Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Квартиру в кондоминиуме, купленную иностранцем в собственность, можно перепродать другому иностранцу, даже если дом уже заполнил квоту 49 % для иностранцев: эта площадь давно посчитана в иностранной доле, и один владелец просто сменяет другого. Само право на продажу сомнений не вызывает, основная работа здесь — с документами. Земельный департамент проверяет покупателя вторичной квартиры по тем же правилам статьи 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522, что и покупателя у застройщика. Чаще всего иностранец подтверждает покупку ввозом денег. Тогда деньги должны прийти из-за рубежа и быть обменяны на баты через тайский банк, а у покупателя должен быть документ, который департамент примет как доказательство, — обычно это форма FET. Если покупатель — таец, это требование не действует, а доля иностранцев в доме после сделки становится меньше.
Коротко
- Квота считается по площади квартир, а не по их числу.
- Иностранец, который покупает на денежном основании, подтверждает ввоз денег из-за рубежа документом тайского банка.
- При продаже тайцу доля иностранцев в доме уменьшается.
- Без справки об отсутствии долга по общим платежам переход не зарегистрируют.
- Кто платит сборы и налоги, решает договор; сами ставки фиксированы законом.
Что происходит с квотой при перепродаже
Статья 19 bis Закона о кондоминиумах задаёт саму цифру: площадь, которой владеют иностранцы в зарегистрированном доме, не может превышать 49 % общей продаваемой площади. Статья 19 описывает, кто может считаться квалифицированным иностранным покупателем. При каждой перепродаже Земельный департамент проверяет заново и покупателя по статье 19, и долю иностранцев по лимиту 49 % — это происходит не только при первой продаже застройщиком. Когда один квалифицированный иностранный владелец сменяет другого, общая площадь, принадлежащая иностранцам, не меняется.
На практике доля может сдвинуться между днём, когда вы её проверили, и днём регистрации: в том же доме могут продаваться и регистрироваться другие квартиры. Поэтому мы советуем запрашивать у юридического лица свежее письмо о квоте ближе к задатку, а не только при первом осмотре квартиры, и поручать юристу сверить эту цифру с данными Земельного департамента. Правила покупки в квоте для иностранца остаются теми же, что при покупке кондо во фрихолд на Пхукете у застройщика; о том, что должно быть в письме и когда его просить, подробно написано в статье «Квота 49 % в кондо: как проверить».
Покупатель-иностранец: деньги из-за рубежа и FET
Покупатель вторичной квартиры проходит ту же проверку по статье 19, что и любой другой иностранный покупатель. Обычный путь — ввезти деньги из-за рубежа в иностранной валюте и обменять их на баты через тайский банк. Банк выдаёт подтверждение: форму FET (раньше она называлась Thor Tor 3), справку о зачислении или подтверждение перевода. В документе покупатель указан отправителем или получателем, а в назначении платежа обычно пишут «purchase of condominium unit No. …». Статья 19 признаёт и другие основания — например, постоянное резидентство в Таиланде или инвестиционную льготу, — но тогда проверяют не банковский перевод, а документы по этому основанию. Без нужного документа Земельный департамент сделку не зарегистрирует.
Единого ответа, какой документ выдаст банк и начиная с какой суммы, нет: встречается порог в 50 000 долларов, но есть и сведения, что банки сейчас оформляют подтверждение на любую сумму. Поэтому наши юристы советуют получать банковский документ на каждый перевод, связанный с покупкой, и не рассчитывать, что небольшой перевод обойдётся без бумаги. Ипотеку в батах под вторичную квартиру мы здесь не разбираем: официального подтверждения, как банки оформляют такую сделку, пока нет.
Продажа тайцу: что меняется
Покупателю-тайцу не нужно подтверждать деньги из-за рубежа — требование статьи 19 касается только иностранцев. Продажа тайцу уменьшает иностранную долю площади в доме. Это стоит учитывать, если дом близок к лимиту 49 % и другие иностранные владельцы ждут возможности продать свои квартиры.
| Покупатель-иностранец | Покупатель-таец | |
|---|---|---|
| Подтверждение денег | При покупке на денежном основании статьи 19 — деньги из-за рубежа, конвертация в баты; форма FET или банковский документ | Статья 19 этого не требует |
| Влияние на квоту | Без изменений: один квалифицированный владелец сменяет другого | Доля иностранцев уменьшается |
| Сбор за регистрацию | Стандартные 2 % от оценочной стоимости | Для покупателя — тайского физического лица возможен сбор 0,01 %, если и цена сделки, и оценочная стоимость квартиры не превышают 7 млн бат; мера действует до 30 июня 2027 года |
| Кто платит сборы и налоги | Решает договор | Решает договор |
Если покупатель-таец состоит в браке с иностранцем и платит деньгами, заработанными в браке, тайские юридические фирмы сообщают, что квартиру всё равно считают купленной иностранным супругом. Значит, она должна помещаться в квоту 49 %, а иностранный супруг должен соответствовать статье 19, даже если в титуле записан только тайский супруг.
Письмо юрлица о квоте и справка об отсутствии долга
В перепродаже важны два отдельных письма от юридического лица кондоминиума — организации, которая управляет домом, — и отвечают они на разные вопросы. Письмо о квоте показывает, сколько иностранной площади ещё свободно; мы проверяем эту цифру вместе с запросом в Земельный департамент до того, как покупатель внесёт задаток.
Справка об отсутствии долга — отдельное требование статьи 29: без неё Земельный департамент переход не зарегистрирует. Если за продавцом остался долг по общим платежам, закон требует погасить его до обычной регистрации. Кто и из каких денег его гасит, определяет договор купли-продажи: долг закрывают из суммы сделки до завершения, или продавец погашает его сам до дня регистрации. Справка подтверждает только, что на день её выдачи баланс нулевой. Кто довёл его до нуля, из неё не видно, и требований по долгам, которые обнаружатся позже, она не исключает. Поэтому мы построчно сверяем справку с условиями договора ещё на этапе задатка.
Порядок сделки в Земельном департаменте
Перепродажа от одного владельца другому проходит те же шаги регистрации, что и любая другая сделка с квартирой:
- Подписать договор купли-продажи и прописать в нём, кто платит какие сборы и налоги.
- Проверить письмо о квоте и справку об отсутствии долга до того, как покупатель заплатит продавцу.
- Если покупатель — иностранец, подтверждающий деньги из-за рубежа, перевести сумму и получить форму FET или равноценный документ; покупателю-тайцу или иностранцу на другом основании по статье 19 нужны свои документы.
- Собрать комплект для Земельного департамента: паспорта, титул на квартиру, письма юридического лица и банковское подтверждение.
- Обеим сторонам прийти в Земельный департамент Пхукета — на Damrong Road в Пхукет-тауне или в филиал в Thalang — и зарегистрировать переход.
Размер сборов и налогов в день сделки с Земельным департаментом не обсуждают: стороны заранее решают в договоре только, кто что платит. Для иностранца действует стандартный сбор за регистрацию 2 % от оценочной стоимости. Кроме него применяется либо специальный бизнес-налог 3,3 %, либо гербовый сбор 0,5 %, но не оба вместе. Налог, удерживаемый у источника, для физического лица считают от оценочной стоимости и срока владения, а для юридического лица он составляет фиксированные 1 % от большей из двух сумм — цены сделки или оценки. Сама регистрация обычно занимает несколько часов в день сделки, дольше — если не хватает документов или нужно подписывать нескольким людям. Наша команда может сопровождать регистрацию вместе с обеими сторонами и следить за ходом проверки документов. Итоговое время при этом зависит от того, как ведомство проверяет бумаги и насколько оно загружено. Подробный расчёт каждой цифры — в статье «Налоги и сборы при покупке квартиры в Таиланде в 2026».
Типовая ситуация «Квота 49 % закончилась за неделю до сделки» показывает, что может произойти, если доля сдвинулась между просмотром и закрытием сделки. Право одного иностранного владельца сменить другого она не опровергает. Она показывает, почему шаг 2 стоит повторить ближе к дню регистрации, а не проходить только в начале.
Что дальше
Перепродажа квартиры в квоте проходит без сложностей, если в порядке банковские документы о переводе денег и оба письма юридического лица. При этом каждая из этих бумаг должна быть верной в день регистрации, а не только в день подписания договора. Наши юристы проверяют письмо о квоте, справку об отсутствии долга и банковские документы до того, как вы внесёте задаток, а наша команда может сопровождать вас при самой регистрации в Земельном департаменте.
Если вы покупаете или продаёте вторичную квартиру, услуга «проверка объекта и структуры сделки» проверит саму квартиру, положение дома по квоте и структуру сделки до первого платежа. Можно также обсудить свой договор с юристом по недвижимости на Пхукете или прислать его нам: мы бесплатно оценим его в течение 48 часов.
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Ката
В кондоминиумах с видом на море иностранная квота 49 % обычно быстро исчерпывается, поэтому мы проверяем её до бронирования.
Патонг
Здесь покупают кондо, чтобы сдавать в аренду, и открывают бизнес, для которого нужны лицензии.
Камала
Здесь много брендированных резиденций — жилья под маркой гостиничной сети, — и при покупке важно разобраться в договоре управления.
Старый город
Многие исторические шопхаусы, то есть дома с лавкой на первом этаже, находятся под охраной, и реставрировать их можно только по особым правилам.
