Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Узуфрукт (usufruct) — право пользоваться чужим имуществом, например землёй или домом, и получать от него доход. В Таиланде такое право регистрируют в Земельном департаменте: оно даётся пожизненно или на срок до 30 лет (Гражданский и торговый кодекс, статьи 1417–1418), а собственником имущества остаётся прежний владелец. Для иностранца, который не может оформить тайскую землю на себя, узуфрукт — один из законных способов закрепить за собой право пользоваться ею.
Где встречается узуфрукт
Чаще всего иностранец сталкивается с узуфруктом в двух ситуациях. Первая — когда он ищет законный способ получить право на землю или виллу. Тогда узуфрукт рассматривают наряду с зарегистрированной арендой (лизхолдом), суперфицием и покупкой квартиры в кондо в пределах квоты 49 %. Квота — это доля площади квартир в доме, которой в сумме могут владеть иностранцы (Закон о кондоминиумах, статья 19 bis). Какой из этих путей подходит в вашем случае, объясняет страница «купить землю на Пхукете иностранцу: законные пути».
Вторая ситуация — когда земля или дом принадлежат супругу или партнёру-тайцу. Брак сам по себе не даёт иностранцу права на тайскую землю. Узуфрукт же позволяет зарегистрировать за иностранным супругом право пользоваться участком или домом, если они на законных основаниях принадлежат тайскому супругу.
Чем узуфрукт отличается от аренды и суперфиция
| Право | Что получает иностранец |
|---|---|
| Лизхолд | Долгосрочную аренду, зарегистрированную в Земельном департаменте, — один срок не больше 30 лет (Гражданский и торговый кодекс, статья 540). Для покупателя виллы или дома это обычная форма покупки, а не аренда в бытовом смысле слова. |
| Суперфиций | Право владеть постройкой на чужой земле. |
| Узуфрукт | Право пользоваться имуществом и получать от него доход — пожизненно или на срок до 30 лет. |
Подробное сравнение собственности и долгосрочной аренды — в статье «фрихолд или лизхолд в Таиланде».
Что проверить при регистрации узуфрукта
Перед регистрацией наши юристы проверяют документ на землю — чанот или другой титул собственности — и то, кто по этому документу числится собственником. О видах таких документов рассказывает статья «документы на землю в Таиланде: чанот и другие титулы».
Если земля — совместное имущество супругов, они действуют совместно либо один из них действует с согласия другого (Гражданский и торговый кодекс, статья 1476). Каким комплектом документов подтвердить это согласие, лучше заранее уточнить в Земельном департаменте.
Отдельно мы смотрим на срок: право даётся пожизненно или на определённое число лет, но не больше 30 (Гражданский и торговый кодекс, статьи 1417–1418). Важно и то, платно предоставляется право или безвозмездно. От этого зависит сбор за регистрацию: 1 % от суммы платежа в первом случае и 50 бат за участок во втором (Земельный департамент, Постановление министра № 47). Наконец, мы читаем, что в документе сказано о доходе с имущества, о постройках на нём и о том, как право прекращается.
Мы советуем согласовать эти условия письменно ещё до визита в Земельный департамент. Саму регистрацию наша команда сопровождает от начала до конца.
Если вам предлагают оформить узуфрукт, пришлите нам проект договора и документ на землю. Мы посмотрим их и ответим в течение 24 часов, а стоимость работы согласуем заранее.
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Банг Тао
Здесь много вилл, в том числе в комплексе Laguna, и покупают их чаще всего в лизхолд, поэтому наши юристы прежде всего проверяют условия продления в договоре.
Равай
Многие виллы здесь оформлены на тайские компании, поэтому мы проверяем, законна ли такая структура.
Чалонг
Земля здесь оформлена по-разному: от Nor Sor 3, который даёт лишь право владения, до чанота — документа о полном праве собственности. Поэтому сначала мы проверяем, какой документ выдан на участок.
Най Харн
Здесь много вилл в тихих местах, и перед покупкой важно выяснить, как к участку подъехать. Если дорога идёт через соседнюю землю, мы проверяем, оформлен ли сервитут — право проезда по ней.
