Проверки номинального владения землёй до декабря 2026

19 октября 2026 года, как сообщает тайская и зарубежная пресса, премьер-министр Таиланда, он же министр внутренних дел, поручил Земельному департаменту и губернаторам провинций закончить проверки высокорисковых случаев номинального владения землёй до декабря 2026 года. Номинальная структура — это компания, в которой тайские акционеры только числятся, а фактически землёй и бизнесом управляет иностранец; такая схема незаконна. Кроме проверок, чиновникам поручили добиваться принудительной продажи земли, которую держат в обход закона, и проверять покупателей такой земли. Нового закона при этом не появилось: меры опираются на действующий Земельный кодекс и Закон об иностранном предпринимательстве. Срок до декабря относится только к проверкам. Судебные дела и продажи земли, если они начнутся, займут больше времени.

Коротко

• 19 октября 2026 года власти поручили закончить проверки высокорисковых случаев номинального владения землёй до декабря 2026 года.
• Нового закона нет: действуют те же нормы Земельного кодекса и Закона об иностранном предпринимательстве, что и раньше.
• Срок до декабря — для проверок. Принудительные продажи и уголовные дела, если они будут, идут по прежней процедуре и своим срокам.
• Квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49 % и зарегистрированная долгосрочная аренда (лизхолд) под эти меры не подпадают.

Что объявлено 19 октября

По сообщениям тайской и зарубежной прессы, поручение премьер-министра касалось двух задач. Первая — закончить к декабрю 2026 года проверки высокорисковых случаев номинального владения землёй. Вторая — добиваться принудительной продажи земли, которую держат без законного права, и при этом проверять, кто её покупает.

При запуске проверок Земельный департамент назвал предварительные цифры: около 1 397 подозреваемых держателей земли, 2 360 участков, примерно 5 467 рай и около 14 млрд бат в пересчёте на стоимость земли; в более широкую группу риска включили 13 088 субъектов. Это подозрения, которые ещё предстоит проверить, а не доказанные нарушения. Складывать эти цифры с данными более ранних проверок на Самуи, в Андаманских провинциях и по итогам сентябрьской общенациональной сверки нельзя: это отдельные подсчёты.

Новый ли это закон и какие нормы применяют

Нового закона или постановления 19 октября не приняли. Правовая основа не изменилась: статья 94 Земельного кодекса позволяет обязать держателя земли, у которого нет законного права на неё, распорядиться землёй в срок от 180 дней до года — так эту норму описывают тайские юристы и сам Земельный департамент. Если держатель не успевает продать землю сам, её продаёт государство, а деньги от продажи получает он, а не государство.

Санкции тоже остались прежними. По Земельному кодексу иностранцу и тайскому номиналу грозит до 2 лет лишения свободы и/или штраф до 20 000 бат — так их цитирует Земельный департамент. По Закону об иностранном предпринимательстве — до 3 лет и штраф до 1 млн бат. Пороги проверки источника средств при покупке земли, которые действуют с мая 2026 года, не изменились: Земельный департамент проверяет происхождение денег при оплате наличными от 2 млн бат или при оценочной стоимости от 5 млн бат; наследование законным наследником из этого правила исключено.

Кроме того, с 28 августа 2026 года действует регламент канцелярии премьер-министра. По нему министр внутренних дел может выслать иностранца в двух случаях: если его поведение угрожает общественному порядку или если он отбыл наказание, в том числе за ведение бизнеса в нарушение Закона об иностранном предпринимательстве. Высылка не наступает автоматически для всех, кто держит землю через номинала, и поручение от 19 октября этого не меняет.

Кого это касается и что с Пхукетом

Меры направлены на схемы, где иностранец финансирует или фактически контролирует тайскую компанию, на которую записана земля, — обычно это вилла или участок, оформленный на компанию с тайскими акционерами-номиналами. Пхукет — одна из провинций, которые Земельный департамент называет приоритетными: по данным ведомства на 10 июля 2026 года, на острове под подозрением 317 компаний и 486 участков — это предварительные данные, а не доказанные нарушения.

Эти меры не касаются владельцев, которые выбрали законный способ оформления. В их число входят: квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49 %, зарегистрированная в Земельном департаменте долгосрочная аренда — лизхолд на срок до 30 лет, узуфрукт и суперфиций, а также компании с льготами Совета по инвестициям (BOI) или с лицензией на ведение бизнеса иностранцами (FBL).

Если вы покупаете или уже купили квартиру в пределах квоты 49 %, эта кампания не про вас: квота остаётся законным и самым простым способом купить жильё в Таиланде иностранцу. То же относится к покупке виллы в лизхолд: это обычная и законная форма владения виллой на 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте. Под проверку такая покупка может попасть, только если к аренде добавлены другие права, которые фактически дают иностранцу контроль над землёй. Наши юристы проверяют это, когда смотрят договор. Как устроена покупка виллы в лизхолд на Пхукете, мы подробно объяснили в отдельном материале. Если вы ещё выбираете способ покупки, пришлите нам договор покупки или бронирования — мы бесплатно оценим его в течение 48 часов и отметим пункты, которые могут обернуться рисками.

Что делать владельцу сейчас

Если вилла или земля записаны на тайскую компанию и вы не уверены, как распределены доли и откуда пришли деньги на покупку, мы советуем разобраться в этом сейчас, не дожидаясь письма от ведомства.

• Соберите документы компании: реестр акционеров, сертификаты на акции и банковские выписки, которые показывают, откуда у каждого тайского акционера взялись деньги на оплату доли.
• Проверьте, на кого именно записана земля и откуда пришли деньги на покупку. Именно это Земельный департамент смотрит при проверке источника средств.
• Прежде чем что-либо менять, обсудите с юристом, какая законная структура подходит вашей ситуации.
• Мы не советуем переоформлять землю на другое тайское имя или другую компанию: это та же схема номинального владения, а не выход из неё, и именно её ищут нынешние проверки.

Если ваша вилла записана на тайскую компанию, пришлите нам документы компании и договоры купли-продажи. Наши юристы посмотрят, как устроена структура, и объяснят законные варианты. Мы отвечаем в течение 24 часов, а стоимость работы согласуем до её начала. Результат проверки или спора с ведомством мы не обещаем — этого не может обещать ни один юрист.

Что пока не известно

Официальный текст поручения от 19 октября пока не опубликован, поэтому о его содержании известно из сообщений тайской и зарубежной прессы. Отдельной разбивки общенациональных цифр по Пхукету в открытом доступе нет. Об амнистии, окне для добровольного раскрытия или льготном периоде на время реструктуризации власти ничего не объявляли. Пока нет официального подтверждения, мы исходим из того, что такого механизма не существует.

Что дальше

Подробный разбор того, что проверяет Департамент развития бизнеса у вилл на номинальных компаниях, — в статье «Вилла на номинальной компании: что проверяет DBD с 2026 года». Чем лизхолд отличается от фрихолда и как устроена покупка виллы в лизхолд на 30 лет, мы рассказали в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде: что получает иностранец». Как в похожей ситуации структуру перевели в законную форму, показывает типовая ситуация «Вилла на номинальной компании: перевод в законную структуру». Если вы выбираете, как законно купить землю на Пхукете, у нас есть разбор маршрутов: «Купить землю на Пхукете иностранцу: законные пути». Если вам нужен юрист для сделки с недвижимостью на острове, наша команда работает на Пхукете: «Юрист по недвижимости на Пхукете для иностранцев».