Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Хватает ли электронной подписи для конкретного договора в Таиланде, нужно проверять отдельно: официального разъяснения, которое отвечало бы на этот вопрос в целом, пока нет. Поэтому наши юристы разбирают каждый такой документ отдельно и не считают вопрос решённым заранее. Для недвижимости правило известно точно: продажа земли, дома или квартиры в кондоминиуме действительна только после письменного договора, зарегистрированного в Земельном офисе (Гражданский и торговый кодекс, ст. 456). Земельным офисом называют местное отделение Земельного департамента, которое регистрирует такие сделки. Поэтому покупатель, который не может приехать в Таиланд к регистрации, оформляет доверенность на форме Земельного департамента или прилетает сам на один день.
Коротко
- Официального разъяснения, хватает ли электронной подписи для конкретного документа, пока нет, поэтому мы проверяем каждый случай отдельно.
- Продажу земли, дома или кондо оформляет только письменный договор, зарегистрированный в Земельном офисе; способ подписи здесь ничего не меняет.
- Чтобы купить кондо или зарегистрировать длительную аренду из-за границы, обычно оформляют доверенность на форме Земельного департамента или приезжают лично.
- Аренда недвижимости облагается гербовым сбором — 1 бат за каждые 1000 бат или часть этой суммы от арендной платы и платы за предоставление права аренды (key money) за весь срок; пока сбор не уплачен, договор нельзя использовать как доказательство в гражданском деле.
- С 28 февраля 2027 года апостиль должен заменить визит в посольство для стран, которые не возразят против присоединения Таиланда к Гаагской конвенции; коснётся ли это документов из России, мы уточняем отдельно.
Что говорит закон об электронных сделках
Официального разъяснения, хватает ли электронной подписи для того или иного документа, пока нет. Утверждение вроде «закон признаёт электронную подпись для большинства договоров» нельзя подтвердить первоисточником, поэтому как факт мы его не приводим. Прежде чем опираться на электронную подпись в важном деле, мы советуем показать документ юристу.
Один соседний вопрос решён яснее. Заседание совета директоров тайской компании можно проводить онлайн, если устав этого не запрещает и соблюдены правила электронных заседаний: с 7 февраля 2023 года директор, который присутствует таким образом, учитывается и в кворуме, и при голосовании (Гражданский и торговый кодекс, ст. 1162/1). Это правило касается управления компанией, а не продажи земли, и к сделкам в Земельном офисе не применяется.
Договоры, которые можно подписать электронно
Для обычного частного договора — аренды, договора бронирования, договора на услуги — официального разъяснения о силе электронной подписи тоже пока нет. Зато для аренды точно известно правило о налоге: аренда недвижимости облагается гербовым сбором — 1 бат за каждые 1000 бат или часть этой суммы от общей арендной платы и платы за предоставление права аренды (key money) за весь срок договора (перечень гербовых сборов, п. 1, Налоговый кодекс), обычно его платит арендодатель. Документ, который облагается сбором, но не оплачен, нельзя использовать как доказательство в гражданском деле, пока сбор не внесён (ст. 104, 118 Налогового кодекса). Это правило действует независимо от того, как стороны подписали договор.
Налоговый департамент принимал оплату гербового сбора онлайн для документов, оформленных до 31 декабря 2025 года. Работает ли этот способ для документа, составленного в 2026 году, наши юристы проверяют, прежде чем советовать его клиенту.
Форма документа, свидетели и регистрация: Земельный офис, доверенности, завещание
| Документ | Что требует тайский закон | Источник |
|---|---|---|
| Продажа или дарение земли, дома, квартиры в кондоминиуме | Письменный договор, зарегистрированный в Земельном офисе | Гражданский и торговый кодекс, ст. 456, 525 |
| Доверенность для сделки в Земельном офисе | Форма Земельного департамента, со свидетелями; для земли с чанотом — форма ท.ด.21, для квартиры в кондоминиуме — отдельная форма Земельного офиса | Формы Земельного департамента, по практике Земельного офиса |
| Обычное письменное завещание | Письменно, с датой; подпись завещателя — при двух свидетелях, которые присутствуют одновременно и подписывают тут же; нотариальное заверение не требуется | Гражданский и торговый кодекс, ст. 1656, 1705 |
| Лицензия на использование зарегистрированного в Таиланде товарного знака | Письменно, с регистрацией в Департаменте интеллектуальной собственности | Закон о товарных знаках, ст. 68 |
На самой форме ท.ด.21 Земельный департамент напечатал предупреждение: свидетелей должно быть не меньше двух. Формы и список документов для земли, дома и квартиры в кондоминиуме могут отличаться. Поэтому мы советуем ещё до подписания доверенности уточнить в том Земельном офисе, где пройдёт регистрация, какая нужна форма и сколько свидетелей.
Сделка на расстоянии: электронно, доверенность или визит
Если покупку кондо или аренду, которую нужно регистрировать, оформляют без поездки в Таиланд, выбор почти всегда один: доверенность или личный визит. Договор аренды, который регистрировать не будут, — отдельный случай: какой способ подписи для него подходит, лучше заранее обсудить с арендодателем и юристом.
С 13 января 2026 года на Пхукете работает межофисная онлайн-регистрация перехода права, но только для земли с чанотом (документом о полном праве собственности на землю) и только при личном присутствии собственника. Из-за границы оформить сделку таким способом не получится. Приложение Земельного департамента e-QLands Plus рассчитано на тайских резидентов с тайским цифровым ID, и иностранному покупателю мы его не предлагаем.
Для доверенности из России обычный маршрут — нотариальное оформление, заверение в МИД России и легализация в посольстве или консульстве Таиланда. Нужен ли для конкретного документа промежуточный этап в Министерстве юстиции России, мы уточняем заранее, потому что требования у разных миссий отличаются. Тогда же сверяем, что ожидают увидеть посольство и Земельный офис. С 28 февраля 2027 года апостиль Гаагской конвенции должен заменить визит в посольство для публичных документов, включая нотариальные акты, из стран-участниц, которые не возразят против присоединения Таиланда. Эта норма ещё не вступила в силу, и пока неизвестно, не окажется ли Россия среди возразивших стран. Поэтому для доверенности из России мы советуем закладывать время на прежнюю цепочку заверения и не рассчитывать сразу на апостиль.
Наша команда подготовит доверенность на форме Земельного департамента и подскажет, как заверить её в вашей стране, чтобы документ соответствовал требованиям Земельного офиса.
Как подписать, чтобы потом доказать
Если позже возникнет спор, подписанный документ будет проще защитить, когда соблюдены три правила:
- Храните подписанный файл вместе с записью о том, кто подписал и когда.
- Платите гербовый сбор в момент подписания, а не откладывайте до спора.
- Договоритесь письменно, какая языковая версия двуязычного договора имеет приоритет.
Что дальше
Если вы покупаете недвижимость из-за границы, подписываете договор аренды, не находясь в Таиланде, или документу нужно пройти через две страны, наша команда подготовит доверенность или заверит документ и объяснит следующие шаги. Стоимость согласуем до начала работы (заверение и доверенность, [прайс]).
О самой цепочке легализации мы рассказываем на странице легализация документов для Таиланда и в статье что изменится с апостилем с 2027 года. Если документ нужно подписать или заверить в Таиланде, посмотрите страницу нотариальное заверение и доверенность на Пхукете: там описано, чем может помочь наш офис.
