Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Юридическое лицо кондоминиума (Condominium Juristic Person, CJP; по-тайски นิติบุคคลอาคารชุด) — это объединение всех владельцев квартир в доме. Оно действует по Закону о кондоминиумах, управляет общим имуществом и собирает взносы на общие расходы. С юрлицом покупатель сталкивается ещё до сделки: при обычной перепродаже квартиры Земельный департамент регистрирует переход права собственности только по справке юрлица об отсутствии долга по взносам. Этого требует статья 29 Закона о кондоминиумах.
Где встречается юрлицо кондоминиума
- Счета за взносы на общие расходы — их устанавливает и собирает юрлицо.
- Справка об отсутствии долга при перепродаже квартиры: без неё регистрация в Земельном департаменте невозможна.
- Общие собрания владельцев, где голос каждого считается по доле его квартиры.
- Страховка здания: на практике её обычно оформляет юрлицо, а страховую премию относит к общим расходам.
- Решения об изменении, расширении или улучшении общего имущества дома, а также о работах владельца в своей квартире, если они затрагивают общее имущество или внешний вид здания. По статье 48 Закона о кондоминиумах такие решения принимает только общее собрание.
Юрлицо, управляющий и управляющая компания
Юрлицо кондоминиума — зарегистрированное юридическое лицо, которое управляет общим имуществом дома. Владельцы участвуют в управлении через общее собрание. Текущими делами дома занимается управляющий. Собрание назначает его и может снять, и для каждого из этих решений нужно не меньше четверти голосов всех владельцев. По статье 35 Закона о кондоминиумах управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо, включая управляющую компанию. Какие полномочия есть у конкретной управляющей компании, мы советуем выяснять по документам о её назначении и по её договору с юрлицом.
Что проверить покупателю
Перед покупкой мы советуем запросить у юрлица справку об отсутствии долга по взносам, узнать размер взносов и прочитать правила дома. Стоит также уточнить, застраховано ли здание и что именно покрывает полис. Как правило, содержимое квартиры и личная ответственность владельца в полис юрлица не входят.
Если вы уже выбрали квартиру, наши юристы помогут сверить документы. Предварительную оценку договора покупки мы проводим бесплатно в течение 48 часов: отмечаем пункты, которые могут обернуться риском, и смотрим, кто по договору гасит долги продавца. Как мы сопровождаем саму сделку, рассказано на странице юридического сопровождения покупки кондо на Пхукете. Полный список проверок перед оплатой собран в статье «Чек-лист покупателя кондо: 7 проверок», а о налогах и сборах при сделке — в статье «Налоги и сборы при покупке квартиры в Таиланде».
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Ката
В кондоминиумах с видом на море иностранная квота 49 % обычно быстро исчерпывается, поэтому мы проверяем её до бронирования.
Патонг
Здесь покупают кондо, чтобы сдавать в аренду, и открывают бизнес, для которого нужны лицензии.
Камала
Здесь много брендированных резиденций — жилья под маркой гостиничной сети, — и при покупке важно разобраться в договоре управления.
Старый город
Многие исторические шопхаусы, то есть дома с лавкой на первом этаже, находятся под охраной, и реставрировать их можно только по особым правилам.
