Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
В Таиланде криптовалюта не считается законным платёжным средством. Иностранец может зарегистрировать на себя квартиру в кондо на основании иностранного денежного перевода: это одно из оснований, которые предусматривает статья 19 Закона о кондоминиумах. В таком случае деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, и обменять их на баты должен тайский банк. Перевод токенов продавцу сам по себе этого не подтверждает. Статья 19 допускает и другие основания, например постоянное резидентство покупателя, — их проверяют отдельно. Перевод банк обычно подтверждает формой FET (бывшая Thor Tor 3) или другим документом, который у него принят. Поэтому для большинства покупателей законный путь такой: сначала продать криптовалюту, а затем перевести деньги обычным банковским переводом.
Коротко
- Переводом криптовалюты продавцу нельзя подтвердить иностранный денежный перевод, который нужен для регистрации кондо.
- Если покупка оформляется на основании перевода денег из-за рубежа, деньги должны прийти из-за границы и быть обменены на баты тайским банком. Это подтверждают формой FET или другим банковским документом, который принимают для регистрации.
- Криптовалюту продают до перевода денег на покупку, а не вместо него.
- Предложение застройщика «принимать USDT» само по себе не подтверждает, что вы получите документы для регистрации; порядок конвертации и банковского перевода нужно проверить до оплаты.
Можно ли заплатить за недвижимость в Таиланде криптовалютой
Перевод криптовалюты продавцу не заменяет банковской части сделки. Банк Таиланда не признаёт криптовалюту законным платёжным средством. Статья 19 Закона о кондоминиумах предусматривает несколько оснований, по которым иностранец может купить квартиру: одно из них — перевод денег из-за рубежа, другое — постоянное резидентство покупателя. Если покупка оформляется на основании перевода, нужно подтвердить, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте и были обменены на баты тайским банком. Перевод криптовалюты сам по себе такого банковского подтверждения не создаёт.
В Telegram-чатах можно встретить упоминание TouristDigiPay — песочницы Комиссии по ценным бумагам и биржам, Банка Таиланда и Минфина, которая позволяет туристам обменивать криптовалюту на баты внутри регулируемого электронного кошелька и платить продавцам по QR-коду с лимитами на сумму в месяц. Механизм создан для повседневных трат, а не для регистрации сделки в Земельном департаменте. Официального подтверждения, что песочница уже запущена и что Пхукет вошёл в пилотную зону, мы не нашли. Поэтому мы не советуем строить покупку квартиры в расчёте на этот механизм.
Почему Земельному департаменту нужны баты и форма FET
Статья 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 разрешает иностранцу владеть квартирой, только если доля площади, принадлежащей иностранцам, не превышает 49% площади всех квартир здания (считается площадь, а не количество квартир), и только если покупатель отвечает условиям этой статьи — чаще всего это деньги, переведённые из-за рубежа в иностранной валюте. Если покупатель использует основание иностранного денежного перевода по статье 19, для регистрации нужно банковское подтверждение такого перевода.
Таким документом обычно служит форма FET или банковская справка о переводе (credit advice), где покупатель указан отправителем или получателем, а назначением платежа — покупка конкретной квартиры. Источники расходятся в том, с какой суммы банк оформляет именно FET, а не обычную справку. Поэтому мы советуем брать банковский документ на каждый перевод, независимо от суммы, а не рассчитывать на порог, который на практике может не сработать.
Законный путь: конвертация за рубежом и перевод
Привести криптовалюту к виду, который примет Земельный департамент, можно так:
- Продать криптовалюту на бирже за пределами Таиланда.
- Перевести деньги на свой банковский счёт за рубежом.
- Отправить их в иностранной валюте в тайский банк, на свой счёт или на счёт застройщика. Лучше переводить со своего зарубежного счёта, а кто будет указан отправителем и получателем и что войдёт в банковское подтверждение, заранее уточнить в банке.
- Указать в переводе назначение платежа и номер квартиры.
- Попросить у банка форму FET или справку о переводе по каждой операции и сохранить оригиналы.
Прежде чем платить, убедитесь, что в здании ещё осталась свободная площадь в пределах квоты 49%. Квота может измениться между первой проверкой и днём оплаты, поэтому квоту 49% стоит проверить ближе к дате перевода ещё раз, а не только в начале сделки.
Застройщик «принимает USDT»: в чём риск
| Способ оплаты | Банковский документ для Земельного департамента | Риск при регистрации |
|---|---|---|
| Банковский перевод из-за рубежа после продажи криптовалюты | Уточните у банка заранее | Ниже — если банк подтвердил, что выдаст документ, а квота и условия статьи 19 проверены |
| USDT напрямую на кошелёк застройщика | Нет | Высокий — нет подтверждения денег из-за рубежа |
| Наличные или сделка P2P без банковской записи | Нет | Высокий — нет банковского подтверждения иностранного денежного перевода |
Если застройщик говорит, что «принимает USDT», уточните, как в действительности пойдёт платёж, прежде чем соглашаться. Перевод криптовалюты прямо на кошелёк продавца сам по себе не создаёт банковского подтверждения перевода из-за рубежа, которое нужно для регистрации. Рассчитывать, что банк задним числом выдаст такой документ на деньги, которые не проходили через банковскую систему, нельзя, поэтому способ оплаты нужно согласовать до перевода. Если в регистрации откажут, деньги уже будут уплачены, а квартира останется неоформленной.
Вместе с этим стоит прочитать, как проверить застройщика и объект до оплаты: способ платежа и проверка квоты — часть одного разговора с продавцом. Типовая ситуация «квота закончилась за неделю до сделки» показывает, почему оба вопроса нужно решать одновременно.
Налог на криптовалюту при покупке
Продажа криптовалюты через тайскую площадку, брокера или дилера с лицензией Комиссии по ценным бумагам и биржам, возможно, освобождается от налога. О такой льготе сообщают тайские источники, но официального акта мы не нашли, поэтому её нужно подтвердить в Налоговом департаменте до сделки. На операции через нелицензированные площадки, DeFi, P2P вне лицензированных операторов и на доход от стейкинга эту льготу не распространяйте, пока не проверите в Налоговом департаменте, какие правила к ним применяются.
Если вы были налоговым резидентом Таиланда (180 дней и больше в календарном году) в год получения дохода, облагаемый доход, возникший с 1 января 2024 года, может облагаться налогом при переводе в Таиланд — независимо от того, в каком году деньги фактически завели в страну. Не каждый перевод собственных денег считается облагаемым доходом, поэтому важно подтвердить, откуда средства и когда они получены. Доход, полученный до 2024 года либо в год, когда человек не был налоговым резидентом Таиланда, не подпадает под описанное правило. Хранение облагаемого дохода на своём счёте само по себе освобождения не создаёт (разъяснение Налогового департамента по Por. 161/2566 и 162/2566). Прибыль от продажи криптовалюты за рубежом может потребовать такой же налоговой оценки при переводе в Таиланд; официального разъяснения, как именно Налоговый департамент квалифицирует такую прибыль, пока нет. Если сумма крупная, мы советуем обсудить с нами налоговую сторону до перевода.
Российское валютное регулирование и налог с продажи криптовалюты в России мы здесь не разбираем: это отдельный вопрос, и его мы обсуждаем на консультации. Советов, как обойти банковские или санкционные ограничения, мы не даём: деньги должны пройти через легальный банковский перевод, а какой счёт и какой банк для этого подойдут — зависит от вашей ситуации и требует отдельной проверки.
Что дальше
На словах всё просто: продать криптовалюту и перевести деньги банком. Сложности обычно возникают с документами, которые просит Земельный департамент, и с порядком действий. На консультации наша команда объяснит, какие документы потребуются в вашем случае, и поможет выбрать момент для перевода с учётом проверки квоты.
Если у вас уже есть договор бронирования или проект договора купли-продажи, пришлите его — мы бесплатно оценим его в течение 48 часов и отметим, что в пункте об оплате может создать риск при регистрации. Та же команда сопровождает покупку кондо на Пхукете с юристом, включая банковский перевод и саму регистрацию, а после того как квота и оплата решены, поможет разобраться в налогах и сборах при покупке квартиры.
Районы Пхукета
На всём острове действуют одни и те же законы, но у каждого района есть свои особенности: какие объекты там чаще продают, какими документами подтверждаются права на землю и что особенно важно проверить перед покупкой.
Ката
В кондоминиумах с видом на море иностранная квота 49 % обычно быстро исчерпывается, поэтому мы проверяем её до бронирования.
Патонг
Здесь покупают кондо, чтобы сдавать в аренду, и открывают бизнес, для которого нужны лицензии.
Камала
Здесь много брендированных резиденций — жилья под маркой гостиничной сети, — и при покупке важно разобраться в договоре управления.
Старый город
Многие исторические шопхаусы, то есть дома с лавкой на первом этаже, находятся под охраной, и реставрировать их можно только по особым правилам.
