Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
«Дробное владение» — рекламное название: в тайском законе такой формы собственности нет. На Пхукете под ним продают четыре разные вещи: долю в праве на квартиру в кондоминиуме, зарегистрированную аренду или другое вещное право на виллу, акции или договорную долю в компании либо фонде, который держит объект, и — реже — токен или участие в краудфандинговом пуле. Законно то, что в итоге зарегистрировано в Земельном департаменте на имя покупателя или прямо разрешено законом. Землю иностранец не получает ни в какой доле. Схема с тайскими номиналами остаётся незаконной, как бы её ни назвали в буклете.
Коротко
- Если «дробная» доля в кондо регистрируется как совладение квартирой, она входит в квоту 49 % для иностранцев, поэтому стоит проверить, что именно регистрируется.
- Долю в вилле оформляют как аренду, узуфрукт или участие в компании; земля в любом случае остаётся за тайским собственником.
- Сам по себе токен или участие в краудфандинговом пуле в Земельном департаменте не регистрируется; что именно он даёт держателю, зависит от документов конкретного продукта.
- Условие об автоматическом продлении аренды «30+30+30» и обещание «аренды на 99 лет» действующего права не дают: это только договорённость на бумаге.
- Прежде чем платить, мы советуем выяснить, что именно будет зарегистрировано, на чьё имя и что произойдёт с долей при продаже, наследовании или закрытии оператора.
Что продают под словами «дробное владение»
За словом «дробное» стоят как минимум четыре разные юридические конструкции, и только первые две из них дают покупателю право, записанное на его имя в Земельном департаменте.
| Модель | Что регистрируется | Чьё имя в титуле | Квота или номинал | Главный риск |
|---|---|---|---|---|
| Доля в квартире кондо | Совладение на титуле кондоминиума | Каждый совладелец, включая иностранца | Входит в квоту 49 % | Как считается квота для нескольких неродственных иностранцев — уточняем в Земельном департаменте |
| Аренда виллы на нескольких арендаторов | Зарегистрированная аренда, до 30 лет | Арендаторы, указанные в договоре | Квоты нет, земля остаётся тайской | Продление — новый договор, без гарантий |
| Компания или фонд владеет объектом | На имя покупателя ничего | Компания, на тайском титуле | Проверка по закону об иностранном предпринимательстве | Номинальные акционеры, уголовная ответственность |
| Токен или краудфандинговый пул | Зависит от условий конкретного продукта | Зависит от условий конкретного продукта | Устоявшегося правила нет | Проверяйте документы продукта, а не слово «доля» |
Доля в кондо и квота 49 %
Квартиру в кондоминиуме закон позволяет зарегистрировать на нескольких совладельцев. Дальше действуют обычные правила совместной собственности (Гражданский и коммерческий кодекс, статьи 1357, 1361, 1363). Доли считаются равными, если в документе не сказано иное. Свою долю каждый может продать свободно, а весь объект — только с согласия всех совладельцев. Любой совладелец вправе потребовать раздела, а соглашение не делить объект действует не больше 10 лет.
Доля каждого иностранца при этом учитывается в квоте 49 % по закону о кондоминиумах (статья 19): суммарная площадь, которой владеют иностранцы в здании, не может превышать этот предел. Покупатель, который подтверждает право на квоту переводом денег из-за рубежа, должен показать банковский документ, где он указан отправителем или получателем перевода. Поэтому при покупке в складчину с родственниками или друзьями мы советуем, чтобы каждый совладелец переводил свою часть суммы сам и получал собственный банковский документ. Примет ли Земельный департамент общий перевод от одного покупателя на всех, нужно уточнять заранее. Официального разъяснения о том, как засчитывается в квоту квартира нескольких неродственных иностранцев, пока нет, поэтому этот вопрос стоит задать Земельному департаменту до предоплаты.
Доля в вилле: через компанию, аренду или фонд
Земля в Таиланде закрыта для иностранцев статьёй 86 Земельного кодекса, и дробная продажа этого правила не меняет. Законные способы получить право на виллу или землю под ней те же, что и при обычной покупке: зарегистрированная аренда на срок до 30 лет (статья 540 Гражданского и коммерческого кодекса), узуфрукт, суперфиций или право Sap Ing Sith по закону B.E. 2562. Право Sap Ing Sith тоже оформляется только на срок до 30 лет, но его можно передать и унаследовать. Купить виллу в лизхолд на таких условиях — обычная для Пхукета форма покупки. Ни одно из этих прав не продлевается само собой, поэтому наши юристы прежде всего смотрят, как в договоре записаны продление, передача права и наследование.
«Дробная» схема для виллы обычно устроена одним из двух способов. В первом несколько покупателей становятся совместными арендаторами по одному зарегистрированному договору; до оплаты стоит уточнить в Земельном департаменте, зарегистрирует ли он аренду на такую группу. Во втором виллу держит компания, а покупатели получают акции или договорную долю в ней. Такая компания законна, только если тайские акционеры действительно владеют своими долями и сами принимают решения. Если они лишь числятся, а объектом фактически управляет иностранец, закон нарушают обе стороны (статья 36 закона об иностранном предпринимательстве). Поэтому по вилле в компании мы смотрим, как записаны продление, передача доли и наследование, и отдельно разбираем риск номинальных акционеров в статье «вилла на номинальной компании».
Токены и краудфандинг: что известно
Правила регулятора по ценным бумагам и цифровым активам для токенизированных долей и краудфандинговых пулов в этой статье не разбираются. Твёрдо можно сказать то, что следует из гражданского права. Сделка с землёй, домом или квартирой действительна только в письменной форме и после регистрации в Земельном департаменте (статья 456 Гражданского и коммерческого кодекса). До регистрации у покупателя есть лишь требование к продавцу, а не право собственности. Если продавец зарегистрирует объект на другого добросовестного покупателя, который уже заплатил, первый покупатель обычно не может оспорить эту регистрацию (статья 1300). Токен сам по себе ничего в Земельном департаменте не регистрирует. Официального разъяснения по токенам на тайскую недвижимость пока нет. Поэтому законность конкретного токена и то, что он действительно даёт держателю, мы советуем проверять по документам продукта до оплаты.
Красные флаги в договоре
Как проверить предложение до оплаты
Прежде чем подписывать что-либо, мы советуем запросить и проверить:
- Заверенную копию чанота или титула на квартиру из Земельного департамента, а не фотографию от продавца.
- Актуальное письмо юридического лица кондоминиума о квоте, если речь о доле в кондо.
- Данные компании и её акционеров в Департаменте развития бизнеса, если сделка идёт через компанию.
- Что именно будет зарегистрировано и на чьё имя — право на титуле или только договор.
- Что произойдёт с долей, если вы захотите её продать, если вы умрёте или если оператор закроется.
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Ката
В кондоминиумах с видом на море иностранная квота 49 % обычно быстро исчерпывается, поэтому мы проверяем её до бронирования.
Патонг
Здесь покупают кондо, чтобы сдавать в аренду, и открывают бизнес, для которого нужны лицензии.
Камала
Здесь много брендированных резиденций — жилья под маркой гостиничной сети, — и при покупке важно разобраться в договоре управления.
Старый город
Многие исторические шопхаусы, то есть дома с лавкой на первом этаже, находятся под охраной, и реставрировать их можно только по особым правилам.
