Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Разрешение на строительство на Пхукете нужно не на любой ремонт виллы. По Закону о контроле за строительством B.E. 2522 постройка нового здания, его переделка или перенос требуют разрешения местного органа власти либо уведомления по статье 39 bis — а ремонт, который сохраняет виллу в прежнем виде, этого не требует. Мелкие работы освобождены от разрешения отдельным министерским регламентом 1985 года, но только если одновременно выполнены все его условия. Если земля под виллой принадлежит не вам (так устроено большинство лизхолдов, суперфициев и узуфруктов на Пхукете), к заявлению на разрешение обычно нужно письменное согласие собственника участка. Мы советуем уточнить точное требование в местной администрации до подачи. Что вы можете переделывать без подписи собственника, зависит от того, какое право на дом у вас зарегистрировано.
Коротко
- Ремонт, который сохраняет виллу «как было», разрешения не требует.
- Пристройка, переделка конструкций и перенос здания требуют разрешения или уведомления.
- Исключение для мелких работ действует только тогда, когда выполнены все условия регламента вместе, а не одно из них.
- На чужой земле заявление на разрешение обычно требует письменного согласия собственника участка.
- В прибрежной зоне Пхукета к этим правилам добавляются ограничения по застройке берега.
Какой ремонт требует разрешения, а какой нет
Тайское строительное право различает ремонт и переделку. Работы, которые сохраняют виллу в прежнем виде, под требование о разрешении по Закону о контроле за строительством не подпадают. Но если новая плитка, проводка или трубы добавляют нагрузку на конструкцию, работы могут выйти из этого исключения. Поэтому каждое изменение оценивают по тому, какую часть здания оно затрагивает, а не по тому, насколько оно заметно снаружи. Строительство нового объекта, пристройка к вилле или её перенос относятся к другой категории: здесь нужно либо разрешение местного органа власти, либо уведомление по статье 39 bis. Уведомление — это набор планов и документов, заверенных лицензированными специалистами. Для определённых законом видов работ его подают вместо того, чтобы ждать одобрения. Подходит ли ваш проект под уведомление, мы советуем выяснить в местной администрации заранее, до того как строить на этом планы.
Между этими двумя крайностями стоит более узкое исключение. Министерский регламент № 11 (B.E. 2528), как его пересказывают тайские строительные руководства, освобождает мелкие работы от разрешения — но только когда одновременно выполнены все условия:
- неконструктивные работы увеличивают нагрузку на любую часть существующей конструкции не более чем на 10 %;
- изменение пола или кровли в сумме не больше 5 м², без новых и без снятых колонн и балок;
- замена несущих элементов — тем же материалом, тем же размером, тем же числом и того же типа, кроме случаев, когда речь о железобетоне, преднапряжённом бетоне или стали.
Если выполнено только одно условие, а остальные нет, исключение не применяется. Поэтому наши юристы используют этот список как отправную точку для разговора с местной администрацией: сам по себе он не даёт права начать стройку.
| Работа | Разрешение, уведомление или не требуется | Условие |
|---|---|---|
| Ремонт «как было» | Не требуется | Закон о контроле за строительством B.E. 2522 |
| Мелкие неконструктивные работы, нагрузка на любую часть конструкции не больше 10 % | Освобождены | Только вместе с остальными условиями ниже |
| Изменение пола или кровли до 5 м², колонны и балки не трогают | Освобождены | Тот же регламент, то же условие |
| Замена несущих элементов «как было» | Освобождена, кроме железобетона, преднапряжённого бетона и стали | Тот же регламент |
| Пристройка, новое строение, перенос здания | Разрешение или уведомление по ст. 39 bis | Процедура местного органа власти |
| Снос или установка несущей стены | Разрешение или уведомление | Считается переделкой конструкции |
| Бассейн | Нужно уточнить в местной администрации | Зависит от конкретного проекта и участка |
Кто выдаёт разрешение на Пхукете
Закон о контроле за строительством относит решение к местному органу власти. На практике это муниципалитет или администрация тамбона (сельского округа), на территории которого стоит вилла. Уведомление по статье 39 bis подают туда же, если закон позволяет оформить работы таким способом вместо разрешения. Список документов и сроки рассмотрения зависят от конкретной заявки, поэтому мы не советуем ориентироваться на общий чек-лист из интернета. Перед подачей заявления наши юристы уточняют требования в администрации, где стоит дом.
Дом на арендованной земле: согласие собственника
Иностранец, как правило, не может владеть землёй в Таиланде напрямую: закон ограничивает это право узким перечнем исключений (Земельный кодекс, статьи 86 и 96 bis). Поэтому обычный способ купить виллу на Пхукете — лизхолд, то есть аренда земли на срок до 30 лет, зарегистрированная в Земельном департаменте (Гражданский и торговый кодекс, статья 540). Наряду с ним используют суперфиций на само здание и узуфрукт. От того, какое из этих прав у вас зарегистрировано, зависит, что можно переделать в доме без согласия собственника земли.
| Что у вас зарегистрировано | Что можно без собственника | Что требует собственника |
|---|---|---|
| Лизхолд (аренда земли) | Текущий ремонт, который сохраняет виллу в прежнем виде | Любая переделка или пристройка — только с предварительного разрешения арендодателя; без него он вправе потребовать вернуть прежний вид и возместить ущерб (ГТК, ст. 558) |
| Суперфиций (вы владеете зданием) | Вы владеете постройкой и можете снести её по окончании срока, восстановив участок | Если собственник земли против снятия здания и хочет выкупить его по рыночной цене, отказать без разумных оснований нельзя (ГТК, ст. 1416); проверьте ограничения в зарегистрированном договоре суперфиция, а необходимость согласия собственника для заявления на разрешение отдельно уточните в местной администрации |
| Узуфрукт | Текущий уход и мелкий ремонт | Менять существо имущества нельзя, а о капитальном ремонте нужно сразу уведомить собственника (ГТК, ст. 1424) |
| Кондо, для сравнения | Изменения внутри своей квартиры, которые не затрагивают общее имущество и внешний вид дома — проверьте и внутренние правила кондоминиума | Работы, которые затрагивают общее имущество или внешний вид здания, требуют решения общего собрания (Закон о кондоминиумах, ст. 48(3)) |
Разберём условный пример: цифры и детали в нём не относятся к реальному делу. Владелец лизхолда хочет вырыть бассейн у виллы. В договоре аренды о бассейнах и переделках ничего не сказано. Поэтому ещё до разговора с подрядчиком наши юристы читают условие о переделках и проверяют, распространяется ли суперфиций, если он оформлен, на новое сооружение на участке. Письменное согласие собственника земли мы советуем получить в любом случае, даже если формально договор его не требует: договориться заранее почти всегда проще, чем спорить потом.
Прибрежная зона и ограничения по высоте
На виллу у берега на Пхукете могут распространяться правила, которые действуют сверх обычной процедуры разрешения. По мерам, одобренным в 2023 году, от береговой линии действует отступ, а на строительство в прибрежной зоне могут распространяться дополнительные ограничения из нормативного акта Министерства природных ресурсов и окружающей среды. Точный отступ и границы зон нужно сверять с опубликованным текстом и с данными конкретного участка. Поэтому, прежде чем подтвердить, какой ремонт на участке разрешён, мы проверяем, не попадает ли он под прибрежные ограничения.
Что будет за стройку без разрешения
Строительство, переделка или перенос здания без требуемого разрешения или уведомления — нарушение Закона о контроле за строительством. За него грозит до 3 месяцев лишения свободы или штраф до 60 000 бат либо оба наказания, а пока нарушение продолжается — ещё до 10 000 бат за каждый день (статья 65). Эта ответственность не зависит от требований, которые собственник земли может предъявить по договору аренды или суперфиция за несогласованную переделку.
Что дальше
Прежде чем звать подрядчика, пришлите нам договор, который даёт вам право на землю — лизхолд, суперфиций или узуфрукт, — и описание планируемых работ. Мы скажем, что договор говорит о переделках, нужно ли согласие собственника земли и что уточнить в местной администрации до подачи заявления. Предварительная оценка договора покупки или бронирования бесплатна и занимает до 48 часов. Консультация по самому проекту ремонта платная: её стоимость мы назовём, когда станет понятен объём работ. Документы при необходимости подготовим на двух языках — тайском и русском или английском. Прислать договор можно, даже если вы сейчас не на Пхукете.
Если вы заодно проверяете саму покупку виллы, наш юрист по недвижимости на Пхукете посмотрит и договор аренды, и условия переделок вместе. Как устроена сама покупка, описано на странице «Вилла в лизхолд на Пхукете: покупка на 30 лет» и в статье «Фрихолд или лизхолд в Таиланде». О документе на землю под виллой — в статье «Документы на землю в Таиланде: чанот и другие титулы». Если вы ещё выбираете объект, на странице проверка застройщика и объекта на Пхукете описано, как мы проверяем титул и договор до депозита. А что происходит с арендой после первых 30 лет, показывает типовая ситуация «Лизхолд „30+30+30“: договор переписали после решения суда».
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Банг Тао
Здесь много вилл, в том числе в комплексе Laguna, и покупают их чаще всего в лизхолд, поэтому наши юристы прежде всего проверяют условия продления в договоре.
Равай
Многие виллы здесь оформлены на тайские компании, поэтому мы проверяем, законна ли такая структура.
Чалонг
Земля здесь оформлена по-разному: от Nor Sor 3, который даёт лишь право владения, до чанота — документа о полном праве собственности. Поэтому сначала мы проверяем, какой документ выдан на участок.
Най Харн
Здесь много вилл в тихих местах, и перед покупкой важно выяснить, как к участку подъехать. Если дорога идёт через соседнюю землю, мы проверяем, оформлен ли сервитут — право проезда по ней.
