следит за его работой, а общее собрание собственников принимает ключевые решения. Голоса на собрании считаются не по числу квартир, а по доле каждой квартиры в общем имуществе дома, и для назначения или смены управляющего нужно набрать не меньше четверти голосов всех собственников, а не только тех, кто пришёл на собрание. Решение, принятое с нарушением порядка, можно оспорить в суде — как правило, в течение месяца.

Коротко

• Домом управляют три органа: управляющий, комитет и общее собрание собственников.
• Голоса считаются по доле квартиры в общем имуществе, а не по принципу «одна квартира — один голос».
• Назначить или сменить управляющего можно только голосами не менее четверти всех собственников (ст. 49), и этот порог не снижается даже на повторном собрании.
• Собственники с 20 % голосов могут потребовать внеочередного собрания (ст. 42/2).
• Решение, принятое в нарушение закона или устава, можно оспорить в суде, как правило в течение месяца после собрания.

Кто принимает решения в доме

Правила об управлении кондоминиумом содержит Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 года); действующий порядок управления закрепила редакция № 4 B.E. 2551 (2008 года), и сведений о более поздних поправках к этим нормам нет. Закон делит работу между тремя органами.

Орган	Кто это	Что делает
Управляющий	Один человек или одна компания, обычно управляющая компания	Ведёт дела дома по уставу и решениям собрания, публикует ежемесячный отчёт
Комитет	3–9 собственников, избранных собранием	Следит за работой управляющего, созывает годовое собрание
Общее собрание	Все собственники, голоса по доле в общем имуществе	Назначает и снимает управляющего и комитет, утверждает отчётность, меняет устав в части общего имущества

Собственники иногда винят в проблемах «юридическое лицо», имея в виду управляющую компанию. Но управляющая компания — не само юридическое лицо, а подрядчик, которого оно наняло, и собрание вправе эту компанию заменить. Если вам отказали в чём-то от имени дома, стоит понять, чьё это решение — управляющего, комитета или собрания, — потому что обжаловать его нужно по-разному.

Если вы не живёте на Пхукете постоянно

Многие иностранцы владеют квартирой на Пхукете, но бывают на острове не весь год: кто-то сдаёт квартиру в аренду, кто-то приезжает на несколько месяцев. Приезжать на собрание лично при этом не обязательно.

Закон разрешает голосовать по письменной доверенности: один представитель может голосовать не больше чем за 3 квартиры на одном собрании (ст. 47). Если среди отсутствующих собственников несколько ваших соседей или знакомых, доверенность на одного человека быстро наталкивается на этот лимит, и нужно заранее подобрать несколько доверенных лиц. Мы советуем оформлять доверенность до того, как придёт уведомление о собрании: на сборы и пересылку документа из России остаётся меньше времени, чем кажется.

Закон прямо не говорит, можно ли проводить собрание дистанционно, по видеосвязи, и официального разъяснения на этот счёт пока нет. Поэтому для собственника, который не планирует приезжать на Пхукет к дате собрания, доверенность остаётся единственным надёжным способом участвовать в голосовании.

Управляющий: кто это и что обязан делать

У юридического лица один управляющий — физическое лицо или компания, и на практике это почти всегда управляющая компания. Для физического лица закон устанавливает минимальный возраст 25 лет и перечисляет основания, по которым человек не может занимать эту должность; среди них признание банкротом или недееспособным и увольнение с государственной или частной службы за нечестность. Требований к образованию, лицензии или специальному обучению управляющего тайский закон не устанавливает.

Управляющий обязан:

• действовать по уставу дома и решениям собрания или комитета, не нарушая закон;
• самостоятельно принимать неотложные меры для защиты дома в срочных случаях;
• готовить ежемесячный отчёт о доходах и расходах и публиковать его для собственников в течение 15 дней после конца месяца и держать его на виду не меньше 15 дней;
• поддерживать порядок в доме.

После того как собрание назначило управляющего, назначение регистрируют в земельном офисе в течение 30 дней с момента решения.

Комитет собственников: состав и переизбрание

Собрание избирает комитет из 3–9 человек на двухлетний срок. Члена комитета можно избрать повторно, но занимать должность больше двух сроков подряд нельзя, если только на эту роль не находится других кандидатов. Комитет заседает не реже раза в полгода, и два или более его члена могут потребовать от председателя назначить заседание в течение 7 дней.

В комитет может войти собственник или его супруг, законный представитель или опекун несовершеннолетнего или недееспособного собственника, а также представитель собственника-компании. В нормах о составе комитета условия о гражданстве нет, но официальных разъяснений о том, может ли иностранец входить в комитет, пока нет, поэтому мы советуем заранее посмотреть устав конкретного дома. Полномочия члена комитета прекращаются с его смертью, по его собственному заявлению или при потере права занимать эту должность, а также если общее собрание простым большинством присутствующих решит снять его с должности.

Общее собрание: когда созывается и что присылают заранее

• Первое собрание. Управляющий созывает его в течение 6 месяцев после регистрации юридического лица, чтобы избрать комитет и утвердить устав и управляющего.
• Годовое собрание. Комитет созывает его ежегодно, в течение 120 дней после конца финансового года, чтобы утвердить баланс и годовой отчёт и назначить аудитора.
• Внеочередное собрание. Собственники, у которых в сумме 20 % голосов, могут потребовать его письменным обращением (ст. 42/2).
• Уведомление. Каждый собственник получает письменное уведомление с местом, датой, временем, повесткой и сопутствующими документами не позднее чем за 7 дней до собрания.

Управляющий и его супруг не могут председательствовать на общем собрании.

Как считаются голоса

Голос каждого собственника равен доле его квартиры в общем имуществе дома, как она зарегистрирована при создании кондоминиума (ст. 45). Сколько голосов нужно, зависит от вопроса: на повторном собрании одни пороги снижаются, а другие остаются прежними.

Решение	Первое собрание	Повторное собрание (в течение 15 дней)
Кворум (ст. 43)	Пришли собственники с четвертью всех голосов	Кворум не нужен
Обычные решения: годовой отчёт, баланс, аудитор, комитет	Большинство присутствующих	Большинство присутствующих
Вопросы статьи 48: изменение устава об общем имуществе, работы на общем имуществе, покупка или продажа общего недвижимого имущества, сдача общих зон в аренду, изменение доли расходов	Половина всех голосов	Треть всех голосов
Назначение и снятие управляющего (ст. 49)	Не менее четверти всех голосов	Не менее четверти всех голосов
Доверенность (ст. 47)	Письменная; один представитель — не больше 3 квартир	Так же
Собственник с долгом по взносам от 6 месяцев	Голоса нет	Голоса нет

Сдача общих зон дома в аренду — решение по статье 48, и принимает его собрание. Это другой вопрос, чем сдача в аренду собственной квартиры: посуточная сдача жилья на срок меньше 30 дней без отельной лицензии в Таиланде незаконна, подробнее об этом — на странице «Сдавать квартиру на Пхукете легально».

Разберём условный пример, не привязанный к конкретному дому: 80 квартир примерно одинаковой площади, то есть у каждой около 1,25 % голосов. На собрание пришли собственники 12 квартир — это 15 % голосов, меньше четверти, нужной для кворума. Собрание откладывают и созывают повторно в течение 15 дней; оно пройдёт при любой явке. Но даже на повторном собрании снять управляющего можно только голосами четверти всех собственников — в этом доме это 20 квартир. Если никто из этих 20 собственников не приедет лично, при лимите в 3 квартиры на одного представителя голосовать за них должны как минимум 7 разных доверенных лиц.

Самая частая ошибка — считать, что повторное собрание без кворума снижает и порог для смены управляющего. Это не так: порог по статье 49 всегда считается от голосов всех собственников, а не только присутствующих. Мы обычно советуем собирать письменные доверенности заранее, с учётом лимита в 3 квартиры на одного представителя.

Какие документы можно запросить у юридического лица

Закон прямо даёт собственникам право на несколько документов:

• ежемесячный отчёт о доходах и расходах, вывешенный в доме;
• баланс, который составляют не реже раза в 12 месяцев, проверяет аудитор и утверждает собрание;
• годовой отчёт, который рассылают собственникам вместе с балансом не позднее чем за 7 дней до собрания;
• устав, баланс и годовой отчёт, которые хранятся в офисе юридического лица для собственников и для земельного офиса.

Чёткого правила о том, какие ещё документы может потребовать собственник — например, банковские выписки или договоры с подрядчиками, — закон не содержит. Мы советуем запрашивать такие документы письменно и сохранять переписку: письменный отказ потом может пригодиться.

Эти же документы важны при покупке. Без справки юридического лица об отсутствии долгов по взносам земельный офис не зарегистрирует переход права на квартиру, и наши юристы читают счета и протоколы юридического лица как часть проверки объекта перед покупкой. Остальные проверки до депозита собраны в чек-листе покупателя кондо на Пхукете, а то, как бумаги дома могут повлиять на дату сделки, показывает типовая ситуация «Квота 49 % закончилась за неделю до сделки».

Спор с управляющей компанией: порядок действий

Большинство споров с управляющей компанией проходят один и тот же путь, и этот порядок помогает не потерять возможности для защиты.

1. Запросите документы письменно. Попросите ежемесячные отчёты, последний баланс и протоколы собраний и сохраните копию запроса.
2. Обратитесь в комитет. Комитет следит за работой управляющего и может решить многие вопросы без созыва собрания.
3. Соберите подписи на внеочередное собрание. Собственники с 20 % голосов могут потребовать его письменным обращением.
4. Проголосуйте за смену управляющего. Решению нужна как минимум четверть голосов всех собственников; доверенности лучше собрать заранее.
5. Зарегистрируйте нового управляющего. Назначение регистрируют в земельном офисе в течение 30 дней после решения.
6. Оспорьте решение в суде, если оно принято с нарушением. Типичные нарушения — уведомление меньше чем за 7 дней до собрания и подсчёт голосов по числу квартир вместо доли в общем имуществе. В Законе о кондоминиумах нет отдельной нормы об отмене решений, поэтому суды по аналогии (статья 4 Гражданского и торгового кодекса) применяют статью 1195 того же кодекса, написанную для компаний: собственник может просить суд отменить решение, как правило в течение месяца после него. После отмены решения можно требовать возмещения вреда.

Земельный офис (Land Office) регистрирует управляющих и по закону наделён надзорными полномочиями, в том числе правом проверки, а препятствовать его сотрудникам — нарушение закона. Однако спор между собственниками и управляющим он не разрешает, и рассчитывать на его вмешательство нельзя. Если управляющий, председатель комитета или само юридическое лицо не выполняют своих обязанностей, например не публикуют отчёты или не созывают собрания, им, по сведениям тайских практикующих юристов, грозят небольшие уголовные штрафы, до 5 000–50 000 бат.

Если уведомление о собрании пришло позже чем за 7 дней или голоса считали по числу квартир, пришлите нам уведомление и протокол. Месячный срок на обращение в суд короткий, и юрист по недвижимости на Пхукете из нашей команды скажет, можно ли оспорить решение и сколько времени осталось.

Чего управляющая компания не может сделать с должником

Собственник, который не платит взносы 6 месяцев и дольше, теряет право голоса на собрании. Устав дома может также приостановить для него общие услуги и доступ к общему имуществу. Но тайские юристы читают это правило узко: юридическое лицо не может отключить воду или электричество в самой квартире, сменить замки или выселить собственника. Долг взыскивают через суд.

Что пока не урегулировано

На некоторые вопросы закон и официальные разъяснения пока не дают ответа:

• может ли общее собрание проходить онлайн;
• нужно ли разрешение на работу (work permit) иностранцу, который работает управляющим;
• голосует ли застройщик за непроданные квартиры, за которые он платит взносы;
• какие документы сверх перечисленных выше собственник вправе получить;
• обязан ли земельный офис проверять юридическое лицо по жалобе собственника.

Что делать дальше

Если у вас спор с управляющей компанией, пришлите нам устав дома, уведомление о собрании и протокол. Наши юристы скажут, можно ли оспорить решение, как должны были считаться голоса и сколько времени у вас осталось. Стоимость работы мы согласуем до того, как начнём.

Если вы только планируете покупку, счета, протоколы и долги юридического лица мы проверяем до оплаты. О том, как устроено юридическое сопровождение покупки кондо на Пхукете, рассказываем на отдельной странице, а о том, как заранее проверить квоту 49 % для иностранцев, — в статье.