Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Да, в Таиланде есть ежегодный налог на недвижимость — налог на землю и строения, и иностранный владелец платит его на тех же условиях, что и тайский. Для жилья фактически применяемая ставка составляет 0,02–0,10 % от оценочной стоимости, которую определяет государство, а не от цены, указанной в договоре купли-продажи. Жильё, которое вы называете основным и с этим согласна местная администрация, освобождено от налога в пределах первых THB 50 млн такой оценки. Счёт приходит в феврале, оплатить его нужно до 30 апреля. Если квартиру сдаёте, арендный доход облагается отдельно — это уже не земельный налог, а подоходный.
Коротко
- Налог на недвижимость в Таиланде один — это налог на землю и строения, и иностранцы платят его так же, как тайцы.
- Для жилья применяют ставку 0,02–0,10 % от оценочной стоимости: кондо с оценкой THB 5 млн по нижней ставке стоит около THB 1 000 в год.
- Сдача квартиры в аренду — отдельный вопрос: доход от неё облагается личным подоходным налогом, а не земельным.
- Основное жильё освобождено в пределах THB 50 млн оценки, если администрация признаёт его таковым. Для второго жилья, прописанного в домовой книге, действует отдельная льгота до THB 10 млн.
- Счёт приходит в феврале, платить нужно до 30 апреля, в части муниципалитетов — до 30 июня. За просрочку начисляют надбавку 40 % (или 10 %, если успели до предупреждения) плюс 1 % в месяц.
- Взносы кондоминиума — не налог: их получает не государство, а юридическое лицо дома.
Налог на землю и строения: кто платит и сколько
Налог на землю и строения начисляют каждый год на землю, здания и квартиры в кондоминиумах. Платит владелец, и иностранец, купивший квартиру во фрихолд, платит на тех же условиях, что и тайский собственник. База налога — оценочная стоимость, которую устанавливает государство и которая обычно отличается от цены, указанной в договоре.
Закон задаёт потолки ставок по категориям использования, а ставки, которые применяют на деле, ниже этих потолков. Многие владельцы читают про потолок 0,30 % для жилья и ждут крупного счёта, хотя фактическая ставка для жилья начинается с 0,02 %.
| Категория | Потолок по закону | Ставка, которую применяют |
|---|---|---|
| Сельхозназначение | 0,15 % | 0,01–0,10 % |
| Жильё | 0,30 % | 0,02–0,10 % |
| Коммерческое и прочее использование | 1,20 % | 0,30–0,70 % |
| Пустующая или неиспользуемая земля | до 3 % | 0,30 %, растёт на 0,3 процентного пункта каждые три года простоя, до 3 % |
Возьмём кондо с оценочной стоимостью THB 5 000 000: по нижней ставке 0,02 % это THB 1 000 в год. Это только иллюстрация масштаба — категорию вашего объекта и точную ставку в пределах диапазона определяет местная администрация и указывает их в счёте.
Оценочные стоимости периодически пересматривают, и вместе с ними меняется база налога. Сами ставки в последние годы не менялись, и о реформе ставок пока не сообщалось. А если участок остаётся неиспользуемым, к нему применяют повышающуюся ставку для пустующей земли: она растёт на 0,3 процентного пункта каждые три года простоя, и земля, купленная «на будущее», со временем обходится дороже, чем дом, в котором живут.
Квартира для себя и квартира под сдачу
Льготы зависят от того, как используется недвижимость и зарегистрирован ли на ней владелец.
- Основное жильё. Владелец-физлицо, который живёт в своей квартире или доме как в основном жилье, освобождён от налога в пределах первых THB 50 млн оценочной стоимости. Мы проверяем, зарегистрирован ли ваш юнит в домовой книге (документ о месте регистрации, tabien baan) и какую категорию применяет к нему местная администрация.
- Второе жильё в домовой книге. Для второго жилья, прописанного в домовой книге, действует отдельная льгота — до THB 10 млн. Это льгота для другого случая, а не надбавка к первой.
- Квартира, которую сдают. Льготы привязаны к тому, что владелец живёт в юните или зарегистрирован в нём. Юнит, который сдают третьим лицам, обычно этим условиям не соответствует, и администрация сама решает, к какой категории и ставке его отнести.
Распространённая ошибка — считать, что квартира иностранца получает льготу на основное жильё автоматически. Это не так: льгота зависит от того, как юнит используется и как он зарегистрирован. Как это работает для владельца с жёлтой домовой книгой, в каждом случае уточняет местная администрация — мы делаем это для вашего объекта вместе с проверкой того, какую категорию она применяет.
Многие покупают виллу на Пхукете в лизхолд — это обычный на острове способ купить дом: земля остаётся за тайским собственником, а право пользоваться виллой на срок до 30 лет регистрируют в Земельном департаменте. Счёт администрация выставляет собственнику, а кто из сторон в итоге несёт этот расход, стоит прописать в договоре аренды. Мы читаем это условие до того, как вы подписываете договор, чтобы было понятно, кто платит каждый год и что происходит, если счёт не оплачен.
Налог с арендного дохода
Если квартиру сдаёте, арендный доход — это отдельный налог, личный подоходный, а не земельный. Ставка прогрессивная, от 0 до 35 %; по нулевой ставке облагаются первые THB 150 000 налогооблагаемого дохода, то есть суммы, которая остаётся после вычетов и расходов, а не всего дохода от аренды. Один и тот же юнит может принести владельцу два разных платежа за один год: земельный налог — за то, что квартира у вас есть, и подоходный — за то, что вы на ней заработали.
До расчёта налога важен сам режим сдачи. Сдача на срок меньше 30 дней — это гостиничный бизнес, и посуточно сдавать кондо без лицензии отеля сегодня незаконно. Аренда на 30 дней и дольше лицензии отеля не требует. Оба режима и переход между ними разбирает страница «Сдавать недвижимость на Пхукете легально».
Арендный доход декларируют по налоговому номеру и ежегодной декларации — как это оформить, описано на странице «Налоговая декларация в Таиланде».
Если вы уже 180 дней в году в Таиланде
Доход от сдачи квартиры в Таиланде декларируют в тайской налоговой; тест 180 дней прежде всего важен для зарубежного дохода. Это отдельное правило от того, что действует для дохода, заработанного за рубежом и ввезённого в Таиланд: такой доход облагают только у налогового резидента — то есть у того, кто провёл в Таиланде 180 дней и больше за календарный год. Если у вас есть и тайская аренда, и доход из-за рубежа, который вы переводите в страну, их стоит развести: что из этого доход тайского источника, а что — ввезённый зарубежный. Порог 180 дней и то, что меняется после него, разбирает статья «180 дней в Таиланде: когда вы налоговый резидент», а как это сработало на практике, показывает типовая ситуация «180 дней и перевод накоплений». Что именно облагается при ввозе зарубежного дохода, разбирает статья «Налог на зарубежный доход в Таиланде».
Если вы налоговый резидент России, тайский налог с аренды не отменяет вопросов дома. Между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения, но как оно распределяет именно доход от аренды недвижимости в вашем случае, мы не подтверждали. Эту часть стоит обсудить с российским налоговым консультантом до подачи деклараций в обеих странах, а не после.
Когда и куда платить
Налог на землю и строения платят в местную администрацию по месту объекта: муниципалитет или субдистриктную администрацию (ТАО), а не в Земельный департамент. Пхукет разделён между несколькими такими администрациями, и для вашей квартиры или виллы это орган по месту её нахождения.
Год владельца устроен так:
- Январь. Местная администрация публикует оценочные стоимости на год.
- Февраль. Она же рассылает счета. Убедитесь, что у администрации есть адрес, по которому счёт получат.
- До 30 апреля. Вы платите. В части муниципалитетов срок продлён до 30 июня, и точную дату указывает сам счёт.
- После срока. Начисляется надбавка 40 % от неуплаченного налога, или 10 %, если вы платите до того, как придёт предупреждение. Дополнительно идёт 1 % в месяц, не больше суммы самого налога.
Если вы живёте за границей, заранее договоритесь, кто получит и оплатит счёт: управляющая компания или доверенное лицо по доверенности.
Наши юристы за одну консультацию на 45 минут ([прайс]) разберут, какие платежи приходят вам каждый год, кто их получает и что нужно подать в налоговую. Опишите ситуацию через форму на странице о налогах — ответим в течение 24 часов.
Что платят при продаже
Продажа приносит разовые платежи, которые считают на дату передачи в Земельном департаменте. Сбор за передачу права — 2 % от оценочной стоимости. Specific Business Tax 3,3 %, если физлицо продаёт раньше чем через пять лет после покупки и не прописано в домовой книге год и больше, либо вместо него гербовый сбор 0,5 % (оба сразу не берут), считают от большей из двух величин — цены по договору или оценочной стоимости. Налог у источника для физлица прогрессивный: его считает Земельный департамент от оценочной стоимости с учётом срока владения (у компании-продавца — 1 % от большей из двух величин). Кто из сторон что платит, решает договор; если он об этом молчит, расходы делят поровну. При перепродаже обычно поровну делят сбор за передачу, а SBT или гербовый сбор и налог у источника платит продавец. Сниженный сбор 0,01 % до 30 июня 2027 года действует только для тайских физлиц при цене и оценке до THB 7 млн; иностранный покупатель платит полные 2 %. Каждый из этих платежей подробно разобран в статье «Налоги и сборы при покупке кондо».
Взносы кондо — не налог
Владельцы часто считают взносы на содержание дома налогом на недвижимость. Это не так: взносы на общее имущество и в фонд ремонта идут юридическому лицу дома, а не в бюджет, и их размер утверждают по правилам дома, а не закон о налогах. Перед продажей проверьте, что взносы оплачены, и сохраните квитанции — покупатель и само юридическое лицо дома спросят об этом при передаче.
| Что приходит каждый год | Кому | Когда | От чего считают |
|---|---|---|---|
| Налог на землю и строения | Местной администрации (муниципалитет или ТАО) | Счёт в феврале, оплата до 30 апреля | Оценочная стоимость, категория, льготы |
| Налог с арендного дохода | Налоговой службе Таиланда | С годовой декларацией | Доход от аренды за год |
| Взносы кондо и фонд ремонта | Юридическому лицу кондоминиума | По правилам дома | Правила дома |
Если смотреть на обычный кондо целиком, за год у владельца набирается небольшой налог на недвижимость — или совсем ничего, если он живёт в квартире сам. Подоходный налог добавляется только при сдаче в аренду, а взносы дому идут независимо от того, сдаёте вы квартиру или живёте в ней сами, и из этих трёх платежей часто оказываются самым крупным.
Что дальше
Если вы сдаёте квартиру или живёте за границей, наши юристы за одну консультацию разберут ваши ежегодные платежи: налог на землю и строения, налог с аренды и что из этого нужно подать в налоговую. Стоимость согласуем до начала работы, ответим в течение 24 часов. Напишите через форму на странице о налогах.
Если вы ещё выбираете квартиру, посмотрите, как мы ведём покупку квартиры на Пхукете: предварительную оценку договора мы делаем бесплатно за 48 часов, до того как вы подпишете бумаги.
