Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Это типовая ситуация, составленная на основе практики. Она не описывает конкретное дело, а её детали изменены.
По общему правилу иностранец не может купить землю в Таиланде в собственность: такое ограничение устанавливает ст. 86 Земельного кодекса. Статья 96 bis предусматривает отдельное исключение для тех, кто вкладывает в одобренные активы от THB 40 млн. Об этом варианте мы тоже расскажем ниже. Покупка через тайскую компанию с номинальными акционерами влечёт уголовную ответственность. Поэтому покупателю, который хочет законно получить участок под дом, нужно рассмотреть другие варианты.
В этой ситуации покупатель обратился к нам с предложением агента оформить землю через компанию. Наши юристы объяснили ему три законных варианта: аренду участка на 30 лет с суперфицием — правом владеть домом на чужой земле; узуфрукт — право пользоваться землёй настоящего тайского владельца и получать от неё доход; разрешение по ст. 96 bis Земельного кодекса, которое требует очень крупных вложений. Покупатель выбрал аренду с суперфицием. Ниже объясняем, почему этот вариант ему подошёл.
Ситуация
Покупатель из России живёт на Пхукете по долгосрочной визе и нашёл участок под дом. На землю есть чанот — документ о полном праве собственности с точной геодезической привязкой. Агент предложил оформить участок на тайскую компанию: два тайских акционера, которых найдёт агентство, получат 51 % акций, а покупатель — 49 % и должность директора. При этом все деньги на участок покупатель вносил бы сам. До внесения задатка он спросил нас, насколько такая схема безопасна.
Почему номинальная компания не подошла
По ст. 86 Земельного кодекса иностранец может получить право собственности на землю только на основании международного договора. Таких договоров у Таиланда нет, в том числе с США. Компанию, в которой тайские акционеры только числятся, а деньги вкладывает и решения принимает иностранец, называют номинальной структурой. Такая структура нарушает ст. 36 Закона об иностранном бизнесе. Ответственность несут обе стороны: тайский акционер и иностранец. Закон предусматривает лишение свободы до трёх лет, штраф от THB 100 000 до 1 000 000 или оба наказания одновременно. Директора могут нести личную ответственность по ст. 41. Кроме того, владельца могут обязать продать землю по ст. 111 Земельного кодекса, а компанию — ликвидировать.
Предложенная агентом схема, скорее всего, вызвала бы проблемы уже при регистрации компании. С 1 августа 2026 года действует приказ Департамента развития бизнеса (DBD) № 2/2569. Он применяется при учреждении компании, если доля иностранного акционера составляет менее 50 % или если в тайской компании есть иностранный уполномоченный директор. В таких случаях регистратор требует письмо об инвестициях (Investment Explanation Letter), банковские выписки каждого тайского акционера за три месяца с соответствующими списаниями и выписку по счёту, на который поступают средства компании. Если тайские акционеры не могут подтвердить, что действительно оплатили свои акции, при регистрации могут возникнуть трудности.
С мая 2026 года Земельный департамент проверяет источник средств покупателя, если тот платит от THB 2 млн или участок оценён от THB 5 млн. Пхукет входит в число приоритетных провинций для таких проверок. Что проверяют у тех, кто уже купил недвижимость через компанию, мы разобрали в статье вилла на номинальной компании.
Такие схемы мы не оформляем, поэтому сразу перешли к законным вариантам.
Три законных варианта
| Вариант | Что получает покупатель | Кому подходит | Что учесть |
|---|---|---|---|
| Аренда участка и суперфиций на дом | Право пользоваться землёй до 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса) и право владеть домом на чужой земле до 30 лет или пожизненно (ст. 1410–1416) | Тем, кто строит дом для себя и не связан с владельцем земли | Оба права регистрируют в Земельном департаменте. Продлить аренду можно только новым соглашением: заранее записанное продление «30+30+30» Верховный суд не признаёт |
| Узуфрукт на землю тайского владельца | Право пользоваться участком и получать от него доход пожизненно или до 30 лет (ст. 1417 и следующие), запись на чаноте | Семьям, где землю покупает тайский супруг | Земля принадлежит супругу по-настоящему, а узуфрукт прекращается со смертью того, кому он принадлежит. Если супруг платит деньгами иностранца, Земельный департамент может спросить его об источнике средств |
| Разрешение по ст. 96 bis Земельного кодекса | Собственность на участок до 1 рай под жильё | Тем, кто вкладывает не меньше THB 40 млн в одобренные активы | Нужно разрешение министра внутренних дел, на практике путь применяется редко. Срок, в течение которого нужно сохранять вложения, уточняем по министерскому регламенту |
Первый вариант — обычная покупка в лизхолд, то есть на условиях зарегистрированной долгосрочной аренды. На Пхукете так покупают и виллы, и землю под дом. Право аренды регистрируют в Земельном департаменте, а земля остаётся в собственности тайского владельца.
Иностранец также может законно купить в собственность квартиру в кондоминиуме — многоквартирном доме, где квартиры продаются в собственность. По Закону о кондоминиумах такая покупка возможна в пределах квоты 49 % общей продаваемой площади и при соблюдении остальных условий. Однако покупка квартиры не даёт участка. Льготы BOI и лицензия на иностранный бизнес (FBL) предназначены для бизнеса и не подходят для покупки земли под частный дом.
Что выбрали и почему
Узуфрукт оформляют по соглашению с собственником земли, и для этого не обязательно состоять с ним в браке. В этой ситуации стороны такой вариант не рассматривали. Вкладывать THB 40 млн ради собственности на участок покупатель тоже не планировал. Владелец земли был готов сдать её в долгосрочную аренду, поэтому покупатель выбрал аренду с суперфицием. Так же устроена покупка виллы в лизхолд.
- Мы проверили чанот в Земельном офисе: выяснили, не находится ли участок в ипотеке или под арестом, нет ли других обременений и споров.
- Затем убедились, что продавец действительно владеет землёй и сдаёт её на рыночных условиях, без займов, права обратного выкупа и скрытых договорённостей. При оценке такой сделки учитывают её содержание: название договора само по себе ничего не решает. Отдельная проверка нужна, если иностранец финансирует покупку участка тайским собственником, а затем арендует у него эту землю. Если тайский собственник владеет участком лишь формально и действует в интересах иностранца, у сделки появляются признаки номинальной схемы.
- Наша команда подготовила на двух языках договор аренды участка на 30 лет и договор суперфиция на дом. Почему условие об автоматическом продлении «30+30+30» не гарантирует дополнительные сроки аренды, мы разобрали в статье о лизхолде «30+30+30» после решения Верховного суда.
- Мы прямо указали в договоре наследников и правопреемников, поскольку однозначного ответа на вопрос об автоматическом переходе аренды к наследникам нет.
- Покупатель перевёл деньги через банк и сохранил выписки, чтобы при необходимости подтвердить источник средств.
- Аренду и суперфиций зарегистрировали в Земельном департаменте. Мы сопровождали регистрацию. Перед подачей мы уточняем в земельном офисе Пхукета порядок оформления и список документов для иностранца.
Если ваша ситуация похожа
По общему правилу иностранец не может оформить землю в собственность, но может законно построить на участке дом и жить в нём. Выбор варианта зависит от семейной ситуации, суммы вложений и срока, на который вы планируете остаться. Заранее гарантировать результат проверки или продление аренды после 30 лет нельзя. Поэтому мы советуем внимательно проверить, как права закреплены в документах и зарегистрированы сейчас.
Если у вас уже есть проект договора аренды или бронирования, пришлите его нам. Предварительная оценка бесплатна и занимает до 48 часов. Наши юристы отметят пункты, которые могут обернуться рисками, и объяснят, какие вопросы задать продавцу. Если агент предлагает оформить покупку через компанию с тайскими акционерами, напишите нам до внесения задатка — мы разберём предложение. Стоимость консультации и сопровождения регистрации согласуем и зафиксируем до начала работы: [прайс].
Все законные способы получить участок собраны на странице земля на Пхукете для иностранца. Если вы уже купили недвижимость через компанию, посмотрите типовую ситуацию выход из номинальной структуры.
