Оценочная стоимость земли в Таиланде: как её считают

Оценочная стоимость недвижимости в Таиланде — это официальная стоимость земли, построек и квартир в кондоминиумах, которую устанавливает государство. По-русски её часто называют кадастровой, хотя тайская система устроена иначе, чем российский кадастр. Земельный департамент эту цифру сам не определяет: он берёт уже установленную оценку, когда регистрирует сделку. Сбор 2 % за передачу права всегда считают от оценки, а не от цены в договоре. Остальные налоги на продажу — специальный налог на предпринимательскую деятельность (SBT) и гербовый сбор — считают от большей из двух сумм, оценки или цены. Ниже объясняем, кто устанавливает оценку, какие платежи от неё зависят и что может измениться с новым циклом переоценки, который ожидается в 2027 году.

Коротко

• Оценочную стоимость устанавливает Казначейский департамент (Treasury Department); Земельный департамент применяет её при регистрации сделки.
• Сбор 2 % за передачу права всегда считают от оценки, независимо от цены в договоре.
• Специальный налог и гербовый сбор считают от большей из двух сумм — оценки или цены; то же для удержанного налога компании-продавца, а для физлица его считают от оценки и срока владения.
• Ежегодный налог на землю и постройки тоже считают от оценочной стоимости, с освобождением для основного жилья.
• Новый цикл переоценки ожидается с 1 января 2027 года, но официального подтверждения пока нет.

Что такое оценочная стоимость и кто её устанавливает

Оценочную стоимость земли, построек и квартир в кондоминиумах устанавливает Казначейский департамент (Treasury Department). Земельный департамент эту цифру не рассчитывает. Когда он регистрирует переход права собственности, он берёт готовую оценку и от неё считает сборы и налоги. Если регистрируют другие права — ипотеку, аренду, узуфрукт или суперфиций, — сбор считают от другой базы; об этом ниже, в таблице и пояснениях к ней.

Оценочная стоимость нужна для расчёта сборов и налогов, и с рыночной ценой объекта её путать не стоит. Оценку обновляют раз в цикл, а рыночные цены меняются постоянно. Поэтому оценка и рыночная цена обычно расходятся, и ошибкой это не считается.

Российскому покупателю стоит учесть ещё одно: оценочную стоимость и сбор 2 % за передачу права указывают в батах, поэтому валюта, в которой вы переводите деньги, на оценку не влияет.

Какие сборы и налоги считают от оценки

Платёж	База расчёта	Ставка
Сбор за передачу права	Оценочная стоимость	2 %
Специальный налог (SBT), если применяется	Большая из двух сумм: оценка или цена	3,3 %
Гербовый сбор (только если SBT не применяется — никогда оба вместе)	Большая из двух сумм: оценка или цена	0,5 %
Удержанный налог	Продавец-компания: большая из двух сумм (1 %). Продавец-физлицо: оценка и срок владения, считает Земельный департамент	1 % (компания); прогрессивно (физлицо)
Регистрация ипотеки	Сумма кредита	1 %, не больше 200 000 ฿
Налог на землю и постройки (ежегодный)	Оценочная стоимость	0,02–0,10 % для жилой недвижимости

Специальный налог применяется, если физлицо продаёт объект в течение 5 лет после покупки и при этом не прописано в домовой книге по этому адресу год и дольше, а также всегда, когда продавец — компания. Гербовый сбор применяется вместо него, когда SBT не действует: платят либо одно, либо другое, но никогда оба сразу.

Кто из сторон платит каждый сбор, определяет договор; если в нём об этом не сказано, расходы делят поровну. При перепродаже сложилась практика делить сбор за передачу права пополам, а SBT (или гербовый сбор) и удержанный налог платит продавец. Эта практика не меняет саму обязанность перед государством — она только распределяет расходы между сторонами. Полный список платежей при покупке квартиры разобран в статье «Налоги и сборы при покупке квартиры».

Если хотите заранее понять, какую сумму сборов закладывать по вашему объекту, напишите нам. Ответим в течение 24 часов и объясним, что нужно сделать, сколько времени это займёт и во сколько обойдётся.

Оценка и цена в договоре: что берут в расчёт

Разберём условный пример, не связанный с реальной сделкой. Оценочная стоимость квартиры — 4 млн ฿, а продаётся она за 5 млн ฿. Сбор за передачу права считают от оценки: 2 % × 4 млн ฿ = 80 000 ฿. Если применяется специальный налог, его считают от большей суммы — в этом случае от цены в договоре: 3,3 % × 5 млн ฿ = 165 000 ฿.

Если указать в договоре цену ниже оценки, база платежей от этого не уменьшится. Сбор за передачу права всегда считают от оценки, и цена в договоре на него не влияет. Для SBT и гербового сбора база — большая из двух сумм, поэтому при цене ниже оценки их всё равно посчитают от оценки. С удержанным налогом продавца-компании то же самое. Для продавца-физлица этот налог считают от оценки и срока владения, и цена в договоре в расчёт не входит вовсе. В договоре указывают цену, которую покупатель действительно платит. Цифры выше условные: они показывают, как устроен расчёт, и официальным примером не являются.

Как узнать оценку своего участка или кондо

Сначала нужно точно определить участок или квартиру. Для этого оригинал документа на землю сверяют с регистрационной записью в Земельном департаменте. Фото, копия или оценка агента для этого не годятся: они не подтверждают, что запись в реестре именно такая. Когда объект определён, уточните в Земельном департаменте, какую оценку применят к вашей сделке.

Короткий чек-лист перед подписанием:

• Запросите у продавца или застройщика текущую оценочную стоимость участка или квартиры.
• Сверьте её с оригиналом документа на землю и регистрационной записью в Земельном департаменте.
• Уточните, от какой суммы — оценки или цены — будет считаться каждый сбор и налог в вашей сделке.
• Если покупаете в лизхолд, убедитесь, что регистрационный сбор считают от суммы аренды, а не от оценки.

Мы советуем узнавать оценку до подписания договора, а не в день регистрации: тогда сумма сборов не окажется неожиданной. Наши юристы также проверяют сам документ на землю, потому что от его вида зависит, что именно он подтверждает. Какие бывают документы и чем они различаются, разобрано в статье «Чанот и другие титулы на землю в Таиланде».

Новый цикл оценок: что может измениться

По отдельным сообщениям, новый цикл переоценки Казначейского департамента ожидается с 1 января 2027 года. Если оценки поднимутся, вырастет база сбора 2 % за передачу права, а вслед за ней — и налог на землю и постройки. База специального налога вырастет только там, где новая оценка окажется выше цены продажи. Если цена по-прежнему выше, SBT продолжат считать от цены. Официального объявления о том, насколько могут вырасти оценки, пока нет. Мы обновим статью, как только появится официальное решение.

Что меняется и что пока не подтверждено

Официального уведомления, которое подтверждало бы дату 1 января 2027 года для нового цикла переоценки, пока нет. До тех пор действующую оценку по конкретному участку или квартире проверяют напрямую в Земельном департаменте: цифры из статей и блогов для расчёта сборов не годятся.

Что дальше

Если вы собираетесь купить или продать недвижимость на Пхукете, учтите: сбор за передачу права Земельный департамент посчитает от оценочной стоимости. Для SBT и гербового сбора базой станет большая из двух сумм — оценка или цена. Наша команда бесплатно оценит договор покупки или бронирования в течение 48 часов: отметим пункты, которые могут обернуться рисками, и объясним, какие вопросы задать застройщику. Если сомневаетесь, как распределены сборы в вашем договоре, пришлите его — мы посмотрим. Полную проверку объекта перед сделкой описывает страница «Проверка застройщика и объекта на Пхукете до оплаты».