Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Суперфиций (superficies) — это зарегистрированное в Земельном департаменте право владеть домом или другой постройкой на земле, которая принадлежит другому человеку. Иностранец не может владеть землёй в Таиланде, но может владеть зданием на ней. При покупке виллы в лизхолд аренду земли можно сочетать с зарегистрированным суперфицием на постройку: земля остаётся за тайским собственником, а право на дом регистрируют за покупателем.
Где встречается суперфиций
Суперфиций может входить в пакет документов на виллу или дом в лизхолд: один договор оформляет аренду земли, второй — право владеть постройкой на ней. Если земля находится в совместной собственности тайских супругов, предоставить на неё суперфиций можно только с согласия обоих супругов (Гражданский и торговый кодекс Таиланда, статья 1476). Поэтому мы советуем выяснить, кому принадлежит земля, ещё до подписания договора.
Как устроена сама покупка дома на таких условиях, мы рассказываем на странице вилла в лизхолд на Пхукете. Другие способы получить землю в пользование разобраны на странице про законные пути к земле на Пхукете.
Чем суперфиций отличается от узуфрукта и аренды
| Право | Что оно даёт | Срок |
|---|---|---|
| Аренда (лизхолд) | Пользоваться землёй | Один срок — до 30 лет |
| Узуфрукт | Пользоваться чужим имуществом и получать от него доход | Пожизненно или до 30 лет |
| Суперфиций | Владеть постройкой на чужой земле | До 30 лет или пожизненно для обладателя права |
Сроки и содержание этих прав закрепляет Гражданский и торговый кодекс Таиланда: аренда — статья 540, узуфрукт — статьи 1417–1418, суперфиций — статьи 1410–1416.
Это три разных зарегистрированных права. Ни одно из них не лучше другого само по себе, потому что каждое решает свою задачу. Мы советуем оформлять право на дом отдельно от аренды земли: тогда по документам видно, что именно принадлежит покупателю и на каком основании. Формы покупки мы подробно сравниваем в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде».
Что проверить при регистрации суперфиция
За регистрацию суперфиция взимается пошлина: 1 %, если право предоставляется за плату, и 50 бат за участок, если безвозмездно (Министерское постановление № 47). От какой суммы считается пошлина, стоит уточнить в Земельном департаменте.
Если у вас уже есть договор аренды и суперфиция, пришлите его — мы проведём бесплатную предварительную оценку в течение 48 часов и отметим пункты, которые могут обернуться рисками.
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Банг Тао
Здесь много вилл, в том числе в комплексе Laguna, и покупают их чаще всего в лизхолд, поэтому наши юристы прежде всего проверяют условия продления в договоре.
Равай
Многие виллы здесь оформлены на тайские компании, поэтому мы проверяем, законна ли такая структура.
Чалонг
Земля здесь оформлена по-разному: от Nor Sor 3, который даёт лишь право владения, до чанота — документа о полном праве собственности. Поэтому сначала мы проверяем, какой документ выдан на участок.
Най Харн
Здесь много вилл в тихих местах, и перед покупкой важно выяснить, как к участку подъехать. Если дорога идёт через соседнюю землю, мы проверяем, оформлен ли сервитут — право проезда по ней.
