В 2026 году изменения в праве Таиланда сильнее всего затронули визы. С 15 сентября 2026 года срок безвизового пребывания сокращён до 30 дней, а с 31 августа 2026 года заявление на визу DTV можно подать только в стране гражданства или постоянного проживания. Апостиль начнёт действовать для Таиланда 28 февраля 2027 года. Льготу по налогу на ввезённый зарубежный доход, аренду на 99 лет и квоту 75 % в кондо пока не закрепили в законе, поэтому по этим вопросам действуют прежние правила. Мы собрали изменения, которые касаются иностранцев, и указали статус каждой нормы: действует, остаётся проектом или пока не подтверждена официальным текстом.
Статус «действует» означает, что норма опубликована и применяется. Статус «вступит в силу» указывает, что дата начала её действия уже назначена. Пометку «проект» мы ставим, если текст подготовлен, но ещё не принят. Статус «не подтверждено» означает, что о мере сообщают, но официального текста пока нет.
Коротко
- С 15 сентября 2026 года граждане 60 стран могут въезжать без визы на 30 дней только для туризма. Россияне въезжают по двустороннему соглашению и тоже получают 30 дней.
- С 31 августа 2026 года заявление на визу DTV подают только в стране гражданства или постоянного проживания. К заявлению нужно приложить справку о несудимости.
- Облагаемый зарубежный доход резидентов по-прежнему учитывают при ввозе в Таиланд, с учётом действующих освобождений и льгот для части категорий LTR. Льгота для остальных резидентов остаётся проектом.
- Правила покупки недвижимости не изменились: квота для иностранцев в кондо составляет 49 %, один срок аренды не превышает 30 лет, а владеть землёй иностранец не может.
- С 28 февраля 2027 года апостиль заменит легализацию документов в отношениях со странами — участницами конвенции, для которых она вступит в силу. Для остальных стран сохранится прежний порядок легализации через посольство и МИД.
Визы и въезд
Министерство внутренних дел закрепило новый безвизовый режим в четырёх уведомлениях, опубликованных в правительственном вестнике Royal Gazette 31 августа 2026 года. Краткое изложение новых правил опубликовали посольство Таиланда в Лондоне и Управление по туризму Таиланда (TAT).
| Норма | Статус | Дата вступления или последний шаг | Что меняется | Подробно |
|---|---|---|---|---|
| Безвиз 30 дней для 60 стран, только туризм | действует | 15.09.2026 | Было 60 дней для 93 стран. Маврикий и Сейшелы получают 15 дней, виза по прилёту осталась для Азербайджана, Беларуси и Сербии, 21 стране теперь нужна виза | безвиз 30 дней с 15 сентября 2026 |
| Переходное правило для въехавших раньше | действует | до 14.09.2026 включительно | Кто въехал по старой схеме, сохраняет 60 дней, выданные при въезде | — |
| Продление безвиза | действует | 15.09.2026 | Одно продление на 30 дней в иммиграционном офисе, сбор THB 1 900, решение за офисом | продление визы на Пхукете с юристом |
| Не больше двух безвизовых въездов по суше за календарный год, кроме граждан Малайзии, Брунея, Индонезии и Сингапура | действует, формулировка спорная | 15.09.2026 | При въезде по воздуху числового лимита нет, но в повторном въезде могут отказать | визаран и оверстей |
| DTV: подача в стране гражданства или постоянного проживания, справка о несудимости | действует | 31.08.2026 | Подача в третьих странах закрыта; конкретные требования к документам каждая миссия формулирует по-своему, поэтому их лучше уточнить там, где вы подаёте. Как рассматривают заявку, поданную и оплаченную до 31.08.2026, тоже стоит уточнить в своей миссии | объявление посольства Таиланда в Лондоне · требования к DTV |
| Карта прибытия TDAC | действует | 01.05.2025 | Иммиграционное бюро заменило бумажную TM6 бесплатной электронной картой, которую подают перед каждым въездом | tdac.immigration.go.th · как заполнить TDAC |
| Электронная виза e-Visa во всех миссиях | действует | 01.01.2025 | Тайские дипломатические миссии оформляют визы только через портал e-Visa | thaievisa.go.th |
| Объединение категорий Non-Immigrant | по сообщениям, требует подтверждения | — | Несколько категорий Non-Immigrant объединили под новыми названиями; официального уведомления мы не нашли, поэтому актуальную категорию и список документов нужно сверять с выбранной тайской миссией | — |
| LTR: без проверки дохода для категории Wealthy Global Citizen | действует | февраль 2025 | BOI отменил для этой категории проверку дохода; требования к активам, инвестициям и остальные условия программы сохраняются | — |
Россия в новые списки не входит: её граждане въезжают по двустороннему соглашению, и срок безвизового пребывания для них остаётся 30 дней. Официального тайского текста, который подтверждал бы, что россиянам продлевают этот срок в том же порядке, пока нет.
Если вы живёте на Пхукете дольше месяца, подходящий статус лучше выбрать заранее. Варианты собраны на странице «Остаться в Таиланде дольше 30 дней». Если вам подходит DTV, на отдельной странице описано, как проходит оформление визы DTV с юристом.
Налоги
Налоговым резидентом Таиланда считается тот, кто провёл в стране в общей сложности 180 дней и больше за календарный год. Эти дни не обязательно должны идти подряд. Главная норма для иностранцев не изменилась: приказ Департамента доходов Пор. 161/2566 действует с 1 января 2024 года.
| Норма | Статус | Дата вступления или последний шаг | Что меняется | Подробно |
|---|---|---|---|---|
| Налог на зарубежный доход при ввозе (Пор. 161/2566) | действует | 01.01.2024 | Облагаемый зарубежный доход, полученный с 2024 года в период налогового резидентства Таиланда, учитывают в год, когда его ввозят в страну, с учётом действующих освобождений. Сам перевод денег или сбережений облагаемым доходом не становится | налог на зарубежный доход в 2026 году |
| Льгота для денег, ввезённых в год получения или в следующий | проект | официального акта о введении нет | Льгота пока не принята | — |
| Налог на мировой доход резидентов | проект | статус официально не подтверждён | Обсуждалось изменение; сведений о принятии нет | — |
| НДС 7 % | требует официального подтверждения | продление требует проверки | Ставка 7 % сохраняется; продление сниженной ставки требует официального подтверждения | — |
| Освобождение прироста капитала по криптовалюте | требует официального подтверждения | даты требуют проверки | Сообщается о налоговой льготе для отдельных операций физических лиц через лицензированных тайских операторов; условия применения нужно подтвердить в Департаменте доходов | — |
Недвижимость
В 2026 году основные правила покупки недвижимости иностранцами не изменились. Иностранец по-прежнему не может владеть землёй, но может купить квартиру в кондоминиуме в собственность в пределах квоты 49 % (Condominium Act B.E. 2522, раздел 19). Квоту рассчитывают от общей площади квартир кондоминиума, а не от числа квартир или всей площади здания. Также иностранец может купить виллу в лизхолд. Лизхолд — это долгосрочная аренда, зарегистрированная в Земельном департаменте. Один срок не превышает 30 лет, земля остаётся за тайским собственником, а условия продления закрепляют в договоре.
| Норма | Статус | Дата вступления или последний шаг | Что меняется | Подробно |
|---|---|---|---|---|
| Квота иностранцев в кондо 49 % | без изменений | — | Повышение до 75 % только обсуждают | — |
| Один срок аренды до 30 лет | без изменений | предложение о 99 годах пока не принято | Аренда на 99 лет не разрешена, официального опубликованного акта о её введении нет | — |
| Автоматические продления 30+30+30 в обход ограничения срока | Гражданский и торговый кодекс, ст. 540; решение Верховного суда № 4655/2566 | — | Условие об автоматическом продлении, которое обходит предел в 30 лет, недействительно; продлевают новым договором, и наши юристы заранее проверяют, как это записано | решение Верховного суда о лизхолде 30+30+30 |
| Сбор 0,01 % за регистрацию передачи и ипотеки до THB 7 млн | требует официального подтверждения | до 30.06.2027 | Пониженный сбор 0,01 % предназначен для тайских физических лиц; применимость нужно подтвердить в Земельном департаменте, иностранному покупателю не стоит закладывать его в расчёт сделки. Иностранец платит обычный сбор за регистрацию передачи — 2 % оценочной стоимости | — |
| Посуточная аренда (меньше 30 дней) без гостиничной лицензии | запрещена для квартир в кондо, реформа обсуждается | закон пока не принят | Посуточная сдача квартир в кондоминиуме без лицензии нарушает Hotel Act B.E. 2547; для других объектов лицензионный режим и исключения нужно проверять отдельно | — |
Наши юристы проверяют, как в договоре сформулировано условие о продлении лизхолда, можно ли передать или продать право аренды и перейдёт ли оно к наследникам. Предварительная оценка договора покупки или бронирования бесплатна и занимает до 48 часов.
Бизнес и work permit
В 2026 году государство усилило проверки документов компаний на признаки номинальных структур. В таких компаниях тайские акционеры только числятся, а фактически всё контролирует иностранец. Эти схемы незаконны. Для покупки недвижимости закон предусматривает покупку квартиры в кондо в пределах квоты, зарегистрированную аренду, узуфрукт и суперфиций. Для ведения бизнеса предусмотрены компании с льготами BOI и лицензия на иностранный бизнес.
| Норма | Статус | Дата вступления или последний шаг | Что меняется | Подробно |
|---|---|---|---|---|
| Приказ Департамента развития бизнеса (DBD) 2/2569 | действует | 01.08.2026 | Приказ 2/2569 заменил более ранние приказы 2/2568 (01.01.2026) и 1/2569 (01.04.2026) и действует сейчас; по нему компании проверяют на номинальных акционеров по документам. Уголовная ответственность за номинальные схемы установлена Законом об иностранном бизнесе, разделом 36 | — |
| Циркуляры Земельного департамента о происхождении денег | действуют | с 15.05.2026 | При приобретении земли источник средств проверяют при оплате наличными от THB 2 млн или при оценке объекта от THB 5 млн; правило не распространяется автоматически на покупку иностранцем квартиры в кондоминиуме. Для земли, полученной по наследству законным наследником, действует исключение. Пхукет входит в приоритетные провинции | — |
| Электронное разрешение на работу (e-Work Permit) | действует | — | Заявление на разрешение на работу подают через электронную систему e-Work Permit; точный порядок подачи и форму выдаваемого документа лучше уточнить в Департаменте занятости | — |
| Исключения из Закона об иностранном бизнесе | действуют | 28.08.2026 | Отели, рестораны и туристический бизнес в них не входят | — |
Документы и апостиль
30 июня 2026 года Таиланд передал на хранение документ о присоединении к Апостильной конвенции. Для Таиланда она вступает в силу 28 февраля 2027 года. Об этом сообщила Гаагская конференция по международному частному праву (HCCH).
| Норма | Статус | Дата вступления или последний шаг | Что меняется | Подробно |
|---|---|---|---|---|
| Апостиль вместо легализации | вступит в силу | 28.02.2027 | До этой даты документы легализуют через посольство и МИД. С государствами, которые заявят возражения, легализация сохранится | апостиль для Таиланда с 28.02.2027 |
| Закон о равенстве браков | действует | 23.01.2025 | Брак могут зарегистрировать два человека независимо от пола | — |
Что пока только проект
В этой таблице собраны меры, о которых много пишут, но которые пока не закреплены в законе. До их принятия действуют прежние правила.
| Мера | Статус | Последний шаг | Что действует сейчас |
|---|---|---|---|
| Льгота по налогу на ввезённый доход | проект | официального акта о введении нет | Облагаемый зарубежный доход, полученный с 2024 года в период налогового резидентства, учитывают при ввозе |
| Налог на мировой доход | проект | статус официально не подтверждён | Обсуждалось изменение; сведений о принятии нет. Облагаемый зарубежный доход учитывают при ввозе с учётом действующих освобождений |
| Аренда на 99 лет | предложение | официального акта о введении нет | Один срок аренды до 30 лет |
| Квота 75 % в кондо | обсуждение | законопроекта нет | Квота 49 % |
| Реформа закона о гостиницах | проект | закон пока не принят | Действующие требования не изменены |
| Туристический сбор, обсуждаемый размер THB 300 при въезде | не подтверждено | официальное подтверждение запуска не найдено | Порядок взимания требует проверки |
| Новый порядок депортации | не подтверждено | официального текста пока нет | Новые правила депортации разобраны в отдельной статье |
Если вы не уверены, касается ли вас какое-либо изменение, опишите свою ситуацию. Укажите гражданство, визу, сколько дней в году вы проводите в Таиланде и что покупаете или оформляете. Мы ответим в течение 24 часов, объясним, какие изменения вас касаются, и предложим следующий шаг.
Как мы обновляем трекер
Для подтверждённых норм мы указываем источник: уведомление в Royal Gazette, приказ ведомства, объявление посольства или сообщение HCCH. Вопросы без официального подтверждения отмечаем отдельно и советуем уточнять в профильном ведомстве или дипломатической миссии. Когда норма меняется, мы публикуем разбор, затем обновляем строку трекера и статью по теме. Дата в шапке страницы показывает, когда трекер обновлялся в последний раз.
Чтобы разобраться, как новые правила влияют на вашу ситуацию, можно обратиться к нам:
- Напишите нам в Telegram или WhatsApp либо оставьте заявку в форме ниже. Укажите гражданство, текущую визу и планы поездок. Расскажите, какая помощь вам нужна: с покупкой, компанией, переводом денег или документами.
- В течение 24 часов мы объясним, какие изменения вас касаются, сколько времени займёт следующий шаг и во сколько он обойдётся.
- На консультации наши юристы проверят, как новые правила влияют на ваше пребывание по текущей визе и планы поездок, оценят налоговое резидентство и переводы денег. По итогам вы получите письменный список шагов со сроками.
Типовая ситуация с продлением пребывания после сокращения безвизового срока описана в разборе «Безвиз 30 дней и продление на Пхукете за один визит».
