Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Законопроекты, которые должны заменить Hotel Act, прошли первое чтение в Палате представителей 8 июля 2026 года и переданы специальной комиссии. Законом они пока не стали, и дата вступления в силу не названа. Пока новый закон не принят и не опубликован в Королевском вестнике, действует Hotel Act B.E. 2547 (2004). По нему сдача жилья на срок меньше 30 дней без лицензии отеля, как правило, незаконна, а посуточная сдача квартиры в кондоминиуме (кондо) без такой лицензии незаконна в любом случае.
Коротко
- Два законопроекта — от правительства и от депутата партии «Пхумджайтхай» — прошли первое чтение 8 июля 2026 года.
- Тексты изучает специальная комиссия из 25 членов, которая впервые собралась 15 июля 2026 года и продолжала работу в августе.
- Дата второго чтения и вступления закона в силу не объявлена, а текст может измениться на любом из следующих этапов.
- Посуточная сдача без лицензии отеля сейчас незаконна, на какой бы площадке её ни размещали: Airbnb, Booking.com, Agoda или любой другой.
Что можно сдавать уже сейчас
Прежде чем разбирать законопроекты, ответим на главный практический вопрос. Hotel Act B.E. 2547 (2004) считает гостиничным бизнесом сдачу жилья за плату на срок меньше месяца (30 дней) и требует для этого лицензию отеля. Квартира в кондоминиуме, которую сдают посуточно без лицензии, по этому закону считается гостиницей, которая работает без лицензии. Аренда на месяц и дольше под Hotel Act не подпадает.
| Закон | Что грозит за нарушение |
|---|---|
| Hotel Act B.E. 2547 | По Hotel Act, как его излагают тайские юристы: до года лишения свободы и (или) штраф до 20 000 бат, плюс до 10 000 бат за каждый день продолжающегося нарушения |
| Закон о кондоминиумах | Штрафы за ведение бизнеса в отдельном юните; тайские юристы называют цифры до 50 000 бат плюс 5 000 бат в день |
| Внутренние правила дома | Штрафы, которые устанавливает юридическое лицо кондоминиума |
Тайская пресса сообщала, что 29 июля 2026 года чиновники проверяли кондоминиум в подрайоне Вичит на Пхукете по подозрению в посуточной сдаче без лицензии. Единого мнения о том, действует ли сейчас исключение для небольших объектов размещения, у тайских юристов нет. Поэтому наши юристы проверяют этот вопрос по каждому объекту отдельно и не рассчитывают на исключение заранее. Как сдавать жильё по закону, мы подробно разобрали на странице «Сдавать квартиру на Пхукете легально».
Как шли законопроекты
| Этап | Дата | Статус |
|---|---|---|
| Публичное обсуждение проектов | 31 марта — 30 апреля 2026 | Пройден |
| Отчёт по итогам обсуждения | 19 июня 2026 | Пройден |
| Первое чтение: оба проекта приняты в принципе и переданы комиссии | 8 июля 2026 | Пройден |
| Первое заседание комиссии | 15 июля 2026 (по сообщениям) | Пройден |
| Комиссия изучает текст | Продолжалось в августе 2026 | Идёт |
| Доклад комиссии и второе чтение | Дата не объявлена | Не наступил |
| Третье чтение, затем Сенат | Дата не объявлена | Не наступил |
| Публикация в Королевском вестнике и вступление в силу | Дата не объявлена | Не наступил |
В сообщениях о реформе проекты встречаются под рабочими названиями Draft Hotel and Non-Hotel Accommodation Act и Accommodation Establishments Act. В Королевском вестнике ни один из текстов пока не опубликован.
Что обсуждают в проектах и что они не отменят
В проектах обсуждается новая категория жилья до 29 комнат и 58 гостей с оператором на месте. Лицензию предлагается получать у местной администрации, а кроме того, ввести регистрацию гостей и требования безопасности. Отдельные обязанности предлагается возложить на площадки бронирования. Обсуждается и то, чтобы перед посуточной сдачей квартиры владелец получал согласие кондоминиума. Комиссия может переписать любую из этих частей.
Не менее важно понимать, что реформа оставит как есть. Новый закон не отменит правила кондоминиума, строительные нормы, обязанность подавать уведомления иммиграции и налоги, а также ограничения для иностранного бизнеса. Даже после принятия закона владельцу квартиры может понадобиться согласие кондоминиума, а внутренние правила кондоминиума всё равно смогут запрещать посуточную сдачу.
Кого это касается
- Владельцев кондо. Их возможности самые ограниченные: даже после реформы для посуточной сдачи может понадобиться согласие кондоминиума.
- Владельцев вилл и небольших гостевых домов. Они могут подпасть под новую категорию до 29 комнат и 58 гостей с оператором на месте, но её условия ещё не закреплены.
- Покупателей, которые закладывают посуточную сдачу в расчёт доходности. Этот вопрос стоит решить до того, как вносить бронь. Какие ещё риски бывают на этом этапе, показывает типовая ситуация «Квота 49 % закончилась за неделю до сделки».
Что ответить агенту, который обещает скорую легализацию
Агенты на Пхукете нередко говорят покупателю: посуточную сдачу вот-вот разрешат, поэтому доходность можно считать уже сейчас. За таким обещанием стоит законопроект, который всё ещё в комиссии: даты вступления в силу у него нет, а текст может измениться.
Возьмём условный пример. Покупатель смотрит квартиру на Пхукете, и агент считает доходность на посуточной сдаче в высокий сезон. Доходность от аренды на месяц и дольше, как правило, ниже, но она не зависит от того, примут ли реформу. Мы советуем считать окупаемость на долгосрочной аренде, а посуточную сдачу рассматривать как возможный дополнительный доход, который может появиться не скоро или не появиться вовсе. Наши юристы изучают управляющий договор и правила дома до того, как клиент вносит бронь, и отдельно объясняют, что из обещаний агента подтверждено законом, а что нет.
Что делать уже сейчас
- Не принимайте новые посуточные бронирования в расчёте на то, что реформа успеет вступить в силу.
- Переведите квартиру на аренду от месяца и дольше.
- Изучите правила своего кондоминиума: они могут ограничивать сдачу независимо от нового закона.
- Подавайте TM30 — уведомление иммиграционной службы о месте проживания — на каждого иностранного гостя или арендатора в течение 24 часов, независимо от срока проживания.
- Если вы покупаете квартиру, не закладывайте посуточную сдачу в расчёт доходности и проверьте правила дома до того, как вносить депозит. Другие проверки перед покупкой собраны в нашем чек-листе покупателя кондо.
Когда ждать закон
После комиссии проектам предстоят второе и третье чтения, одобрение Сената и публикация в Королевском вестнике. Текст может меняться на каждом из этих этапов, и дата вступления в силу не названа. 8 июля 2026 года Палата представителей одобрила законопроекты в первом чтении только в принципе, поэтому юридической силы у них пока нет, а посуточная сдача без лицензии остаётся незаконной.
Чего мы не знаем
- Итоговый текст закона и то, какой из двух проектов станет основой.
- Станет ли согласие кондоминиума обязательным условием.
- Получат ли владельцы, которые уже сдают жильё посуточно, переходный период.
- Даты второго чтения и вступления закона в силу.
- Существует ли сегодня исключение для небольших объектов размещения — тайские юристы расходятся в этом вопросе.
Мы следим за каждым чтением законопроектов и обновим эту страницу, когда комиссия представит доклад.
Что дальше
Если вы сдаёте кондо или планируете купить его под доход от аренды, пришлите нам управляющий договор или проект договора аренды. Мы бесплатно оценим его в течение 48 часов и укажем, какие условия укладываются в законную аренду на месяц и дольше, а что стоит изменить. Для полной работы есть отдельная услуга — проверка договора аренды и долгосрочный договор. Её стоимость — [прайс]: мы согласуем её заранее и зафиксируем до начала работы, а на обращение ответим в течение 24 часов.
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Ката
В кондоминиумах с видом на море иностранная квота 49 % обычно быстро исчерпывается, поэтому мы проверяем её до бронирования.
Патонг
Здесь покупают кондо, чтобы сдавать в аренду, и открывают бизнес, для которого нужны лицензии.
Камала
Здесь много брендированных резиденций — жилья под маркой гостиничной сети, — и при покупке важно разобраться в договоре управления.
Старый город
Многие исторические шопхаусы, то есть дома с лавкой на первом этаже, находятся под охраной, и реставрировать их можно только по особым правилам.
