Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Типовая ситуация, собранная из практики: детали изменены.
Запрос
Клиент из России несколько лет назад купил виллу на Пхукете через тайскую компанию, которую оформило агентство. По бумагам больше половины акций у двух тайских акционеров, но деньги на участок и дом внёс клиент. Он же директор и единственный, кто живёт на вилле. Прочитав о проверках 2026 года, он спросил, как привести владение в порядок.
Что нашли
Такая схема называется номинальным владением. Она нарушает Закон об иностранном бизнесе, ст. 36: до трёх лет лишения свободы и/или штраф от THB 100 000 до 1 000 000, директора могут отвечать лично (ст. 41). Грозят также принудительная продажа по ст. 111 Земельного кодекса и роспуск компании. Нарушение вменяют обеим сторонам, а срок давности, по данным ThaiLawOnline, идёт с момента нарушения, а не с закрытия компании (ThaiLawOnline, 03.10.2026; Lex Bangkok, 02.10.2026).
Проверок стало больше. С 01.08.2026 действует приказ DBD 2/2569. При создании компании с иностранным участием меньше 50 % или с иностранным директором с правом подписи нужны письмо об инвестициях и выписки тайских акционеров за три месяца. При изменениях в действующей компании нужно письмо о подтверждении инвестиций, отсрочки нет (LawPlus; Dejudom, август 2026). Земельный департамент с 15.05.2026 проверяет источник средств при оплате наличными от THB 2 млн или оценке от THB 5 млн, и Пхукет назван приоритетной провинцией (Juslaws, май 2026; Luther, июнь 2026). Подтвердить инвестиции акционеры клиента не могли: акции они не оплачивали. Ложные сведения при регистрации образуют отдельный состав (ThaiLawOnline, 03.10.2026).
Клиенту предложили три законных пути.
| Путь | Что это | Что учесть |
|---|---|---|
| Аренда и суперфиций | Участок переходит к настоящему тайскому владельцу, клиент остаётся на вилле по зарегистрированной аренде участка (до 30 лет) и суперфицию на дом | Продление только новым соглашением (решение Верховного суда № 4655/2566); налоги при продаже см. в следующей строке; такие структуры оценивают по сути, а не по названию договора |
| Продажа и выход | Виллу покупает тайский покупатель на свои деньги, клиент выходит из структуры целиком | При продаже компанией: сбор за передачу 2 %, специальный налог с бизнеса (SBT) 3,3 %, налог у источника 1 %; распределение по договору (ThaiLawOnline, 04.10.2026) |
| Реальный бизнес | Если вилла работает как гостиничный бизнес, нужна лицензия FBL или BOI | Путь для бизнеса, а не способ узаконить титул: BOI даёт землю только под продвигаемую деятельность. FBL занимает на практике 4–8 месяцев, BOI 2–4 (ThaiLawOnline, aimbangkok, 2026) |
Что сделали
- Начали с фактов: подняли устав и список акционеров, чанот с обременениями, платёжные документы клиента и переписку с агентством. Изменения акционеров, директоров и капитала теперь проверяют по документам, поэтому подавали только настоящие выписки и подтверждения.
- Объяснили клиенту риски письменно, в том числе то, что закрытие компании ответственность не снимает, и сравнили три пути. Клиент хотел сохранить виллу для себя, поэтому выбрал аренду с суперфицием.
- Владельцем стал тайский покупатель, не связанный с клиентом. Он купил у компании участок с домом на собственные деньги, источник подтвердили выписки. Цена и аренда рыночные, займов, гарантий, права обратного выкупа и скрытых договорённостей нет. Схема «продали знакомому, пользуемся мы» остаётся номинальной, и такую сделку мы не ведём.
- Расчёты между клиентом, компанией и покупателем прошли через банк на настоящих основаниях, фиктивных займов и договоров не оформляли. Налоги и сборы по продаже посчитали заранее.
- В Земельном департаменте зарегистрировали переход права к покупателю, затем аренду участка и суперфиций на дом для клиента. Наследников и правопреемников назвали в договоре прямо: источники расходятся, переходит ли аренда по наследству (ThaiLawOnline, 2026). Компанию ликвидировали.
Клиент жил в России, поэтому документы за него подписывал юрист по доверенности. Её оформили по той же цепочке легализации, что описана в разборе о возврате депозита. Апостиль для Таиланда заработает не раньше 28.02.2027 (HCCH, 06.10.2026).
Результат
Участок записан на настоящего тайского владельца, у клиента зарегистрированные аренда участка и суперфиций на дом, компании больше нет. Проверка к компании ещё не приходила, но это не смягчение: ответственность за прошлые годы остаётся. Вариант сработал, потому что нашёлся покупатель с собственными деньгами. Если такого нет, выход откладывают до законного варианта, новых номинальных схем мы не предлагаем. Как земельный офис Пхукета регистрирует такие права иностранцу, в наших источниках не подтверждено, поэтому порядок и документы уточняют в офисе. Что скажет проверка, мы не обещаем.
Вывод
Номинальную структуру нельзя исправить бумагами: её заменяют настоящим тайским владельцем и зарегистрированными правами клиента, а начинают с аудита у юриста, а не с новых подписей.
Что реально может иностранец: вилла во фрихолд на Пхукете и покупка виллы. Что проверяет DBD в 2026 году: вилла на номинальной компании. Как выглядит пакет для DBD при настоящем акционере: проверка DBD и реальные акционеры.
Нормы приведены по состоянию на 06.10.2026.
