Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Если вам кажется, что сосед поставил забор или стену за линией вашего участка, решать вопрос нужно через Земельный офис. Собственник титула — владелец чанота или тайская компания, на которую земля зарегистрирована, — подаёт заявление на перемер границы по статье 69-bis Земельного кодекса. На перемер приглашают соседей: они приходят и подписывают линию границы на карте. Если сосед не согласен, сотрудник Земельного офиса сначала пробует примирить стороны по данным съёмки, а если не получается — обеим сторонам сообщают, что в течение 90 дней можно обратиться в суд. Сам Земельный офис не решает, кому принадлежит спорная полоса земли: это может сделать только суд.
Если вы купили виллу в лизхолд (на Пхукете это обычный способ покупки виллы), заявление в Земельный офис, как правило, подаёт тайский собственник, записанный в чаноте. Мы готовим заявление вместе с ним: собираем документы, объясняем собственнику ситуацию и следим, чтобы перемер прошёл с учётом ваших интересов. Если участок записан на тайскую компанию, с заявлением обращается сама компания.
Коротко
- Перемер границы заказывает владелец титула: тайский собственник земли или компания, на которую он зарегистрирован.
- Соседей вызывают подписать границу на карте; кто не пришёл или не подписал, но и не возразил письменно, получает письмо и 30 дней на ответ.
- Если сосед возражает, сначала идёт примирение у сотрудника Земельного офиса, а если оно не помогло — у сторон есть 90 дней, чтобы обратиться в суд.
- Земельный офис устанавливает, где проходит линия на карте, но не решает, кому принадлежит спорная земля, — это вопрос суда.
- Переносить или уничтожать межевые знаки, чтобы завладеть землёй соседа, — уголовное преступление, а не только гражданский спор.
Откуда берутся споры о границе
Спор о границе часто возникает там, где старый план участка и граница на местности расходятся. Участки с документом Nor Sor 3 никогда не обмерялись точно, а у Nor Sor 3 Gor граница получена по аэрофотосъёмке: она точнее, чем у участка без обмера, но уступает чаноту. Расхождение появляется и по другим причинам. Забор могли много лет назад поставить «на глаз», межевой столбик могли случайно сдвинуть во время соседней стройки, а две соседние съёмки могут не совпадать на местности. В каждом из этих случаев линия на бумаге и линия, по которой фактически построены забор и дом, расходятся.
Чаще всего спор обнаруживается в одном из трёх случаев: сосед ставит новый забор или стену, которая выглядит так, будто заходит на ваш участок; вы заказываете собственный перемер перед продажей или строительством, и площадь по факту выходит меньше, чем в чаноте; или сосед сам заказал съёмку, и вам пришло уведомление. В любом из этих случаев перемер в Земельном офисе — обычный способ установить, где проходит граница на самом деле. При этом мы советуем сразу проверить, не идёт ли в вашей ситуации отдельный срок — для иска о нарушении владения или для уголовной жалобы. Ждать с этим результата перемера не стоит.
Перемер в Земельном офисе: как заказать
По статье 69-bis Земельного кодекса заявление в местный Земельный офис подаёт собственник, записанный в титуле. Земельный офис уведомляет соседей и назначает день, когда все должны прийти. Сотрудники проходят границу с геодезическим прибором, и каждый присутствующий сосед подписывает карту, подтверждая, где проходит линия.
Если сосед не пришёл, либо пришёл, но отказался подписывать, и при этом не возразил письменно, Земельный офис отправляет ему письмо: у него есть 30 дней с даты отправки, чтобы подписать границу или заявить письменное возражение. Если этот срок прошёл без ответа, перемер может пройти без подписи этого соседа — при условии, что заявитель письменно подтверждает: он не захватил чужую землю и согласен с любой поправкой площади или границы, которую покажет съёмка. Если сосед, напротив, подаёт письменное возражение, сотрудник Земельного офиса сначала пытается примирить стороны. Наши юристы обычно советуют заранее собрать датированные фотографии участка и прежние планы съёмки: они помогают сотруднику Земельного офиса и пригодятся, если сосед позже всё же возразит.
| Шаг | Кто действует | Срок | Что вы получаете |
|---|---|---|---|
| Подать заявление | Собственник титула (владелец или компания) | — | Назначенную дату перемера |
| Уведомление и выезд | Земельный офис, с вызовом соседей | По извещению | Соседей на месте, которые подписывают линию границы |
| Молчащий или отсутствующий сосед | Письмо Земельного офиса этому соседу | 30 дней с даты отправки письма на подпись или возражение | Перемер может пройти без его подписи, если заявитель подтвердил отсутствие захвата и согласие с поправками |
| Возражение | Сотрудник Земельного офиса, обе стороны | — | Попытка примирения по данным съёмки |
| Примирение не удалось | Обе стороны | 90 дней с момента получения извещения | Право обратиться в суд |
Стоимость перемера Земельный офис рассчитывает для конкретного участка по собственной таблице. Мы советуем заранее попросить в офисе письменную разбивку по пунктам, включая залог и порядок его возврата, и не ориентироваться на цифры из чужих статей.
Сосед не согласен: возражение и суд
Если сосед не согласен с линией, которую провёл геодезист, сотрудник Земельного офиса не решает вопрос в одностороннем порядке. Он пытается примирить стороны, сравнивая старые планы титула, новые измерения и то, что приносит каждая сторона. Если соседи соглашаются на линию, Земельный офис фиксирует это согласие как часть перемера.
Если примирение не помогло, Земельный офис уведомляет обе стороны: в течение 90 дней с момента получения этого уведомления можно обратиться в суд. По статье 69-bis Земельного кодекса, если за эти 90 дней иск не подан, закон считает, что заявитель больше не хочет продолжать проверку границы этого титула. Поэтому решение лучше не откладывать, на какой бы стороне спора вы ни оказались: срок в 90 дней закон связывает с прямыми последствиями. Сам Земельный офис присудить спорную полосу земли ни одной из сторон не может — только суд.
Отдельный вопрос — что происходит, если на границу заходит не линия, а постройка. По статье 1312 Гражданского и торгового кодекса, если сосед построил добросовестно — искренне считая землю своей, — здание, которое частично стоит на вашем участке, как правило, остаётся за ним, но он обязан компенсировать вам использование земли и зарегистрировать на неё сервитут. Это правило касается именно построек; забор или садовая стена на меже — отдельный вопрос, ниже. Если сосед знал, что земля не его, и всё равно построил, вы можете просить суд снести постройку за его счёт.
Условный пример (гипотетическая ситуация, не реальное дело из нашей практики): владелец виллы, купленной в лизхолд на 30 лет, замечает, что новый забор соседа стоит примерно на метр внутри линии, которую чанот отводит под арендованный участок. В такой ситуации мы посоветовали бы начать с перемера и только потом говорить с соседом о том, чтобы передвинуть забор. Если перемер подтвердит заход, а сосед с этим не согласится, Земельный офис проведёт примирение; если оно не удастся, 90 дней на обращение в суд начнут отсчитываться с момента получения уведомления. Поскольку вилла куплена в лизхолд, заявление обычно подаёт тайский собственник, а владелец лизхолда вместе с ним определяет, что именно нужно измерить и зачем.
С границей часто связаны ещё несколько правил. Забор, стоящий точно на меже, считается общим имуществом обоих соседей (статья 1344 ГТК), хотя это предположение можно оспорить доказательствами. Корни дерева, перешедшие через границу, можно срезать без разрешения; ветви можно обрезать только после того, как вы попросили соседа об этом, дали разумный срок, а он не отреагировал (статья 1347). Участок, окружённый другими участками и не имеющий выхода к дороге общего пользования, может получить необходимый проход через окружающие земли за компенсацию; маршрут и способ доступа должны соответствовать необходимости и причинять наименьший вред, а устройство дороги допускается при необходимости (статья 1349). Иск о простом нарушении владения нужно подать в течение года с момента нарушения, а иск о лишении владения — в течение года с момента лишения (статьи 1374–1375). Десять лет непрерывного, открытого и мирного владения с намерением владеть как собственник могут дать право собственности по тайскому закону (статья 1382). Иностранцу такое владение землю не даёт.
Документ на землю имеет значение: чанот или Nor Sor 3
Насколько точно можно установить границу, во многом зависит от того, какой документ на землю у вас на руках. Чанот (Nor Sor 4 Jor) привязан к точке, определённой по GPS, — это даёт самую точную из всех зарегистрированных границ. Граница Nor Sor 3 Gor получена по аэрофотосъёмке и уступает чаноту в точности, поэтому такой титул стоит проверять особенно внимательно, если перемер показал расхождение. Обычный Nor Sor 3 никогда не обмерялся. Для регистрации некоторых действий с ним нужно 30-дневное публичное извещение, чтобы соседи успели заявить возражение. Прежде чем планировать переоформление, уточните в Земельном офисе, касается ли это требование вашего случая.
Если площадь по результатам перемера отличается от указанной в чаноте, уточните в Земельном офисе величину расхождения и её перевод в квадратные метры.
По Земельному кодексу иностранец не может быть собственником земли, записанным в чаноте. Ваши права на дом или участок обычно оформлены через зарегистрированный лизхолд, узуфрукт или суперфиций, записанный на титуле тайского владельца; сама земля может принадлежать тайскому супругу как его личная собственность или законно оформленной тайской компании — но в обоих случаях иностранец не владеет землёй напрямую, а держать её через номинального владельца незаконно. Купить виллу в лизхолд — обычный и законный способ покупки на Пхукете, а насколько надёжна граница, зависит от типа титула, на котором зарегистрирован лизхолд. Прежде чем отвечать на вопрос о границе, наши юристы проверяют, какой документ на землю у объекта и проводился ли по нему перемер хотя бы раз.
Как не получить спор при покупке
С границей лучше разобраться до подписания договора. Попросите заверенную копию чанота или Nor Sor 3 Gor и сверьте её с записью самого Земельного офиса, а не только с копией продавца. Пройдите участок и поищите физические межевые знаки, а продавца спросите прямо: проводился ли перемер хоть раз и заявлял ли сосед когда-либо возражение.
Именно это мы закладываем в проверку участка перед покупкой на Пхукете: сверяем зарегистрированный титул, физические знаки на местности и документы продавца, до того, как вы внесёте первый платёж. Если вы рассматриваете лизхолд, узуфрукт или суперфиций либо законно оформленную компанию, в материале купить землю на Пхукете иностранцу законные пути собраны рядом друг с другом для сравнения.
Что дальше
Проблема с границей редко упрощается сама по себе, если её отложить. Возможно, сосед построил забор или стену за линией вашего участка, недавний перемер показал площадь меньше ожидаемой или вам пришло уведомление о чужом перемере. В любом из этих случаев пришлите нам копию чанота и схему участка. Наши юристы скажут, с чего начать: заказать перемер, подготовить ответ на уведомление или сначала убедиться, что с титулом всё в порядке. Если вилла или земля куплены в лизхолд или записаны на тайскую компанию, заявление мы готовим вместе с тайским собственником или директором компании. Если спор с соседом уже идёт, юрист на Пхукете из нашей команды поможет пройти примирение в Земельном офисе, прежде чем разговор зайдёт о суде.
