Квартира на Пхукете для себя или для сдачи: как оформить

Квартиру на Пхукете для себя и квартиру для сдачи иностранец покупает одинаково законно: в собственность в кондоминиуме в пределах квоты 49 % или в лизхолд — долгосрочную аренду, зарегистрированную в Земельном департаменте. Цель покупки не меняет саму форму владения, но меняет то, что стоит проверить: какой объект выбрать, как его можно сдавать и какие налоги появятся. Сдавать квартиру на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии сейчас незаконно, поэтому квартиру под доход разумно выбирать с расчётом на помесячную аренду или искать здание, у которого лицензия уже есть.

Коротко

• Квартиру для себя и квартиру для сдачи иностранец покупает одним и тем же законным способом: в собственность в кондоминиуме в пределах квоты 49 % или в лизхолд. Цель не меняет форму владения, но меняет то, что вы будете проверять.
• Сдавать квартиру на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии нельзя (Закон о гостиницах B.E. 2547); это касается и Airbnb, и Booking, и Agoda.
• Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале налога на доходы физических лиц; расходы можно вычесть по ставке 30 % без подтверждения или по факту.
• Если продать квартиру в первые 5 лет после покупки, обычно платят специальный налог на бизнес 3,3 %; исключение — когда собственник год и дольше стоит в книге регистрации дома, тогда действует гербовый сбор 0,5 %.
• Компания «для сдачи» с тайскими номинальными акционерами незаконна: тайская доля должна быть настоящей и оплаченной тайскими акционерами.

Для себя или для дохода: в чём юридическая разница

Независимо от цели у иностранца на Пхукете есть два законных пути купить жильё: оформить квартиру в кондоминиуме в собственность в пределах квоты 49 % (статья 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522) либо купить виллу, таунхаус или другой объект на земле в лизхолд — это обычный способ купить такую недвижимость в Таиланде. Ни один из этих путей не привязан к цели покупки: и квартиру для себя, и квартиру под сдачу покупают одинаково.

Цель меняет то, что идёт после подписи: как вы можете сдавать объект, какой налог появится с дохода от аренды и как будет облагаться продажа, если вы решите продать квартиру рано.

	Квартира для себя	Квартира для сдачи
Форма владения	Фрихолд в пределах квоты 49 % или лизхолд	Та же
Аренда	Эпизодически — для родных или друзей	Помесячно и дольше без лицензии; меньше 30 дней — нужна гостиничная лицензия
Налог с дохода	Нет арендного дохода — нет налога с него; платная сдача облагается по общим правилам	Налог на доходы физических лиц по прогрессивной шкале
Продажа в первые 5 лет	Гербовый сбор 0,5 %, если собственник год и дольше стоит в книге регистрации дома, иначе — специальный налог на бизнес 3,3 %	Обычно СБТ 3,3 %; применимость исключения проверяют по тому же критерию — регистрации собственника в книге дома
Что проверяем мы	Остаток квоты, документы о переводе денег, условия продления лизхолда	То же, плюс правила дома об аренде, лицензию, если её обещают, и пункт о субаренде в договоре

Форму владения мы советуем выбрать один раз, в самом начале, а вопросы аренды и налогов решать по каждому объекту. Ниже разбираем их по очереди.

Посуточная и долгосрочная аренда: что разрешено

Закон о гостиницах B.E. 2547 считает гостиничным бизнесом сдачу жилья за плату на срок меньше 30 дней. Правило распространяется и на владельца кондо, который размещает объявление на Airbnb, Booking или Agoda. Рассчитывать на исключение для небольших объектов размещения без проверки не стоит: мы советуем сначала выяснить правовой режим конкретной квартиры. Без лицензии нарушителю грозит до 1 года лишения свободы или штраф до 20 000 бат, либо оба наказания сразу, а дополнительно — до 10 000 бат за каждый день продолжающегося нарушения. За ведение бизнеса в жилой квартире может грозить и отдельный штраф по Закону о кондоминиумах — до 50 000 бат и 5 000 бат в день. Кроме того, штрафы обычно устанавливают и правила самого дома.

Аренда на месяц и дольше под действие Закона о гостиницах не подпадает. Поэтому квартиру под доход проще рассчитывать на помесячных жильцов. Посуточные бронирования возможны, только если у дома уже есть собственная гостиничная лицензия.

Независимо от срока аренды владелец или управляющий обязан сообщить об иностранном госте в иммиграционную службу в течение 24 часов — это уведомление TM30.

Подробный разбор правил сдачи — TM30, правила дома и санкции — смотрите в статье «Сдавать квартиру на Пхукете легально».

Налог с арендного дохода для владельца-иностранца

Доход от сдачи квартиры — это облагаемый доход по Налоговому кодексу Таиланда, и он попадает под прогрессивную шкалу налога на доходы физических лиц: первые 150 000 бат чистого дохода не облагаются, дальше ставки идут от 5 % до 35 % на самую верхнюю часть. Из суммы арендной платы можно вычесть либо 30 % без подтверждающих документов, либо фактические расходы — какой вариант выгоднее, зависит от конкретных цифр.

Доход от сдачи тайской недвижимости облагается в Таиланде по этой шкале независимо от того, считаетесь вы налоговым резидентом страны или нет. Как именно удерживается налог, когда этот доход получает нерезидент, зависит от условий договора аренды и порядка платежей. Официального разъяснения для этого случая мы здесь не приводим: порядок удержания наши юристы проверяют по вашим документам.

Второй налог платят отдельно от годовой декларации и по своему графику — это налог на землю и строения. Для жилой недвижимости фактически применяемая ставка сейчас составляет 0,02–0,10 % от оценочной стоимости, намного меньше законного потолка. Если жильё служит собственнику основным местом проживания и на 1 января налогового года он записан в книге регистрации дома, может применяться освобождение от этого налога. Размер освобождения зависит от состава собственности. Может ли иностранец встать в такую книгу регистрации и применяется ли освобождение к конкретной квартире, мы проверяем отдельно и заранее не обещаем освобождение.

Фрихолд, лизхолд или компания: что подходит под цель

Собственность в кондоминиуме в пределах квоты 49 % — самый прямой путь для квартиры под сдачу. Для этого нужны два условия: на момент регистрации в квоте остаётся место, а деньги на покупку пришли из-за рубежа, обменены на баты через тайский банк и банк подтвердил это документом для Земельного департамента (статья 19 Закона о кондоминиумах). Остаток квоты может измениться между первой проверкой и днём сделки, поэтому мы проверяем его ещё раз непосредственно перед переводом денег.

Если квартира оформляется на основании ввоза иностранной валюты, мы советуем заранее согласовать с банком и Земельным департаментом, каким способом должны поступить деньги и какой документ банка подтвердит каждый перевод. Наша команда проверяет эти документы до оплаты, чтобы на регистрации не оказалось, что подтверждения не хватает.

Для виллы, таунхауса и любого объекта на земле обычный путь — покупка в лизхолд: аренда земли регистрируется в Земельном департаменте на один срок до 30 лет (статья 540 Гражданского и торгового кодекса). Продлить лизхолд после первых 30 лет можно только новым договором, и заранее этого никто не гарантирует. Поэтому наши юристы заранее смотрят, как в текущем договоре записано условие о продлении: от этой формулировки зависит, на что вы сможете опереться через 30 лет. Для объекта под доход не менее важен другой пункт — можно ли сдавать его в субаренду. По умолчанию арендатор не может передать аренду или сдать объект в субаренду без согласия арендодателя. Если он сделает это без согласия, арендодатель вправе расторгнуть договор (статья 544 ГТК). Поэтому мы советуем прямо прописать право на субаренду в договоре лизхолда.

Компания с иностранным большинством в большинстве случаев не может купить землю — есть только отдельные исключения из закона, например разрешение владеть землёй под деятельность, одобренную Советом по инвестициям (BOI). Такая компания может купить квартиру в кондоминиуме в пределах той же квоты 49 %, если выполняет требования Закона о кондоминиумах для иностранного юридического лица. Если землю покупает тайская компания, её право владеть землёй проверяют по Земельному кодексу, а тайская доля в капитале должна быть настоящей и оплаченной самими тайскими акционерами. Компания, созданная лишь для того, чтобы вписать тайские имена в документы, пока деньги и решения остаются у иностранца, — это номинальная структура. Она незаконна по Закону об иностранном бизнесе независимо от того, сдаётся объект в аренду или нет.

Сравнение фрихолда и лизхолда подробно разобрано в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде», а как обычно проходит выход из номинальной структуры — в типовой ситуации «Вилла на номинальной компании: выход в законную структуру».

Что проверить в объекте под сдачу

• Сколько места осталось в квоте 49 % и готово ли юридическое лицо дома подтвердить это письменно.
• Правила кондоминиума об аренде: есть ли в них запрет на короткие сроки и нужно ли отдельное согласие дома на объявление квартиры.
• Есть ли у здания действующая гостиничная лицензия, если агент обещает гарантированные посуточные бронирования.
• Обещание доходности в договоре: что именно оно гарантирует и можно ли требовать его исполнения — мы читаем такой пункт отдельно, прежде чем в него верить.
• Для виллы в лизхолд — условия субаренды и передачи права, а также документы на землю, на которой стоит дом.
• Для квартиры под себя — можно ли записаться в книгу регистрации дома: от этого зависит и налог при продаже, и освобождение по налогу на землю и строения позже.

Разовые расходы при переходе права — пошлина за регистрацию и применимость гербового сбора или специального налога на бизнес — а также ежегодный налог на землю и строения разобраны целиком в статье «Налоги и сборы при покупке квартиры в Таиланде в 2026».

Что дальше

Решить, покупаете вы квартиру для себя или для дохода, легче до депозита, чем после того, как договор уже подписан. Наша команда проверяет объект, квоту и черновик договора вместе, чтобы вопросы аренды и налогов решились, пока вы ещё можете выбрать другую квартиру.

Если вы уже выбрали купить кондо на Пхукете с юристом, на этой странице описан весь путь сделки — от первой проверки до регистрации в Земельном департаменте.

Наша услуга «проверка объекта и структуры» — [прайс] — шире бесплатной оценки договора. Мы подтверждаем квоту и банковские документы, читаем правила кондоминиума, документы на землю или на компанию, которой принадлежит вилла, и прямо говорим, что выбранный объект вам позволит, а что нет.