Остались вопросы?
Ответим за 24 часа, бесплатно.
Арендодатель обязан вернуть залог за жильё на Пхукете в срок, указанный в договоре. Если он сдаёт три объекта и больше, действуют также правила уведомления Комитета по договорам 2025 года. Источники указывают, что залог возвращают сразу после окончания аренды, а если требуется осмотр — в течение 7 дней при отсутствии повреждений или в течение 14 дней, если из залога удерживают стоимость ремонта. Официальный текст уведомления мы не проверяли, поэтому срок возврата по конкретному договору стоит уточнить. Удерживать деньги за обычный износ нельзя ни в одном из этих случаев (ст. 562 Гражданского и торгового кодекса). Другие основания для удержаний зависят от того, сколько объектов сдаёт арендодатель. Для владельца трёх и больше объектов действуют ограничения уведомления 2025 года, для частного владельца одной-двух квартир — условия договора и общие нормы договорного права.
Если деньги не вернули, сначала направляют письменную претензию, затем ведут переговоры или подают жалобу. Если это не помогло, можно подать иск о мелком требовании. Такие небольшие денежные иски рассматривают в упрощённом порядке. Источники называют порог в 300 000 бат, а пошлина истца при таком рассмотрении не превышает 1000 бат. Допускает ли сумма конкретного требования упрощённый порядок, лучше уточнить в суде. Статья написана для тех, кто снимает квартиру в кондоминиуме, дом или виллу на месяц и дольше. Посуточную аренду регулирует Закон о гостиницах, и здесь мы её не разбираем.
Коротко
- Срок возврата и сумму залога определяет договор. Для арендодателя, который сдаёт три объекта и больше, уведомление 2025 года предусматривает дополнительные сроки и ограничения. Источники называют сроки возврата в течение 7 и 14 дней. Залог вместе с авансом ограничен тремя месячными ставками при помесячной оплате и годовой ставкой при долгосрочной аренде с ежегодной оплатой. Точную формулировку уведомления стоит проверить применительно к вашему договору.
- Арендатор не обязан возмещать износ от нормального пользования независимо от того, у кого он снимает жильё (ст. 562 Гражданского и торгового кодекса).
- Акт о состоянии жилья при въезде защищает прежде всего вас: без подписанного акта считается, что вы получили квартиру в исправном состоянии.
- Источники называют порог мелкого требования в 300 000 бат и пошлину не больше 1000 бат. Официальный декрет мы не проверяли, поэтому возможность рассмотрения вашего требования в этом порядке лучше уточнить в суде.
Что говорит закон о залоге при аренде жилья
В Таиланде условия возврата залога зависят от двух групп правил. Общие правила действуют для всех: аренда жилья относится к найму имущества по Гражданскому и торговому кодексу (ст. 537 и следующие). Отдельной статьи о залоге в кодексе нет. Сумму залога, срок его возврата и основания для удержаний определяет договор, а кодекс устанавливает общие правила о состоянии жилья и ответственности за ущерб.
Дополнительные правила установлены уведомлением Комитета по договорам об аренде жилья как бизнесе с контролем договоров B.E. 2568. Его выпустили на основании Закона о защите прав потребителей B.E. 2522 и опубликовали в Royal Gazette 6 июня 2025 года. Источники называют датой вступления в силу 4 сентября 2025 года, но официальный текст мы не проверяли. Поэтому нужно уточнить, распространяется ли уведомление на конкретный договор, с учётом даты его заключения и переходных положений.
Уведомление касается арендодателей, у которых три жилых объекта и больше: домов, квартир в кондоминиумах, апартаментов. Раньше порог составлял пять объектов. Договоры, заключённые через онлайн-платформы, тоже подпадают под уведомление. На гостиницы и общежития оно не распространяется: их деятельность регулируют отдельные законы. Договоры, подписанные по прежнему уведомлению 2019 года, могут действовать до конца своего срока. Переходную дату стоит уточнить отдельно.
| Частный хозяин одной-двух квартир | Хозяин трёх и больше объектов | |
|---|---|---|
| Сумма залога | Как договорились, с учётом общих норм договорного права | По данным источников — залог вместе с авансом не больше трёх месячных ставок, при долгосрочной аренде с ежегодной оплатой — не больше годовой (точную формулировку стоит проверить) |
| Срок возврата | Как записано в договоре | По данным источников — сразу после окончания аренды; при осмотре — в течение 7 дней без повреждений или в течение 14 дней при удержании стоимости ремонта (официальный текст не проверен, срок для вашего договора стоит уточнить) |
| Удержание за износ | Нельзя: износ от нормального пользования не возмещается (ст. 562 ГТК) | Нельзя, и такое условие в договоре не действует, даже если его подписали |
| Акт о состоянии при въезде | Желателен: без него считается, что жильё сдано исправным (ст. 561 ГТК) | Обязателен: акт подписывают обе стороны, и он входит в договор |
| Куда обращаться | Претензия, переговоры, суд | Претензия, жалоба в OCPB или Совет потребителей, суд |
Чтобы понять, какие правила действуют в вашем случае, спросите арендодателя, сколько объектов он сдаёт, и изучите договор. Если жильё сдаёт управляющая компания, это само по себе не означает, что объектов три и больше. Стоит отдельно уточнить, сколько объектов она обслуживает и распространяется ли на неё уведомление. Официального разъяснения о том, как именно считают три объекта, пока нет. Поэтому, если вы снимаете жильё у частного владельца одной квартиры, не стоит ссылаться на 7 и 14 дней как на обязательные сроки. В таком споре можно опираться на договор и кодекс, и этого часто достаточно.
Что сделать при въезде, чтобы залог вернули
Сохранённый договор, акт и фотографии существенно облегчают возврат денег, если дело дойдёт до спора. Мы советуем выполнить следующие действия до того, как вы переведёте залог.
- Проверьте, что в договоре указаны сумма залога, срок его возврата и случаи, в которых арендодатель вправе удержать деньги. Если срок не указан, впишите его.
- Составьте акт о состоянии жилья и подпишите его вместе с арендодателем. По ст. 561 Гражданского и торгового кодекса без подписанного акта считается, что вы получили жильё в исправном состоянии и обязаны вернуть его в таком же состоянии. Доказывать обратное придётся вам.
- Сфотографируйте каждую комнату, мебель, технику, стены и сантехнику. Уделите внимание сколам, пятнам и трещинам. Отправьте снимки арендодателю в мессенджере, чтобы зафиксировать дату.
- Приложите к акту опись мебели и техники и запишите показания счётчиков электричества и воды в день въезда.
- Вносите залог и арендную плату переводом и сохраняйте подтверждения. Если арендодатель просит наличные, возьмите расписку.
- Попросите показать документ на жильё и паспорт владельца или доверенность управляющего, чтобы понимать, с кем вы подписываете договор.
- По договору аренды арендодатель платит гербовый сбор. Он составляет 1 бат за каждые полные или неполные 1000 бат арендной платы и/или платы за предоставление права аренды (key money) за весь срок (Налоговый кодекс, перечень гербовых сборов, Revenue Department). Отдельно может потребоваться проверить лишь то, относится ли конкретный платёж по вашему договору к плате за предоставление права аренды. По ст. 118 Налогового кодекса документ, по которому сбор не уплачен, нельзя использовать как доказательство в гражданском деле. Официального разъяснения о применении этого правила к договору аренды в споре о залоге нет, но в суде неуплаченный сбор может стать проблемой. Поэтому лучше договориться с арендодателем о его уплате.
Какие ещё условия стоит проверить, мы разбираем на странице договор аренды: что в нём должно быть. О поиске жилья и документах для жизни на острове рассказываем в гиде переезд на Пхукет: жильё и документы.
Арендодатель не возвращает залог: порядок действий
При споре о залоге стоит действовать в следующем порядке. Сроки определяет договор, а также уведомление 2025 года, если оно распространяется на вашу аренду.
- Выезд и совместный осмотр. Пригласите арендодателя осмотреть жильё в день выезда, сверьте его состояние с актом при въезде и снова сфотографируйте комнаты. Передайте ключи под расписку или хотя бы подтвердите передачу сообщением с фотографией.
- Ожидание срока. Дождитесь срока возврата, указанного в договоре. Если арендодатель сдаёт три объекта и больше, ориентиром может служить срок в 7 или 14 дней после окончания аренды из уведомления 2025 года. Проверьте его по официальному тексту или уточните у юриста.
- Письменная претензия. Если срок прошёл, а денег нет или вычет кажется вам необоснованным, отправьте арендодателю письменную претензию.
- Переговоры и жалоба. Ответ на претензию часто становится началом переговоров. Если арендодатель сдаёт жильё как бизнес, параллельно можно подать жалобу в OCPB или Совет потребителей.
- Иск о мелком требовании. Если договориться не получилось, остаётся обратиться в суд.
Рассмотрим условный пример. Квартира сдаётся за 35 000 бат в месяц, а залог составляет плату за два месяца, то есть 70 000 бат. При выезде арендодатель удерживает 25 000 бат «за покраску стен и уборку». Если стены нужно покрасить из-за обычного износа за время проживания, арендатор не обязан оплачивать эту работу по ст. 562 Гражданского и торгового кодекса.
Дыры от креплений или пятна на стенах, не отмеченные в акте, могут считаться ущербом. Для этого они должны возникнуть по вине арендатора и выходить за пределы нормального пользования. Основания для вычета и его размер в таком случае нужно подтвердить. Возможность удержать деньги за уборку зависит от договора: если он требует вернуть жильё чистым, а вы оставили его грязным, вычет может быть обоснован.
Весь залог, 70 000 бат, намного меньше порога, который источники называют для мелких требований (300 000 бат). Официальный текст декрета мы не проверяли, поэтому перед подачей иска стоит уточнить, к какой категории относится дело и можно ли рассмотреть его в упрощённом порядке.
Претензия и переговоры
Претензия — это письмо арендодателю, в котором вы указываете договор, дату выезда, сумму залога и сумму, которую требуете вернуть. Если деньги удерживают за износ, стоит сослаться на ст. 562 Гражданского и торгового кодекса. Если на арендодателя распространяется уведомление 2025 года, сошлитесь и на него. Укажите срок для ответа, например 7 дней, и реквизиты для перевода. К письму приложите акт, фотографии при въезде и выезде и переписку. Претензию лучше отправить на тайском и английском языках: так у арендодателя будет меньше оснований ссылаться на непонимание.
Перед подготовкой претензии наши юристы изучают договор, акт и переписку, а также проверяют, распространяется ли на арендодателя уведомление 2025 года. От этого зависит, на какие нормы можно сослаться в письме. Затем мы готовим претензию на тайском и английском языках и отправляем её так, чтобы факт отправки можно было подтвердить в суде.
Если арендодатель сдаёт жильё как бизнес, параллельно с претензией можно подать жалобу в Управление по защите прав потребителей (OCPB). Актуальный способ обращения стоит уточнить на сайте ocpb.go.th. Официальных данных о горячей линии, порядке обращения на уровне провинции и бесплатности подачи жалобы мы не нашли.
Также можно обратиться в Совет потребителей Таиланда, созданный по закону. Он принимает жалобы по горячей линии 1502 или через форму на своём сайте. Сама по себе жалоба не гарантирует возврата денег. Если спор не удастся урегулировать, взыскать деньги, скорее всего, получится только через суд.
По номеру 1155 можно уточнить, доступна ли помощь туристической полиции в общении с арендодателем. Официального разъяснения о её роли в спорах о залоге нет. Рассчитывать на возврат денег через неё не следует, поскольку спор о залоге относится к гражданским, а не к уголовным делам.
Суд по мелким искам: порядок рассмотрения и пошлина
Мелкое требование рассматривают по упрощённым правилам Гражданского процессуального кодекса (ст. 189–196). Источники называют порог в 300 000 бат для таких дел, но официальный текст королевского декрета мы не проверяли. Поэтому лучше уточнить в суде, позволяет ли сумма вашего требования рассмотреть дело в упрощённом порядке.
Пошлина истца в первой инстанции не превышает 1000 бат. Заседание назначают быстро. Сначала суд пытается примирить стороны, а ответчик может ответить на иск устно прямо на заседании. Если истец не явится без разрешения суда, иск могут оставить без рассмотрения. Поэтому, если приехать не получится, нужно заранее согласовать с судом порядок участия, например через представителя.
Если арендодатель сдаёт жильё как бизнес, спор с ним может относиться к потребительским делам по Закону о рассмотрении потребительских дел B.E. 2551 (2008). В таком случае стоит уточнить в суде, в какой форме можно обратиться и может ли истец получить освобождение от пошлины. При необоснованном или чрезмерном требовании возможны исключения. Официальный текст статей 18 и 20 этого закона мы не проверяли. Официального разъяснения о том, считается ли предпринимателем частный владелец одной-двух квартир, тоже нет. Поэтому в споре с таким владельцем мы не рассчитываем на эти льготы.
Выбор суда зависит от суммы требования, категории дела и правил территориальной подсудности. Структуру судов Пхукета мы не проверяли, поэтому единый адрес для подачи иска здесь не указываем. Можно ли подать иск по месту жительства ответчика или по месту возникновения спора, нужно уточнить в суде с учётом категории дела. Официальной статистики о продолжительности таких дел и итоговых расходах нет. Поэтому сроки и расходы по конкретному делу мы оцениваем после изучения документов.
Если вы уже уехали из Таиланда, дело может вести тайский юрист по доверенности.
Наша команда может вести такое дело по доверенности, но сначала мы оценим, оправданы ли расходы с учётом суммы спора.
Для требований арендодателя тоже установлен срок. Если он хочет взыскать с вас ущерб сверх залога, он должен подать иск не позже шести месяцев после того, как вы вернули жильё (ст. 563 Гражданского и торгового кодекса). Шестимесячный срок ст. 563 относится к требованиям арендодателя. Срок подачи иска арендатора о возврате залога официально не разъяснён, и его нужно уточнить перед обращением в суд. Поэтому мы советуем не откладывать претензию и иск.
Когда это уже мошенничество
Если арендодатель действительно владеет жильём и заключил договор с намерением сдать его вам, отказ вернуть залог относится к спорам по договору. Такой спор решают с помощью претензии, переговоров и гражданского иска. Полиция деньги по нему не взыскивает.
О мошенничестве речь идёт, когда обман был изначальным: объявление поддельное, «хозяин» не владеет жильём и не имеет доверенности, а деньги принимает без намерения предоставить вам квартиру. За это преступление ст. 341 Уголовного кодекса предусматривает до трёх лет лишения свободы, штраф до 60 000 бат или оба наказания. Дело возбуждают по заявлению потерпевшего, и стороны могут примириться (ст. 348). Срок подачи заявления зависит от квалификации деяния. Его стоит без промедления уточнить у тайского адвоката или следователя, поскольку официальную формулировку этого срока мы в использованных материалах не проверяли.
Что пока не разъяснено официально
Официальных разъяснений пока нет по четырём вопросам: как считают три объекта для уведомления 2025 года, считается ли предпринимателем частный владелец одной-двух квартир, в какой срок арендатор должен подать иск о возврате залога и сколько на практике длится рассмотрение иска о мелком требовании на Пхукете.
Что дальше
Если залог не вернули или вычет кажется вам несправедливым, начните с консультации. Наши юристы изучат договор, акт и переписку, объяснят, какие правила действуют в вашем случае и на какие нормы можно сослаться. Затем подготовят претензию на тайском и английском языках. Стоимость консультации составляет [прайс]; мы согласуем её заранее. Если вы только собираетесь заселяться, пришлите договор аренды до подписания: мы отметим условия о залоге, которые могут привести к спору.
О работе наших юристов можно прочитать на странице юрист на Пхукете. Порядок возврата денег с помощью претензии разобран в типовой ситуации о застройщике, который задержал сдачу дома. Она посвящена покупке недвижимости, а не аренде, но порядок работы с претензией в ней тот же.
