Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Типовая ситуация, собранная из практики: детали изменены.
Запрос
Умер родственник клиента, гражданин Таиланда. По тайскому завещанию кондо на Пхукете достаётся клиенту, гражданину России, и в завещании назван администратор. Клиент спросил, можно ли оставить кондо себе, а если нельзя, то сколько у него времени.
Что нашли
Иностранец наследует кондо по закону или по завещанию, но сохраняет его не всегда. Наследник со статусом по ст. 19 Закона о кондоминиумах, например постоянный резидент, оставляет юнит в пределах квоты 49 %. По тексту закона остальные уведомляют Земельный департамент в течение 60 дней и продают кондо в течение года (ст. 19/5 и 19/7, английский перевод закона на Samui For Sale). Для наследников иностранца, купившего юнит за валюту (ст. 19, п. 5), источники расходятся: разбор Tilleke & Gibbins (01.11.2013) приводит разъяснение Земельного департамента, по которому такой наследник занимает место умершего. Свежего подтверждения мы не нашли. Квоту считают по площади, а не по числу квартир (ст. 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522), и она меняется между проверкой и регистрацией (terms.law, февраль 2026). Нормы приведены по состоянию на 06.10.2026.
Свежее письмо юридического лица кондоминиума показало, что свободной площади для иностранцев меньше площади унаследованного юнита. Пока кондо принадлежало гражданину Таиланда, оно в квоту иностранцев не входило, а у наследника войдёт. Статуса по ст. 19 у клиента нет: он не постоянный резидент Таиланда, других оснований оставить кондо мы не нашли. Умерший был гражданином Таиланда, поэтому исключение для наследников иностранца, купившего юнит за валюту, к этому делу не относится. По тексту закона клиенту остаётся продажа, а по более мягкому прочтению «оставить, если позволяет квота» свободной площади не хватает, поэтому исходили из продажи при любом прочтении.
| Что проверили | Что нашли | Решение |
|---|---|---|
| Статус и квота | Статуса по ст. 19 нет, свободной площади для иностранцев меньше площади юнита | Исходим из продажи |
| Сроки | По тексту закона 60 дней на уведомление и год на продажу | Считать от смерти, как от самой ранней даты |
| Суд | Завещание называет администратора: по оценке 3–6 месяцев до приказа суда | Подать заявление в первый месяц |
| Налог на наследство | Только с суммы свыше THB 100 млн от одного наследодателя | Стоимость юнита ниже порога, налога нет |
Источники таблицы: Закон о кондоминиумах (английский перевод на Samui For Sale), ThaiLawOnline (сроки суда: 03.10.2026, налог: 01.10.2026), terms.law (февраль 2026). Сроки суда здесь оценки рынка, а не нормы: в обзоре ThaiLawOnline от 01.10.2026 близкие цифры стоят как общий срок всего дела.
Что сделали
- Запросили у юридического лица кондоминиума свежее письмо о свободной площади и сверили его с данными Земельного департамента.
- В первый месяц подали заявление в суд: завещание, свидетельство о смерти, подтверждение родства, документы на кондо. Бумаги клиента из России прошли легализацию и перевод на тайский.
- В тот же месяц уведомили Земельный департамент, что кондо переходит к иностранному наследнику.
- Пока шёл суд, нашли тайского покупателя: в квоте иностранцев он не участвует. Договорились о цене и о том, что сделку оформят после регистрации права на наследника.
- Суд назначил администратора. Ещё месяц ушёл на справку об отсутствии апелляции, потом кондо оформили на наследника и провели продажу (ThaiLawOnline, 03.10.2026).
Документы из России для тайского суда проходят общую цепочку: нотариус, МИД страны выдачи, посольство Таиланда и заверенный перевод (Bangkok Translation, 16.08.2026). Как она работает для российских бумаг, мы не подтвердили, поэтому порядок уточняем у посольства Таиланда в Москве. Апостильная конвенция вступает в силу для Таиланда 28.02.2027, но не для государств, возразивших до конца срока возражений (около 30.12.2026). В таблице статуса HCCH на 06.10.2026 возражений нет, позиция России неизвестна.
Результат
Суд назначил администратора к концу пятого месяца. После справки об отсутствии апелляции и перевода права на наследника кондо продали тайскому покупателю на десятом месяце, за два месяца до конца года. Без завещания, по оценке ThaiLawOnline (03.10.2026), до приказа суда чаще проходит 8–16 месяцев, и год мог бы кончиться раньше, чем наследник стал бы собственником. Эти сроки оценочные, в другом деле итог зависит от суда, статуса наследника и рынка.
Вывод
Иностранному наследнику кондо нужно в первый месяц определить свой статус по ст. 19 и проверить квоту здания свежим письмом юридического лица: без статуса по тексту закона кондо продают за год, а со статусом всё решает квота.
Как мы ведём наследственные дела, описано на странице Наследство в Таиланде. Подробнее о правилах: наследование кондо иностранным наследником и как проверить квоту. Как тайское завещание влияет на сроки суда: два завещания без конфликта.
